1.土地管理法及其相關(guān)規(guī)定

北京市國(guó)土資源局、市發(fā)展和改革委員會(huì)、市規(guī)劃委員會(huì)、市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法的通知（京國(guó)土市[2005]540號(hào)）各有關(guān)單位： 《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施。

二00五年八月三日北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法第一章 總則 第一條 為規(guī)范土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)行為，更好地實(shí)施城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，確保有計(jì)劃地供應(yīng)土地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）和《北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》（京政發(fā)[2005]6號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。 第二條 本辦法所稱土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)，（以下簡(jiǎn)稱土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)）是指政府依法通過(guò)收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。

第三條 市國(guó)土資源局（以下簡(jiǎn)稱市國(guó)土局）負(fù)責(zé)本市土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)管理工作，并委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組織實(shí)施。市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政和審計(jì)等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好相應(yīng)工作。

第四條 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過(guò)招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)企業(yè)）承擔(dān)。 第五條 儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)后的土地，按照年度土地供應(yīng)計(jì)劃和供地政策，有計(jì)劃地向市場(chǎng)供應(yīng)。

第二章 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃 第六條 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和近期城市建設(shè)規(guī)劃、年度土地利用計(jì)劃、年度土地供應(yīng)計(jì)劃編制。 第七條 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政、交通、環(huán)保等行政主管部門和各區(qū)縣政府編制。

第八條 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃按照以下程序編制： （一）區(qū)縣政府、重點(diǎn)功能區(qū)管委會(huì)、中央、國(guó)務(wù)院在京機(jī)關(guān)（含所屬單位）以及在京中央直屬大型企業(yè)集團(tuán)和駐京部隊(duì)提出年度土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃，于每年的10月上旬報(bào)市國(guó)土局。 經(jīng)濟(jì)適用住房土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃由市經(jīng)濟(jì)適用住房領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室綜合平衡后報(bào)市國(guó)土局。

（二）市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政、交通、環(huán)保等行政主管部門提出計(jì)劃草案和具體意見(jiàn)，于11月上旬反饋給各區(qū)縣政府、重點(diǎn)功能區(qū)管委會(huì)、中央、國(guó)務(wù)院在京機(jī)關(guān)（含所屬單位）以及在京中央直屬大型企業(yè)集團(tuán)和駐京部隊(duì)。 （三）各區(qū)縣政府、重點(diǎn)功能區(qū)管委會(huì)、中央、國(guó)務(wù)院在京機(jī)關(guān)（含所屬單位）以及在京中央直屬大型企業(yè)集團(tuán)和駐京部隊(duì)按照要求調(diào)整計(jì)劃，于11月下旬報(bào)市國(guó)土局匯總。

（四）市國(guó)土局征求市相關(guān)部門意見(jiàn)并完善后與市發(fā)展和改革委員會(huì)共同報(bào)市政府。 （五）經(jīng)市政府批準(zhǔn)的土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃，由市國(guó)土局下達(dá)給市和區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。

第九條 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃確需調(diào)整的，由市國(guó)土局會(huì)同相關(guān)部門提出計(jì)劃調(diào)整方案，與市發(fā)展和改革委員會(huì)共同報(bào)市政府批準(zhǔn)。第三章 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方式 第十條 本市土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃由市國(guó)土局會(huì)同市相關(guān)部門組織實(shí)施。

第十一條 市政府確定的重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地的土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)，由市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案；其他土地的儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案由區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組織編制。 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案主要包括待儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本、土地收益、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。

第十二條 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門就土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見(jiàn)。 第十三條 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。

其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。

第十四條 通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。

通過(guò)招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議。第四章 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)程序 第十五條 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見(jiàn)，向市國(guó)土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。

第十六條 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)涉及征收集體土地或農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，由土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)。 第十七條 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)涉及行政企事業(yè)等單位使用的國(guó)有土地的，由土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位與原用地單位簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

第十八條 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)涉及房屋拆遷的，由土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位辦理有關(guān)拆遷手續(xù)，并組織實(shí)施拆遷。 。

2.土地管理法及其相關(guān)規(guī)定

北京市國(guó)土資源局、市發(fā)展和改革委員會(huì)、市規(guī)劃委員會(huì)、市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法的通知（京國(guó)土市[2005]540號(hào)）各有關(guān)單位： 《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施。

二00五年八月三日北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法第一章 總則 第一條 為規(guī)范土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)行為，更好地實(shí)施城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，確保有計(jì)劃地供應(yīng)土地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）和《北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》（京政發(fā)[2005]6號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。 第二條 本辦法所稱土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)，（以下簡(jiǎn)稱土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)）是指政府依法通過(guò)收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。

第三條 市國(guó)土資源局（以下簡(jiǎn)稱市國(guó)土局）負(fù)責(zé)本市土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)管理工作，并委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組織實(shí)施。市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政和審計(jì)等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好相應(yīng)工作。

第四條 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過(guò)招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)企業(yè)）承擔(dān)。 第五條 儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)后的土地，按照年度土地供應(yīng)計(jì)劃和供地政策，有計(jì)劃地向市場(chǎng)供應(yīng)。

第二章 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃 第六條 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和近期城市建設(shè)規(guī)劃、年度土地利用計(jì)劃、年度土地供應(yīng)計(jì)劃編制。 第七條 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政、交通、環(huán)保等行政主管部門和各區(qū)縣政府編制。

第八條 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃按照以下程序編制： （一）區(qū)縣政府、重點(diǎn)功能區(qū)管委會(huì)、中央、國(guó)務(wù)院在京機(jī)關(guān)（含所屬單位）以及在京中央直屬大型企業(yè)集團(tuán)和駐京部隊(duì)提出年度土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃，于每年的10月上旬報(bào)市國(guó)土局。 經(jīng)濟(jì)適用住房土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃由市經(jīng)濟(jì)適用住房領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室綜合平衡后報(bào)市國(guó)土局。

（二）市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政、交通、環(huán)保等行政主管部門提出計(jì)劃草案和具體意見(jiàn)，于11月上旬反饋給各區(qū)縣政府、重點(diǎn)功能區(qū)管委會(huì)、中央、國(guó)務(wù)院在京機(jī)關(guān)（含所屬單位）以及在京中央直屬大型企業(yè)集團(tuán)和駐京部隊(duì)。 （三）各區(qū)縣政府、重點(diǎn)功能區(qū)管委會(huì)、中央、國(guó)務(wù)院在京機(jī)關(guān)（含所屬單位）以及在京中央直屬大型企業(yè)集團(tuán)和駐京部隊(duì)按照要求調(diào)整計(jì)劃，于11月下旬報(bào)市國(guó)土局匯總。

（四）市國(guó)土局征求市相關(guān)部門意見(jiàn)并完善后與市發(fā)展和改革委員會(huì)共同報(bào)市政府。 （五）經(jīng)市政府批準(zhǔn)的土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃，由市國(guó)土局下達(dá)給市和區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。

第九條 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃確需調(diào)整的，由市國(guó)土局會(huì)同相關(guān)部門提出計(jì)劃調(diào)整方案，與市發(fā)展和改革委員會(huì)共同報(bào)市政府批準(zhǔn)。第三章 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方式 第十條 本市土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃由市國(guó)土局會(huì)同市相關(guān)部門組織實(shí)施。

第十一條 市政府確定的重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地的土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)，由市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案；其他土地的儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案由區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組織編制。 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案主要包括待儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本、土地收益、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。

第十二條 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門就土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見(jiàn)。 第十三條 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。

其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。

第十四條 通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。

通過(guò)招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議。第四章 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)程序 第十五條 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見(jiàn)，向市國(guó)土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。

第十六條 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)涉及征收集體土地或農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，由土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)。 第十七條 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)涉及行政企事業(yè)等單位使用的國(guó)有土地的，由土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位與原用地單位簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

第十八條 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)涉及房屋拆遷的，由土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位辦理有關(guān)拆遷手續(xù)，并組織實(shí)施拆遷。 。

3.土地供應(yīng)雙軌制與劃撥土地的轉(zhuǎn)讓的法律限制有哪些

劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)在權(quán)利方面有一定的區(qū)別。

嚴(yán)格意義上講，劃撥土地使用權(quán)人不擁有完整的使用權(quán)，對(duì)自己占用的土地不具備直接處置的權(quán)利。它不能像出讓土地那樣，使用權(quán)人可以直接在二級(jí)土地市場(chǎng)上進(jìn)行交易。

劃撥土地供給的成本比出讓要低很多。 理論上通過(guò)劃撥來(lái)供給土地是為了滿足純粹的非營(yíng)利性公共需求，確實(shí)應(yīng)當(dāng)降低成本。

但現(xiàn)實(shí)的情況是，有的政府拿的是劃撥地，卻可能在土地上建起餐廳等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。取消雙軌制能減少特權(quán)用地，有利于公平競(jìng)爭(zhēng)。

所有的非公益的土地使用都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相同土地成本，取消某些單位用地的特權(quán)，讓土地出讓價(jià)格由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)，真正實(shí)現(xiàn)公平。 比如，某些事業(yè)單位用劃撥土地建樓，但做的是營(yíng)利性或半營(yíng)利性的生意，這樣的話對(duì)拿出讓土地蓋樓的其他經(jīng)濟(jì)主體就不公平。

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過(guò)審批。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。

有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。

《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第五條規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。 可見(jiàn)，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要經(jīng)過(guò)縣級(jí)以上人民政府審批，法院作為司法部門，對(duì)劃撥土地不能直接處置。

4.國(guó)有土地有償使用的法律法規(guī)

《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》，對(duì)國(guó)有土地有償使用制度進(jìn)行了明確規(guī)定。

（1）除國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地和法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)可以以劃撥方式取得外，其他建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得； （2）土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式； （3）通過(guò)招標(biāo)、拍賣方式提供國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門擬訂方案，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施，并與土地使用者簽訂土地有償使用合同。

5.何時(shí)規(guī)定要以凈地出讓

一、各地要嚴(yán)格按照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》（國(guó)土資源部令第5號(hào)）和《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào)）有關(guān)閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。

土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的百分之二十征收；依法可以無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回。對(duì)于違法審批而造成土地閑置的，要在2007年年底前完成清退。能夠恢復(fù)耕種的要恢復(fù)耕種，不能恢復(fù)耕種的納入政府土地儲(chǔ)備，優(yōu)先安排開(kāi)發(fā)利用。

二、實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓，出讓前，應(yīng)處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償安置等經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開(kāi)發(fā)，防止土地閑置浪費(fèi)。

三、合理確定建設(shè)用地使用權(quán)出讓的宗地規(guī)模，縮短開(kāi)發(fā)周期。未按建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定繳清全部土地價(jià)款的，不得發(fā)放土地使用證書，也不得按土地價(jià)款繳納比例分期發(fā)放土地使用證書。

四、各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)土資源管理部門要結(jié)合實(shí)際，切實(shí)加強(qiáng)本地區(qū)

擴(kuò)展資料：

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未凈地的相關(guān)法律規(guī)定

1、土地使用權(quán)劃撥對(duì)象和劃撥用途具有特定性，建設(shè)項(xiàng)目均具有公益性和非營(yíng)利性，因此，作為劃撥土地使用權(quán)人，不得擅自改變批準(zhǔn)的土地用途，更不能允許將無(wú)償或者低償取得的土地使用權(quán)，直接進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，或通過(guò)轉(zhuǎn)讓謀取經(jīng)濟(jì)利益。

2、但是，考慮到我國(guó)采用劃撥方式供應(yīng)土地復(fù)雜的歷史背景以及許多劃撥土地實(shí)質(zhì)上的非公益性，特別是采用劃撥方式供應(yīng)土地普遍存在“少建多報(bào)”，即建設(shè)單位申請(qǐng)用地時(shí)往往虛報(bào)建設(shè)項(xiàng)目，盡量多要土地，故劃撥用地被閑置和低效利用非常普遍。

如果采取一刀切的方式，一律禁止劃撥土地轉(zhuǎn)讓并不現(xiàn)實(shí)，而且會(huì)使國(guó)有土地資源長(zhǎng)期閑置和浪費(fèi)。因此有關(guān)法律法規(guī)并未絕對(duì)禁止劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，只是在允許轉(zhuǎn)讓的同時(shí)規(guī)定了較為嚴(yán)格的條件。

3、1990年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》）第45條規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：

(1)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；

(2)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；

(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；四依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)?、市、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金?！?/p>

參考資料：搜狗百科-土地管理法

6.[轉(zhuǎn)載]填海造地土地使用權(quán)如何認(rèn)定

這個(gè)問(wèn)題涉及到海域使用權(quán)和土地使用權(quán)的銜接問(wèn)題。海域使用權(quán)是使用特定海域的權(quán)利，因此，填海造地前應(yīng)首先按規(guī)定取得相應(yīng)海域的海域使用權(quán)，交納海域使用費(fèi)，但海域使用權(quán)只是用海的權(quán)利，填海造地海域變成陸地后，海域使用權(quán)自動(dòng)滅失，所形成土地不再屬于海域，方向不可逆，如何配置、如何使用等應(yīng)按照土地管理的法律、法規(guī)辦理。

《海域使用法》第32條規(guī)定：填海項(xiàng)目竣工后形成的土地屬于國(guó)家所有，海域使用權(quán)人憑海域使用權(quán)證書提出土地登記申請(qǐng)，換發(fā)土地使用權(quán)證書。針對(duì)該條款，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)與相關(guān)土地管理法律、法規(guī)結(jié)合起來(lái)理解。對(duì)按照土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和海域規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)作為城市建設(shè)用地的海域開(kāi)展圍海造地，屬于政府供地前的國(guó)有土地來(lái)源問(wèn)題（相當(dāng)于政府供地前征用農(nóng)民集體土地或收回其他土地使用權(quán)人使用的土地并進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)），應(yīng)當(dāng)由政府組織實(shí)施，即政府取得海域使用權(quán)后組織實(shí)施填海造地，具體填海施工工程可由政府招標(biāo)確定給具體單位和個(gè)人承擔(dān)。圍海造地形成土地后，應(yīng)按現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)規(guī)定供應(yīng)和使用。圍海造陸形成的土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，應(yīng)辦理土地有償使用手續(xù)。土地用途為經(jīng)營(yíng)性用地的，應(yīng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)土地。整個(gè)填海造地供應(yīng)分三個(gè)階段：

第一、圍海造陸工程實(shí)施前的海域的使用和管理，適用《海域使用管理法》。海域使用權(quán)人可依法有償取得海域使用權(quán)。

第二，圍海造陸工程實(shí)施階段。對(duì)規(guī)劃為城市建設(shè)用地的海域開(kāi)展圍海造陸工程，屬于政府組織實(shí)施的市政工程。政府作為圍海造陸工程的實(shí)施主體，可通過(guò)招投標(biāo)等方式將施工任務(wù)確定給具體單位和個(gè)人承擔(dān)。圍海造陸工程所需資金，由政府支出。

第三，圍海造陸形成土地，海域使用權(quán)自動(dòng)滅失，所形成的土地供應(yīng)和使用受《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等土地相關(guān)法律法規(guī)和政策調(diào)整。具體來(lái)說(shuō)，圍海造陸形成的土地，符合《劃撥用地目錄》的，政府可以劃撥方式供地，不符合的，應(yīng)實(shí)行有償使用，屬于11號(hào)令規(guī)定的經(jīng)營(yíng)性用地范圍的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式供地。

總之，圍海造陸工程實(shí)施前的海域使用、圍海造陸的工程實(shí)施與圍海造陸工程所形成的土地的使用管理，分屬三個(gè)不同階段，適用不同的法規(guī)政策，不可混淆。

此外，對(duì)于個(gè)別經(jīng)政府批準(zhǔn)，由單位或個(gè)人取得海域使用權(quán)后直接實(shí)施填海造地所形成的土地，可以視同該單位、個(gè)人具有填海所形成的土地的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益（填海造地費(fèi)用類似征地拆遷費(fèi)用，類似該單位和個(gè)人支付了征地拆遷費(fèi)用后取得劃撥土地使用權(quán)權(quán)益）。土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，可以以協(xié)議方式辦理土地有償使用手續(xù)，按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳出讓金或租金，取得出讓或承租土地使用權(quán)。

7.企業(yè)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,按照法律的相關(guān)規(guī)定是否有什么限制

協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第21號(hào) 《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，已經(jīng)2003年6月5日國(guó)土資源部第6次部務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，自2003年8月1日起施行。

部長(zhǎng) 田鳳山 2003年6月11日 第一條 為加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理，優(yōu)化土地資源配置，規(guī)范協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》，制定本規(guī)定。 第二條 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，適用本規(guī)定。

本規(guī)定所稱協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 第三條 出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。

第四條 協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。 以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

第五條 協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和？有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。 低于最低價(jià)時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)不得出讓。

第六條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)本規(guī)定第五條的規(guī)定擬定協(xié)議出讓最低價(jià)，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后公布，由市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門實(shí)施。 第七條 市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地市場(chǎng)狀況，編制國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)在土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所，或者通過(guò)報(bào)紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會(huì)公布。 因特殊原因，需要對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并按照前款規(guī)定及時(shí)向社會(huì)公布。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括年度土地供應(yīng)總量、不同用途土地供應(yīng)面積、地段以及供地時(shí)間等內(nèi)容。 第八條 國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃公布后，需要使用土地的單位和個(gè)人可以根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，在市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門公布的時(shí)限內(nèi)，向市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門提出意向用地申請(qǐng)。

市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門公布計(jì)劃接受申請(qǐng)的時(shí)間不得少于30日。 第九條 在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門方可按照本規(guī)定采取協(xié)議方式出讓；但商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外。

同一地塊有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。 第十條 對(duì)符合協(xié)議出讓條件的，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門會(huì)同城市規(guī)劃等有關(guān)部門，依據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃、城市規(guī)劃和意向用地者申請(qǐng)的用地項(xiàng)目類型、規(guī)模等，制定協(xié)議出讓土地方案。

協(xié)議出讓土地方案應(yīng)當(dāng)包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、供地時(shí)間等。 第十一條 市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，對(duì)擬出讓地塊的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門集體決策？合理確定協(xié)議出讓底價(jià)。

協(xié)議出讓底價(jià)不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)。 協(xié)議出讓底價(jià)確定后應(yīng)當(dāng)保密，任何單位和個(gè)人不得泄露。

第十二條 協(xié)議出讓土地方案和底價(jià)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)與意向用地者就土地出讓價(jià)格等進(jìn)行充分協(xié)商，協(xié)商一致且議定的出讓價(jià)格不低于出讓底價(jià)的，方可達(dá)成協(xié)議。 第十三條 市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議結(jié)果，與意向用地者簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。

第十四條 《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》簽訂后7日內(nèi)，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將協(xié)議出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所，或者通過(guò)報(bào)紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會(huì)公布，接受社會(huì)監(jiān)督。 公布協(xié)議出讓結(jié)果的時(shí)間不得少于15日。

第十五條 土地使用者按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的約定，付清土地使用權(quán)出讓金、依法辦理土地登記手續(xù)后，取得國(guó)有土地使用權(quán)。 第十六條 以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

第十七條 。

8.已出租的土地使用權(quán)法律規(guī)定有哪些,特征是怎樣的

出租是土地流轉(zhuǎn)的一種形式，在《土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》中有具體規(guī)定。

《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第三十五條 出租是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租方按出租時(shí)約定的條件對(duì)承包方負(fù)責(zé)。

第二十五條 發(fā)包方對(duì)承包方提出的轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)承包土地的要求，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案，并報(bào)告鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門。

第三十四條 通過(guò)招標(biāo)、拍賣和公開(kāi)協(xié)商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的，可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)，其流轉(zhuǎn)管理參照本辦法執(zhí)行。

《土地承包法》第三十七條 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。