開發(fā)商超期交房，購房人要求解除合同，可以不必到法院訴訟，可以先與開發(fā)商協(xié)商；協(xié)商不成的，再向法院起訴。

一般情況下，雙方是能夠協(xié)商解決的。
因?yàn)殚_發(fā)商不占理，訴訟也會(huì)敗訴，會(huì)同意解除合同的。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。
對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

《合同法》第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(五)法律規(guī)定的其他情形。

“業(yè)主鬧退房，歷來是咨詢的多，真正上法庭的少，能打贏官司的更是鳳毛麟角。
”對降價(jià)樓盤“退房風(fēng)”，滬上一些律師如此表示。

　　退房理由五花八門

　　上海知名“退房律師”杜躍平表示，當(dāng)房價(jià)進(jìn)入持續(xù)下跌通道時(shí)，各種理由的退房就會(huì)集中爆發(fā)。
當(dāng)下不少新盤跌幅達(dá)10%以上，下跌最慘的甚至達(dá)30%，一些吃虧業(yè)主開始絞盡腦汁打“退房主意”：找房屋質(zhì)量瑕疵的有之，托關(guān)系使貸款辦不下來的有之，寧愿支付違約金的有之，招術(shù)五花八門。
專家指出，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，有近十種途徑可導(dǎo)致業(yè)主單方面解除合同，但每個(gè)途徑都有嚴(yán)格的“前提條件”，真正打贏官司并不容易。

　　期房退房糾紛比現(xiàn)房多。
業(yè)內(nèi)表示，房屋是不動(dòng)產(chǎn)，權(quán)利轉(zhuǎn)移以產(chǎn)證交付為準(zhǔn)，即小產(chǎn)證辦下來后，房屋才算真正交付給業(yè)主。
由于期房更容易出現(xiàn)逾期交付、規(guī)劃變更等違約情形，退房糾紛也就比現(xiàn)房多。

　　業(yè)主“鬧”退房誤區(qū)有三

　　貸款失敗就能退房？“找找銀行關(guān)系，讓貸款辦不下來，這樣就能不買房了，果真如此嗎？ ”上海中村律師事務(wù)所律師胡勝、蔡晶表示，根據(jù)2005年版上海商品房預(yù)售合同，未獲銀行貸款或獲得貸款少于申請數(shù)額的分三種情況：開發(fā)商原因?qū)е?，購房者原因?qū)е拢请p方原因?qū)е?，情況不同，后果也各不相同。

　　交違約金就能退房？有業(yè)主認(rèn)為，交了違約金，就可退房。
上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師王展卻表示，以上看法并不全面。
業(yè)主違約后，開發(fā)商有兩種選擇：要求對方支付違約金、解除合同，或要求對方繼續(xù)履行合同。
另外，即使選擇解除合同，但約定的違約金如果低于實(shí)際損失的話，開發(fā)商可要求業(yè)主補(bǔ)足差額。

　　尋找質(zhì)量瑕疵退房？一些新盤銷售經(jīng)理表示，尋找質(zhì)量毛病退房，是當(dāng)下不少業(yè)主的常態(tài)做法。
但只有房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，或除此之外的其他質(zhì)量缺陷，經(jīng)開發(fā)商三次修理仍嚴(yán)重影響業(yè)主正常居住使用，業(yè)主才有權(quán)單方面解除合同。
“但出現(xiàn)以上兩種情況的機(jī)會(huì)都不多。
”

　　打官司成功率較低

　　業(yè)內(nèi)表示，打退房官司需要巨大的時(shí)間成本、金錢成本和機(jī)會(huì)成本，但實(shí)際成功率很低。
一般來說，格式條款約定相對固定，退房能否成功，主要看雙方的補(bǔ)充約定，比如，前段時(shí)間業(yè)主勝訴的大華退房官司，是由于承辦律師抓住了購房合同補(bǔ)充條款的“漏洞”，但當(dāng)下不少購房合同是在賣方市場時(shí)簽訂，開發(fā)商相對強(qiáng)勢，業(yè)主很難在補(bǔ)充約定中找到對開發(fā)商不利的漏洞。

　　上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師王展說：“實(shí)踐當(dāng)中，只有逾期交房和逾期辦理產(chǎn)證這兩個(gè)訴訟理由，最容易實(shí)現(xiàn)退房目的。
其余貸款、規(guī)劃、質(zhì)量等訴訟理由，退房成功率很低。
”

　　有業(yè)主私下表示，事實(shí)上，不少業(yè)主也明白退房官司難打，所以，打官司還不如“鬧一鬧”，給開發(fā)商壓力以獲得一定的補(bǔ)償。
這也就不難解釋為何目前退房糾紛很熱鬧，但實(shí)際退房官司卻很冷清了。
來源： 房地產(chǎn)時(shí)報(bào)

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一、《合同法》第九十四條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對方可以解除合同。
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對“合理期限”進(jìn)行了明確，該解釋規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
該解釋又規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。
對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

二、按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失。
當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

三、合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

一、延期交房的退房流程是怎樣的

一般來說，開發(fā)商超過三個(gè)月還不能交房，購房者就可以退房，并要求開發(fā)商雙倍返還訂金或支付房款利息。
退房一般需要經(jīng)過以下三個(gè)程序：

1、購房者提出退房要求;

購房者應(yīng)通過信件方式向開發(fā)商提出退房要求，如果因開發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致退房，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)退房造成的所有經(jīng)濟(jì)損失。
如果因購房者貸款申請未獲批準(zhǔn)，或者雙方對付款方式不能協(xié)商一致等原因退房，開發(fā)商無需承擔(dān)責(zé)任。

2、15個(gè)工作日內(nèi)辦好退款手續(xù);

購房者提出退房后，開發(fā)商應(yīng)該在15個(gè)工作日內(nèi)退還全部房款，并終止合同。
在相關(guān)手續(xù)或者文件尚未簽訂前，開發(fā)商應(yīng)替購房者想銀行支付每月支付的本金和利息。

3、超過15日開發(fā)商應(yīng)支付違約金;

如果開發(fā)商在購房者提出退房申請后的15個(gè)工作日內(nèi)沒有辦好相應(yīng)的退款手續(xù)，自第16日起至購房者取得全部房款之日，開發(fā)商應(yīng)每天向購房者支付總房款千分之一的違約金。

二、開發(fā)商延期交房怎么辦

開發(fā)商應(yīng)該按照約定的時(shí)間來交付房屋，這是開發(fā)商的基本義務(wù)。
如果開發(fā)商沒有按期交房，買房人可以依照不同的情況采取不同的方式來維護(hù)自己的合法權(quán)益。
根據(jù)延期交房的情況和理由不同，可以分為以下幾種情況：

1、開發(fā)商延期交房，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然沒有履行的，但是給出延期交房的理由，這種情況下購房人沒必要解除購房合同。
雖然不是因?yàn)椴豢煽沽蚝贤s定的免責(zé)理由，但屬于購房者能夠承受的范圍，例如開發(fā)商資金出現(xiàn)問題導(dǎo)致停工了一段時(shí)間現(xiàn)已恢復(fù)等，購房者可以選擇等待并且要求開發(fā)商承擔(dān)違約金賠償。

2、開發(fā)商延期交付，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然沒有履行的，也不給出合理理由或者一味推脫逃避的，買房人可以要求解除合同的，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，賠償自己的損失。

3、延期交付，經(jīng)催告后開發(fā)商在合理期限內(nèi)交付的，購房者不能要求解除合同，但是可以請求開發(fā)商按延期天數(shù)承擔(dān)違約金賠償。

對于此類糾紛,2003年司法解釋規(guī)定了購房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。

從切實(shí)維護(hù)購買方的合法利益角度出發(fā),開發(fā)商在催告后三個(gè)月內(nèi)履行的,同時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任。
如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍不能履行的,購房方有選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求賠償損失(損失可比照房屋價(jià)格上漲或?qū)嶋H損失計(jì)算)的權(quán)利。

對于延期履行合同,如果未約定違約金數(shù)額,可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計(jì)算。

以銀行按揭貸款方式買房時(shí)，購房人想退房需要同時(shí)處理好同開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同和因該買賣合同而存在的銀行擔(dān)保貸款合同。
由于購房人所貸的全部房款早已一次性轉(zhuǎn)入了開發(fā)商的賬戶，故開發(fā)商逾期交房屬于嚴(yán)重的合同違約行為。
購房人有權(quán)解除該商品房買賣合同并要求開發(fā)商賠償銀行利息、辦證費(fèi)用等實(shí)際損失。
具體操作是：首先購房人通過掛號信、傳真或電話向開發(fā)商發(fā)出退房通知，要求開發(fā)商在接到退房通知后的一定期限內(nèi)給予明確的回復(fù)。
接下來，可以選擇適用三種處理方式：第一種，先解除購房合同，由開發(fā)商退還業(yè)主全部購房款、利息及其它辦證費(fèi)用，然后，由業(yè)主到銀行解除擔(dān)保貸款合同，辦理提前還貸手續(xù)，將剩余貸款本息(部分本金、利息此前已按月歸還)提前還給銀行;第二種，業(yè)主先到銀行解除擔(dān)保貸款合同，辦理提前還貸手續(xù)，將剩余貸款本息提前還給銀行，然后，業(yè)主再同開發(fā)商解除購房合同，要求開發(fā)商退還業(yè)主全部購房款、利息及其它辦證費(fèi)用;第三種，業(yè)主與開發(fā)商達(dá)成退房協(xié)議，開發(fā)商將首付款、已還按揭款及利息、其它費(fèi)用返還給業(yè)主，業(yè)主欠銀行的剩余貸款本息也委托開發(fā)商直接還給銀行，解除擔(dān)保貸款合同。
由于貸款已一次性過至開發(fā)商帳戶，實(shí)踐中，往往采取第三種方式，由開發(fā)商將剩余貸款金額及利息支付給貸款人。
此外，在購房者辦理按揭貸款時(shí)，銀行一般都會(huì)要求買家為其購房上保險(xiǎn)，保險(xiǎn)受益人為貸款銀行，所以在解除借款合同后還要辦理保險(xiǎn)退保手續(xù)。
若開發(fā)商不同意退房，無法達(dá)成退房協(xié)議，業(yè)主可以直接向法院起訴，請求法院在判決解除購房合同的同時(shí)一并解決按揭貸款問題。

如果你的合同已經(jīng)簽定，你無權(quán)要求退款，因?yàn)楹贤滓译p方簽章后即刻生效；
如果你現(xiàn)在還未簽字，由于違約責(zé)任無法達(dá)成一致你可以拒簽；除非開發(fā)商妥協(xié)后更改甲乙雙方的違約金額，按照你要求的簽署；否則，開發(fā)商須全額退款；
只要你要求的違約金額甲、乙雙方是均為對等條約，此要求即為合理訴求，理應(yīng)得到支持；
就算到法院起訴也是開發(fā)商敗訴；

實(shí)話實(shí)說，開發(fā)商此條款實(shí)在是低的離譜；

希望可以幫到你！

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