【裁判要旨】

《補(bǔ)充合同》約定雙方對(duì)項(xiàng)目共同出資，待房屋建成后確保銀城公司按投資比例分得房屋，屬于雙方合作開(kāi)發(fā)后按比例以實(shí)物分房形式共享合作成果并共擔(dān)合作風(fēng)險(xiǎn)。

【法律規(guī)定】

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》

第二十五條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

【案例索引】

武漢陽(yáng)光置業(yè)有限公司與武漢銀城實(shí)業(yè)發(fā)展總公司合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹彴福圩罡呷嗣穹ㄔ海?012）民申字第1123－1號(hào)民事裁定書(shū)］

【案情簡(jiǎn)介】

 最高人民法院經(jīng)審查認(rèn)為，1998年12月9日，銀城公司與陽(yáng)光公司簽訂《武漢陽(yáng)光大廈開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》。合同簽訂后，陽(yáng)光公司依約向銀城公司支付了8700萬(wàn)元款項(xiàng)，后因銀城公司未能協(xié)助陽(yáng)光公司在武漢市農(nóng)業(yè)銀行貸款11300萬(wàn)元，雙方于2000年10月25日簽訂《補(bǔ)充合同》，約定雙方對(duì)陽(yáng)光大廈項(xiàng)目共同出資，待房屋建成后確保銀城公司按投資比例分得房屋。該份合同體現(xiàn)當(dāng)事人的真實(shí)意思，合法有效。

 關(guān)于陽(yáng)光公司提出的《補(bǔ)充合同》系房屋買(mǎi)賣(mài)性質(zhì)的再審申請(qǐng)事由?！堆a(bǔ)充合同》約定雙方對(duì)項(xiàng)目共同出資，待房屋建成后確保銀城公司按投資比例分得房屋，屬于雙方合作開(kāi)發(fā)后按比例以實(shí)物分房形式共享合作成果并共擔(dān)合作風(fēng)險(xiǎn)。雙方簽訂合同時(shí)，陽(yáng)光公司對(duì)項(xiàng)目的投資數(shù)額及實(shí)際建設(shè)情況均無(wú)法確定，銀城公司的投資占總投資的比例不確定，其按投資比例應(yīng)分配的房屋面積也是不固定的。所以，本院二審未采信陽(yáng)光公司關(guān)于雙方本意是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的觀點(diǎn)，認(rèn)定《補(bǔ)充合同》的性質(zhì)為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，結(jié)論并無(wú)不當(dāng)。

 關(guān)于陽(yáng)光公司提出的本案訴訟中遺漏了庫(kù)瑪公司、鑫華信公司，屬于違反法定程序的再審申請(qǐng)事由。本案案由是合作開(kāi)發(fā)糾紛，案件審理的事實(shí)依據(jù)是房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的協(xié)議，而庫(kù)瑪公司、鑫華信公司并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)議的當(dāng)事人。在本案原審過(guò)程中，庫(kù)瑪公司知曉本案正在湖北省高級(jí)人民法院進(jìn)行訴訟，但未申請(qǐng)參加。銀城公司在本案訴訟中申請(qǐng)了訴訟保全措施，保全公告張貼于陽(yáng)光大廈，庫(kù)瑪公司作為陽(yáng)光大廈裙樓部分房產(chǎn)的承租人，也應(yīng)當(dāng)了解陽(yáng)光大廈涉及訴訟。故，本案并不存在遺漏與本案有直接利害關(guān)系的第三人的程序瑕疵。

 關(guān)于陽(yáng)光公司提出的本案原審中鑒定機(jī)構(gòu)的資質(zhì)存在瑕疵，二審判決依據(jù)的關(guān)鍵證據(jù)缺乏證據(jù)證明的再審申請(qǐng)事由。銀城公司在本次再審審查過(guò)程中向法庭提交的證據(jù)材料包括了湖北天宇工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司資質(zhì)材料，該材料加蓋了湖北省高級(jí)人民法院調(diào)查資料專(zhuān)用章。上述材料顯示，湖北天宇工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司與湖北天宇工程造價(jià)司法鑒定所的法定代表人、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所均是相同的，湖北省司法廳批準(zhǔn)的司法鑒定資格的申請(qǐng)人是湖北天宇工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司。可見(jiàn)，湖北天宇工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司是由地方建設(shè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的，而湖北天宇工程造價(jià)司法鑒定所是由地方司法行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的，是“兩塊牌子一套人馬”。另外，原審認(rèn)定《補(bǔ)充報(bào)告》上加蓋的湖北天宇工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司印章，已糾正了《鑒定報(bào)告》上加蓋的湖北天宇工程造價(jià)司法鑒定所這一不當(dāng)做法，原審裁判據(jù)以定案的亦系《補(bǔ)充報(bào)告》。湖北天宇工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司所出具的鑒定報(bào)告，程序合法，并經(jīng)雙方當(dāng)事人公開(kāi)質(zhì)證，該鑒定結(jié)論可以作為本案的定案依據(jù)。

【裁判要點(diǎn)】

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)行為的構(gòu)成要件為共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)之上。如果合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量的房屋，則表明當(dāng)事人的真實(shí)意思在于以所“投入”資金作為獲取固定數(shù)量房屋的對(duì)價(jià)。其法律特征一方面與合作開(kāi)發(fā)相悖，另一方面則與房屋買(mǎi)賣(mài)相同。因此，《國(guó)有土地使用權(quán)合同解釋》第25條解釋以當(dāng)事人之間此種真實(shí)意思確定當(dāng)事人法律關(guān)系的性質(zhì)，將具有此種約定內(nèi)容的“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同”定性為房屋買(mǎi)賣(mài)合同。除非該房屋買(mǎi)賣(mài)合同有其他足以被認(rèn)定無(wú)效的理由，否則不宜根據(jù)預(yù)售許可證的取得決定該合同的效力。

【參考文獻(xiàn)】

1、人民法院出版社2005年版，第264～266頁(yè)

2、《最高人民法院司法觀點(diǎn)集成(新編版)·民事卷IV》2283頁(yè)觀點(diǎn)編號(hào)974