隨著我國城鄉(xiāng)一體化進程的加快，各地征收拆遷任務(wù)日益繁重，相關(guān)訴訟日益增多，處理難度日益加大，如何解決這些官民矛盾，確保公、私平衡，是審判實踐中亟待解決的難題。本文針對爭議較大的幾個問題談?wù)劥譁\的認識。

　　一、土地儲備的公益屬性如何界定

　　當前，作為征收事由的公共利益在實踐中有被濫用的傾向。個別政府以“舊城改造”為名進行商業(yè)開發(fā)，引發(fā)爭議。筆者認為，公共利益具有高度的抽象性和不確定性，對公共利益的理解要區(qū)分情況。如含有公共利益因素的商業(yè)利益問題?！?a style='color:#2f2f2f;cursor:pointer;' href='http://www.bjjdzx.cn/laws-185.html'>國有土地上房屋征收與補償條例》出于反向矯正的考慮，取消了2001年《城市房屋拆遷管理條例》中非因公共利益需要亦可拆遷城市房屋的情形，在法律規(guī)定層面，純粹的商業(yè)利益被明確排除在征收范圍之外，但是，個別商業(yè)開發(fā)項目確實包含有公共利益的因素，其間接產(chǎn)生的公共利益為社會所需要，在極大程度上也為行政機關(guān)所鼓勵。此類項目到底屬于公共利益還是商業(yè)利益要從商業(yè)利益是否包含公益因素，公益在整體構(gòu)成中所占的比例，公益是否為社會所急需以及是否為公共政策所倡導(dǎo)等方面作出綜合判斷。另外對土地儲備的公益性問題。筆者認為，土地儲備具有調(diào)控土地市場，配置土地資源作用，儲備土地具體用途在儲備時尚未確定，因此無論是從行政管理的角度出發(fā)，還是從土地用途的不確定性來講，尚不能輕易否認土地儲備的公益屬性。

　　二、對于程序輕微瑕疵能直接撤銷嗎

　　程序是實體的保障，程序規(guī)范行政權(quán)的運用是衡量行政法治程度的重要標志。只有程序公正才能保證實體的公正。當然，人民法院在司法審查時，要區(qū)分具體情形作出相應(yīng)的處理：

　　對于程序輕微瑕疵，不足以侵害行政相對人合法權(quán)益，如判決重做或確認違法可能會導(dǎo)致公共利益更大損失的情況下，則可不予直接撤銷，但應(yīng)向行政機關(guān)發(fā)出司法建議;對于程序嚴重違法，也侵害了行政相對人合法權(quán)益的，應(yīng)當判決撤銷行政行為或者確認行政行為違法或者無效。

　　三、被征收的房屋性質(zhì)如何認定

　　被征收的房屋性質(zhì)如何認定也是征收工作中經(jīng)常遇到的問題，以住改商房屋為例，登記是住房，而實際作為商業(yè)性使用的房屋如何補償，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)和司法解釋沒有明確規(guī)定，實踐中爭議較大，有人認為應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記作為判斷標準，有人則認為應(yīng)以實際用途作為判斷標準。2003年9月19日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》規(guī)定：“對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營狀況，經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當補償?！痹撏ㄖ獙儆谔厥庖?guī)范性文件，具有國家政策的效力，對行政機關(guān)具有約束力，人民法院可以作為審查行政行為合法性的補充依據(jù)。具體而言：

　　1、房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì)，應(yīng)當作為確定房屋性質(zhì)的依據(jù);

　　2、房屋性質(zhì)發(fā)生變更的，房屋所有人應(yīng)當向房管局申請變更登記;

　　3、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅，并且實際用于居住的，應(yīng)當按照住宅給予補償安置;

　　4、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅，但依法取得營業(yè)執(zhí)照并用于商業(yè)經(jīng)營的，應(yīng)當按照住宅予以補償安置，同時根據(jù)其經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限以及納稅等實際情況給予適當補償。

　　四、被征收房屋如何評估

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！备鶕?jù)上述規(guī)定，協(xié)商選定是確定評估機構(gòu)的首選方式，只有被征收人在規(guī)定的時間內(nèi)未進行協(xié)商或者雖經(jīng)協(xié)商但沒有達成一致意見時，才可以通過多數(shù)決定等其他方式確定。征收人未與被征收人協(xié)商，直接采取單方指定等其他方法確定評估機構(gòu)的，屬違反法定程序，所作出的評估報告不能采用。關(guān)于評估價格，2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》以“不低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”作為補償標準。對于這一規(guī)定的理解，應(yīng)當明確以下幾點：

　　1、市場價格是補償?shù)拙€，補償可以高于或者等于市場價格，但不能低于市場價格;2、價格基準日是“房屋征收決定公告之日”;

　　3、類似是指結(jié)合區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度，規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似;

　　4、市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格;

　　5、確定市場價格時，應(yīng)當剔除偶然和不正常的因素。

　　五、被征收的房屋補償標準如何確定

　　補償標準是征收拆遷案件中爭議最大的問題之一，因為補償標準直接關(guān)系到補償?shù)臄?shù)額。以集體土地征收為例，被征收的土地屬于菜地，某區(qū)人民政府按照普通耕地進行了補償。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，征收耕地的土地補償費為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)按照被征收的耕地數(shù)量除以征收前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

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