裁判要旨：被執(zhí)行人將其所有的房屋等需要辦理過戶的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人支付全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)的，即便未辦理過戶手續(xù)，若第三人對(duì)此無過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)該財(cái)產(chǎn)。

案情介紹：

一、案件爭議的執(zhí)行標(biāo)的是趙麗、姜云莉、孫宏聲分別向?yàn)豸斈君R亞鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“亞鴻公司”）購買的位于烏魯木齊解放南路317號(hào)房產(chǎn)（下稱“案涉房產(chǎn)”）中的1棟14層C戶、1棟12層B戶、1棟23層C戶（下稱“三套房產(chǎn)”）。三人均在2003年5月11日前將房款全部付清，并且在買賣合同簽訂一周內(nèi)完成交付，已實(shí)際占用至今。

二、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區(qū)分行營業(yè)部（下稱“農(nóng)業(yè)銀行”）與亞鴻公司發(fā)生借款合同糾紛，農(nóng)業(yè)銀行依據(jù)具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證債權(quán)文書于2003年7月10日向新疆高院申請(qǐng)對(duì)亞鴻公司強(qiáng)制執(zhí)行。2003年8月11日，新疆高院根據(jù)農(nóng)業(yè)銀行的申請(qǐng)查封亞鴻公司抵押給農(nóng)業(yè)銀行的案涉房產(chǎn)共計(jì)163套。

三、趙麗、姜云莉、孫宏聲向新疆高院提起異議，請(qǐng)求解除對(duì)其占有的三套房產(chǎn)的查封。理由是：在亞鴻公司為他們辦理該房屋備案手續(xù)期間，因農(nóng)業(yè)銀行申請(qǐng)執(zhí)行亞鴻公司一案，新疆高院查封了他們購買的房屋，致使其至今未能取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，嚴(yán)重侵犯了他們的合法利益。

四、新疆高院于2013年6月17日作出異議裁定，解除對(duì)案涉房產(chǎn)中的三套房產(chǎn)的查封。

五、農(nóng)業(yè)銀行不服，向最高法院申請(qǐng)復(fù)議，請(qǐng)求撤銷異議裁定。最高法院裁定駁回農(nóng)業(yè)銀行的復(fù)議申請(qǐng)。維持新疆高院（2013）新執(zhí)二監(jiān)字第58號(hào)執(zhí)行裁定。

裁判要點(diǎn)及思路：

趙麗、姜云莉、孫宏聲分別與亞鴻公司簽訂了《商品房買賣合同》，并付清了房款，且實(shí)際占用至今，無證據(jù)證明三人存在過錯(cuò)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，對(duì)于需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)，第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。根據(jù)趙麗、姜云莉、孫宏聲三人已付清全款并占有房產(chǎn)且無過錯(cuò)的情況，應(yīng)當(dāng)解除對(duì)三套房產(chǎn)的查封。

申請(qǐng)執(zhí)行人農(nóng)業(yè)銀行提出復(fù)議申請(qǐng)，認(rèn)為新疆高院未答復(fù)其對(duì)《商品房買賣合同》簽署時(shí)間鑒定的申請(qǐng)屬于執(zhí)行程序違法。新疆高院因已查明趙麗等三人的買賣房屋以及實(shí)際占有多年的事實(shí)，遂口頭告知不與鑒定。

申請(qǐng)執(zhí)行人農(nóng)業(yè)銀行未能舉證證明趙麗、姜云莉、孫宏聲三人存在過錯(cuò)，因此不支持農(nóng)業(yè)銀行請(qǐng)求撤銷解除對(duì)三人購買房產(chǎn)的查封的裁定。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)：

一、對(duì)于申請(qǐng)執(zhí)行人來說，為了防止第三人與被執(zhí)行人惡意串通、規(guī)避執(zhí)行，建議要嚴(yán)格把握第三人執(zhí)行異議成立的規(guī)定要件。在申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)，應(yīng)確定如下事實(shí)：（1）買受人是否全部付清價(jià)款；（2）是否存在證據(jù)證明買受人付清價(jià)款的具體時(shí)間；（3）買受人是否實(shí)際占有；（4）買受人對(duì)未辦理過戶登記手續(xù)是否存在過錯(cuò)。

二、對(duì)于買受人而言，若其所購房產(chǎn)非因自身原因被查封，該如何維權(quán)？

根據(jù)法律規(guī)定及辦理同類案件的經(jīng)驗(yàn)，就非因買受人原因?qū)е路课荼徊榉馊绾尉葷?jì)的問題，建議可考慮如下解決思路：第一，最有效的救濟(jì)途徑便如上述案件中，以案外人異議的程序向法院提出申請(qǐng)。需要注意的是，買受人要能證明自己的買賣合同義務(wù)已經(jīng)全部履行完畢，價(jià)款已全部付清且實(shí)際占有，同時(shí)，沒有取得產(chǎn)權(quán)證不是由自己的過錯(cuò)引起。第二，若是新買的房屋還沒有入住，買受人還可以另訴開發(fā)商解除購房合同并追究其違約責(zé)任。

三、此外，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”的規(guī)定，明確案外人異議之訴應(yīng)滿足的條件，案外人在主張權(quán)利時(shí)需特別注意。

相關(guān)法律：

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》

第十七條 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

以下為最高法院在該案裁判文書中認(rèn)為關(guān)于“對(duì)沒有過錯(cuò)且已完全支付并占有財(cái)產(chǎn)的第三人是否可以排除強(qiáng)制執(zhí)行的問題”的詳細(xì)論述和分析。

最高法院在該院裁判文書中認(rèn)為：趙麗、姜云莉、孫宏聲與亞鴻公司簽訂《商品房買賣合同》、完成涉案房屋交付的行為均在新疆高院查封該房屋之前，其三人付清全部房款，并承擔(dān)了從房屋交付至今的水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，已對(duì)涉案房屋實(shí)際占用多年。涉案房屋雖未辦理過戶登記手續(xù)，但無相關(guān)證據(jù)證明上述三人存在過錯(cuò)。本院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條明確規(guī)定“第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。依照該條規(guī)定，本案不應(yīng)繼續(xù)對(duì)位于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市解放南路317號(hào)1棟14層C戶、1棟12層B戶、1棟23層C戶三套房產(chǎn)采取查封措施。

綜上，農(nóng)業(yè)銀行的復(fù)議理由不能成立，本院不予支持。新疆高院（2013）新執(zhí)二監(jiān)字第58號(hào)執(zhí)行裁定書的結(jié)論并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條和《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥執(zhí)行程序若干問題的解釋》第八條、第九條的規(guī)定，裁定如下：

駁回中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區(qū)分行營業(yè)部的復(fù)議申請(qǐng)。

案件來源：最高人民法院：《中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區(qū)分行營業(yè)部申請(qǐng)復(fù)議案執(zhí)行裁定書3》【（2013）執(zhí)復(fù)字第16號(hào)】

延伸閱讀：

關(guān)于第三人無過錯(cuò)的已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有的財(cái)產(chǎn)能否排除強(qiáng)制執(zhí)行的問題，我們梳理了最高法院對(duì)此類問題的裁判觀點(diǎn)匯總，以供讀者參考。

一、因買受人自身原因未辦理過戶登記，不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。

案例一：遼陽縣季鑫貿(mào)易有限公司與宋楊、遼寧華昇印刷物資經(jīng)銷有限公司與沈陽盛方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴申請(qǐng)?jiān)賹徝袷虏枚〞荆?016）最高法民申2754號(hào)】

1、關(guān)于“案涉房產(chǎn)未能辦理過戶手續(xù)盛方公司是否存在過錯(cuò)的問題”，最高法院認(rèn)為：“盛方公司認(rèn)為其已足額依約支付了5000萬元購房款，且由于華昇公司的原因沒有辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，不僅缺乏充分的證據(jù)證明，而且也明顯的不符合常理。二審判決認(rèn)定盛方公司一直怠于按《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定行使權(quán)利，導(dǎo)致案涉房產(chǎn)直到被一審法院查封前仍未能辦理過戶手續(xù)，存在一定過錯(cuò)，具有充分的事實(shí)依據(jù)。”

2、關(guān)于“二審適用法律是否正確的問題”，最高法院認(rèn)為：“本案中，案涉房產(chǎn)未能辦理過戶登記系因盛方公司怠于行使權(quán)利所致，即案涉房產(chǎn)屬于因買受人自身原因未辦理過戶登記，盛方公司對(duì)此確實(shí)存在過錯(cuò)，二審判決依據(jù)上述法律規(guī)定判決駁回盛方公司的上訴請(qǐng)求，在適用法律上并無不當(dāng)。”

案例二：楊鎮(zhèn)、交通銀行股份有限公司海南省分行等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事裁定書【（2016）最高法民申1248號(hào)】

最高法院認(rèn)為：“楊鎮(zhèn)未盡到注意義務(wù)，就未獲得預(yù)售許可的商品房簽訂商品房預(yù)售合同，該預(yù)售合同無效系楊鎮(zhèn)無法就相應(yīng)房產(chǎn)進(jìn)行過戶的原因之一，楊鎮(zhèn)具有一定的過錯(cuò)。因此，雖然楊鎮(zhèn)實(shí)際占有案涉房產(chǎn)并可以提供其已交付房價(jià)全款的收據(jù)，但因楊鎮(zhèn)對(duì)于房產(chǎn)不能過戶具有過錯(cuò)，因此楊鎮(zhèn)的實(shí)際情況并不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條或是《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定的條件。依據(jù)以上規(guī)定，楊鎮(zhèn)對(duì)于案涉房產(chǎn)不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。原審判決適用法律并無不當(dāng)?！?/p>

二、缺乏相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)，不能阻卻強(qiáng)制執(zhí)行。

案例三：吳淑雅、蔡福英等民間借貸糾紛、案外人執(zhí)行異議之訴民事判決書【最高人民法院（2014）民一終字第205號(hào)】

最高法院認(rèn)為：“執(zhí)行異議之訴的關(guān)鍵是審查購房者享有的實(shí)體權(quán)利是否足以阻卻執(zhí)行措施……吳淑雅在尚未辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的情形下，必須滿足支付全部價(jià)款并實(shí)際占有使用且對(duì)未辦理過戶手續(xù)沒有過錯(cuò)的條件，才能產(chǎn)生阻卻執(zhí)行措施的結(jié)果。根據(jù)本案查明的事實(shí)，吳淑雅與繁榮公司簽訂《房產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》，但并未支付全部價(jià)款，也并未實(shí)際入住訴爭房產(chǎn)。在此情況下，其主張對(duì)訴爭房產(chǎn)享有的實(shí)體權(quán)利足以阻卻執(zhí)行措施，缺乏相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持?！?/p>

案例四：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司烏魯木齊團(tuán)結(jié)路支行申請(qǐng)復(fù)議案執(zhí)行裁定書【最高人民法院（2013）執(zhí)復(fù)字第15號(hào)】

最高法院認(rèn)為：“劉曉芳與大眾公司簽訂購房合同、付清全部購房款和完成涉案房產(chǎn)交付等行為均在新疆高院對(duì)涉案房產(chǎn)查封之前。新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市房產(chǎn)交易中心對(duì)劉曉芳和建設(shè)銀行人民路支行簽訂的貸款抵押擔(dān)保合同進(jìn)行了登記備案，對(duì)涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于劉曉芳進(jìn)行了審查和確認(rèn)。劉曉芳在法院查封前交清了購買涉案房產(chǎn)應(yīng)交付的相關(guān)契費(fèi)和維修基金，且涉案房產(chǎn)自2001年2月27日至今被劉曉芳實(shí)際占用。涉案房產(chǎn)雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但無證據(jù)證實(shí)劉曉芳存在過錯(cuò)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條明確規(guī)定“第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！币勒赵摋l規(guī)定，新疆高院不應(yīng)繼續(xù)對(duì)新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市沙依巴克區(qū)南昌路1號(hào)眾福苑一期底商1-1-7A門面房采取查封措施?！?/p>

案例五：玉溪市商業(yè)銀行股份有限公司申請(qǐng)趙峰執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事判決書【（2016）最高法民終399號(hào)】

最高法院認(rèn)為：“本案中趙峰與今玉公司的合同簽訂、付款、轉(zhuǎn)移占有房屋均在查封之前，玉溪商行也無證據(jù)證明趙峰存在過錯(cuò)，故對(duì)于涉案房屋不得進(jìn)行查封。雖然涉案房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，但并不影響趙峰依法對(duì)涉案房屋享有足以排除執(zhí)行的權(quán)利，玉溪商行對(duì)涉案房屋許可查封的請(qǐng)求不能成立，本院不予支持?！?/p>

作者：李舒、唐青林、王超

來源：法客帝國

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