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　　【案情】

　【分歧】

　【評析】

　　筆者同意第三種意見，理由如下：

　　第一、《江西省商品房租賃管理實施辦法》第二十一條：“房屋租賃實行備案登記制度，簽訂房屋租賃合同后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地市、縣房地產(chǎn)行政主管部門辦理房屋租賃登記備案?！痹撘?guī)定只要求租賃房屋后到相關(guān)部門備案，并未要求以登記為前提，所以該規(guī)定不影響房東聶某與租客曾某、胡某簽訂的《房屋租賃合同》效力，租賃合同合法有效。

　　第二、曾某、胡某夫婦在租賃聶某房屋時就已知曉聶某房屋六樓加裝了鐵質(zhì)樓梯通往樓頂，且雙方簽訂租賃合同時已約定“不能在樓頂邊緣走動或攀爬”的注意安全條款，但曾林還是通過樓梯爬到房頂玩耍，導(dǎo)致事故發(fā)生，曾某夫婦明顯未盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任，應(yīng)對曾某墜樓死亡承擔(dān)主要責(zé)任。

　　第三、聶某作為房東，應(yīng)對其出租房屋盡到安全保障義務(wù)，聶某加裝鐵質(zhì)樓梯通往樓頂?shù)⑽磳υ摌翘葸M(jìn)行有效管控，這種安全隱患與曾林的死亡有一定的因果關(guān)系，且聶某的房屋未與相鄰房屋隔離，導(dǎo)致曾林從其鄰居樓頂摔亡，故聶某在本案中承擔(dān)管理過錯責(zé)任，考慮到聶某在《房屋租賃合同》中已對安全問題作了特別約定，應(yīng)適當(dāng)減輕聶某的管理過錯責(zé)任。

　　第四、《中華人民共和國民法通則》第一百三十二條規(guī)定：“當(dāng)事人對造成損害都沒有過錯的，可以根據(jù)實際情況，由當(dāng)事人分擔(dān)民事責(zé)任?！北景钢校滞嫠５年惪?、王青、王宏三人均對曾林死亡無過錯，但四人玩耍游戲與曾林的死亡有一定因果關(guān)系，三人出于人道主義應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。由于陳俊三人均為限制民事行為能力人，應(yīng)由其法定監(jiān)護(hù)人承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　綜上所述，筆者認(rèn)為，在本案中房東聶某未盡到提供安全房屋義務(wù)，承擔(dān)20%賠償責(zé)任，曾林父母曾某、胡某未盡到監(jiān)護(hù)義務(wù)，自負(fù)80%賠償責(zé)任，陳俊、王青、王宏的法定監(jiān)護(hù)人承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任較為適宜。