兩位老人因借款需要與出借人簽訂房產(chǎn)處分授權(quán)委托書作為不能到期還債的一種擔(dān)保方式，后在不知情的情況下，房產(chǎn)被出借人出售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)至第三人名下。這種情況下，房產(chǎn)處分是否有效?看看法官怎么說。

基本案情

　　2012年3月，年近八旬的王氏夫婦因急用錢向湯某借款130萬元，借款期限三個(gè)月，同時(shí)向湯某出具一份《授權(quán)委托書》，授權(quán)湯某在其不能償還到期債務(wù)時(shí)作為代理人負(fù)責(zé)處分其名下房產(chǎn)。后王氏夫婦歸還了部分借款，但因到期未能全部償還，向湯某請求延長給付期限。但就在這個(gè)期間，第三人李某找到王氏夫婦，以涉案房屋所有權(quán)人的身份要求王氏夫婦騰退房屋，并出示了房屋所有權(quán)證書，產(chǎn)權(quán)人是李某。此時(shí)王氏夫婦才發(fā)現(xiàn)，湯某早已在2014年9月以王氏夫婦的名義與李某簽訂房屋買賣合同，以240萬元低價(jià)將房屋出賣并過戶至李某名下。2015年7月，李某又將該房屋抵押給鄧某，主債權(quán)金額300萬元。由于涉案房屋是王氏夫婦養(yǎng)老的唯一住房，不可能搬離或出賣，對于整個(gè)賣房過程并不知情，情急之下王氏夫婦提起本案訴訟，要求確認(rèn)湯某與李某之間所簽房屋買賣合同無效。庭審中經(jīng)調(diào)查，湯某和李某主張系銀行轉(zhuǎn)賬支付全部購房款，但無法提交支付購房款的銀行轉(zhuǎn)賬憑證，亦未能說明看房等交易流程的細(xì)節(jié)。

　　一審法院審理后認(rèn)為，王氏夫婦與湯某均認(rèn)可涉案房屋的委托行為系對雙方之間借款合同的擔(dān)保。湯某應(yīng)以公平合理的價(jià)格出售涉案房屋給真實(shí)的購房人，定價(jià)應(yīng)有利于王氏夫婦的利益，湯某無權(quán)隨意定價(jià)，亦無權(quán)隨意處置涉案房屋?，F(xiàn)湯某和李某無法明確陳述對房屋的協(xié)商、看房等交易細(xì)節(jié)，亦無法提供支付購房款的銀行轉(zhuǎn)賬憑證，綜合案件證據(jù)、交易習(xí)慣以及生活常識等因素，難以認(rèn)定雙方存在真實(shí)的房屋買賣關(guān)系。因此，一審法院支持了王氏夫婦要求確認(rèn)合同無效的訴訟請求。李某不服，向北京市三中院提起上訴，二審維持原判。

案件分析

　　民間借貸活動中出現(xiàn)了新的擔(dān)保形式：有的債權(quán)人為了避免債務(wù)人無力償還借款，同時(shí)增加自己債權(quán)實(shí)現(xiàn)的可能性，往往在與借款人簽訂民間借貸合同的同時(shí)，又簽訂房屋買賣合同或委托售房合同，約定債務(wù)人不能償還欠款本息的，則將債務(wù)人的房屋出賣給出借人，以履行買賣合同或代為出售房屋并取得購房款作為雙方權(quán)利義務(wù)的終結(jié)方式。

　　很多老年人名下僅有一套房屋，供其長期居住生活，并以此養(yǎng)老，是其主要財(cái)產(chǎn)。出借人往往利用老年人急迫用錢的心理，以借款人簽訂售房委托書為前提條件，讓老年人授予其包括簽訂房地產(chǎn)買賣合同、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等權(quán)利，也就是處分該房產(chǎn)的權(quán)利。因法律意識淡薄，老年人為盡快取得借款亦草率以房產(chǎn)作為擔(dān)保與出借人簽訂各種協(xié)議，并輕信出借方的許諾，認(rèn)為即使無法按期還款，亦不可能真的失去房屋。但實(shí)際上，由于處分權(quán)是所有權(quán)最為關(guān)鍵的核心權(quán)利，一旦授予出借人，很可能導(dǎo)致在無力償還債務(wù)的情況下，出借人即要求履行雙方所簽房屋買賣合同，按照合同約定的明顯低價(jià)購買涉案房屋，或者直接以代理人的身份出售房屋給第三人并取得全部購房款。由于房屋價(jià)值和支付的借款金額差距較大，或者與市場價(jià)格嚴(yán)重不符，很可能損害借款人的利益，風(fēng)險(xiǎn)較大。如債權(quán)人將房屋出賣并過戶給他人，房屋所有權(quán)人很可能進(jìn)一步起訴要求老人騰房。如果買受人并非惡意串通，而是善意第三人，則很難追回房屋，老人只能向出借方主張損失。

　　針對此案暴露出的問題，法官提示，在民間借貸的過程中，借貸雙方均應(yīng)采取合法的方式維護(hù)自身的權(quán)益，特別是老年人應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)法律意識，在進(jìn)行借款前應(yīng)當(dāng)較為全面地了解貸款個(gè)人或公司，盡量選擇信譽(yù)良好、規(guī)模較大、資質(zhì)齊全的貸款人，采用抵押等法定的擔(dān)保方式擔(dān)保債務(wù)的履行。謹(jǐn)慎簽署委托書、授權(quán)書等授權(quán)性文件，尤其在以房產(chǎn)作擔(dān)保時(shí)，應(yīng)充分考慮不能按時(shí)歸還借款的風(fēng)險(xiǎn)，在借款的各個(gè)環(huán)節(jié)注意保存相關(guān)證據(jù)，以保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

　　來源：北京法院網(wǎng)