最近，很多爛尾樓盤的購房人都發(fā)出了通知，要求在工程全面復工之前，強行暫停償還銀行貸款，理由是銀行在商品房按揭貸款過程中違規(guī)發(fā)放貸款、沒有履行資金監(jiān)督的職責。

爛尾樓強制停貸潮的出現(xiàn)，與按揭買房這一買房模式密切相關(guān)。在按揭買房模式下，購房人和開發(fā)商簽署房屋買賣協(xié)議，由購房人付清首付；購房人與銀行簽署按揭貸款協(xié)議，購房人將與開發(fā)商之間簽訂的房屋買賣合同約定的標的房屋抵押給銀行，銀行以購房人的名義將款項直接付給開發(fā)商，購房人每月向銀行償還貸款本金及利息。貸款按揭中，銀行、購房人和開發(fā)商三者之間有什么關(guān)系呢？購房人能否以開發(fā)方未按期交付房屋違約拒絕償還銀行貸款本金及利息呢？購房人應如何正當?shù)赝Ｖ惯€貸？

一、按揭買房中的各方法律關(guān)系

按揭買房中，涉及的主體包括購房人、房地產(chǎn)開發(fā)商（以下簡稱開發(fā)商）、銀行，牽涉的法律關(guān)系包括以下幾種：

1．購房人與開發(fā)商之間的房屋買賣關(guān)系

購房人與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，約定開發(fā)商向購房人出售房屋，購房人付清首付后，通過銀行按揭貸款的方式向開發(fā)商支付購房尾款。

2．購房人與銀行之間的借貸關(guān)系

購房人與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同后，與銀行簽訂按揭貸款協(xié)議，辦理住房抵押貸款。銀行以購房人的名義將款項直接交與開發(fā)商，購房人每月向銀行償還貸款本金及利息。

3．購房人與銀行之間的抵押關(guān)系

購房人與銀行簽訂按揭貸款協(xié)議，承諾在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，將所購房屋抵押給銀行。如購房人未按約定償還銀行貸款本金及利息，銀行有權(quán)對購房人的房屋進行折價、變賣、拍賣，并且銀行有權(quán)對房屋折價、變賣、拍賣所得款項優(yōu)先受償。

4．開發(fā)商、銀行、購房人之間的擔保關(guān)系

購房人與銀行簽訂按揭貸款協(xié)議時，銀行通常會要求開發(fā)商為購房人的按揭貸款提供保證。即房屋抵押登記完成之前，如購房人不能按期還貸，由開發(fā)商向銀行回購房屋，并以回購款優(yōu)先償還銀行貸款。

上述各法律關(guān)系共同構(gòu)成了購房按揭的法律關(guān)系體系，買賣關(guān)系是因，貸款關(guān)系是果，抵押關(guān)系、擔保關(guān)系是貸款關(guān)系的補充與保障。各法律關(guān)系之間聯(lián)系緊密，不能拋開一種法律關(guān)系談另一種法律關(guān)系。

二、遭遇爛尾樓，購房人首先應當向開發(fā)商維權(quán)

（一）遭遇爛尾樓，購房人有權(quán)要求開發(fā)商承擔違約責任

購房人與開發(fā)商之間是房屋買賣關(guān)系，購房人的義務是向開發(fā)商支付購房款，開發(fā)商的義務則是向購房人交付房屋。爛尾樓，開發(fā)商未按買賣合同約定向購房人交付房屋，應當向購房人承擔逾期交付的違約責任。

一旦開發(fā)商逾期交房，開發(fā)商向購房人維權(quán)的形式包括：

（1）向開發(fā)商發(fā)出書面催告，要求開發(fā)商盡快交付房屋；

（2）要求開發(fā)商按房屋買賣合同約定支付違約金或損害賠償金。

（二）開發(fā)商超過30天到90天仍不交房，催告后三個月開發(fā)商仍不交房，購房者有權(quán)解除房屋買賣合同。

《民法典》第563條規(guī)定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款規(guī)定：根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

根據(jù)上述規(guī)定，如果開發(fā)商逾期交房的天數(shù)超過30天，購房人有權(quán)以合同目的不能實現(xiàn)為由，主張解除房屋買賣合同。具體維權(quán)形式包括：

（1）自開發(fā)商逾期交房的第91天，向開發(fā)商發(fā)出書面交房催告；

（2）如開發(fā)商收到交付催告后3個月內(nèi)仍未向購房人交付房屋，自開發(fā)商逾期交房的第181天，向開發(fā)商寄出房屋買賣合同解除通知；

（3）待開發(fā)商收到房屋買賣合同解除通知后，購房人可以再次向開發(fā)商書面致函，要求開發(fā)商返還已經(jīng)支付的購房款本金及利息損失，如開發(fā)商拒絕返款，可向人民法院訴訟維權(quán)。

綜上，交付房屋是購房人根據(jù)房屋買賣合同應當履行的主要義務，發(fā)生爛尾樓，購房人首要的維權(quán)途徑是向開發(fā)商主張逾期交房違約責任，如果逾期交房超過180天，購房人應及時向開發(fā)商寄發(fā)書面的房屋買賣合同解除通知，為按揭貸款協(xié)議的解除做準備。 三、購房人強制停止還貸，不可取，面臨諸多風險

購房人與銀行之間是借貸關(guān)系，銀行的義務是向購房人提供貸款，購房人的義務是向銀行償還貸款。在購房人與銀行之間的按揭貸款關(guān)系未解除的情況下，如果購房人擅自停止向銀行償還貸款，購房人面臨逾期還貸的系列法律風險。

第一、面臨向銀行承擔逾期還貸違約責任的風險

購房人擅自停止向銀行償還貸款，面臨向銀行承擔逾期還貸違約責任的風險，承擔違約責任的具體方式包括：（1）接銀行催款函，繼續(xù)按時還貸，并向銀行支付逾期還貸違約金；（2）如銀行決定一次性收回貸款，購房人應一次性提前償還剩余貸款，并向銀行支付逾期還貸違約金；（3）銀行可主張解除貸款協(xié)議，如若如此，購房人需返還銀行已經(jīng)發(fā)放的貸款及利息，并向銀行支付違約金。

第二，面臨所購房屋及其他財產(chǎn)被銀行變價、變賣、拍賣的風險

購房人向銀行申請貸款，用其所購買房屋對貸款進行了抵押擔保，如購房人擅自停止償還銀行貸款，面臨以下風險：（1）如貸款人未按銀行要求承擔上述逾期還貸違約責任，銀行可通過司法手段查封、扣押、變賣、拍賣購買人所購房屋，銀行有權(quán)對房屋折價、變賣、拍賣所得款項優(yōu)先受償；（2）若購買人購買的房屋無人購買，或者拍賣價款不足以償還銀行貸款、損失，銀行還有權(quán)申請法院查封、扣押、變賣、拍賣購買人的其他資產(chǎn)，用于償還銀行貸款、損失。

第三，購房人擅自停止向銀行償還貸款，面臨進入征信黑名單的風險

購房人擅自停止向銀行償還貸款，銀行將會把購房者逾期還貸的信息上傳至中國人民銀行征信中心，將購房人納入征信黑名單，進而影響購房人個人征信記錄。

綜上所述，房屋買賣關(guān)系和借貸關(guān)系是相對相互獨立的法律關(guān)系，原則上，購房人是不能以開發(fā)商未按期交房為由拒絕償還貸款，否則不僅面臨向銀行承擔逾期還貸違約責任的風險，還面臨個人征信受損、人財兩空的風險。

四、遭遇爛尾樓，購房人停止償還銀行貸款的正確途徑

開發(fā)商不能交付房屋，如要求購房人繼續(xù)償還銀行貸款，將導致合同約定的各方權(quán)利義務嚴重失衡。那么，如何才能恢復各方權(quán)利義務的平衡性呢？遭遇爛尾樓，購房人如何才能正確停止償還銀行貸款呢？

（一）通過協(xié)商或訴訟，解除與銀行的貸款協(xié)議

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。第二十一條第二款規(guī)定：商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人和買受人。

根據(jù)上述規(guī)定，遭遇爛尾樓，購房人應通過以下方式正確解除對銀行的還貸義務：

第一、在開發(fā)商逾期交房的第91天，向開發(fā)商發(fā)出書面交房催告通知；如開發(fā)商收到書面交房催告后仍未交房，在開發(fā)商逾期交房的第181天，向開發(fā)商發(fā)出書面房屋買賣合同解除通知。

第二、向開發(fā)商發(fā)出書面房屋買賣合同解除通知后，以按揭貸款合同的目的無法實現(xiàn)為由，與銀行協(xié)商要求解除按揭貸款合同；如果協(xié)商未果，應及時向銀行寄發(fā)要求解除按揭貸款合同的書面通知。

第三、商品房擔保貸款合同解除后，購房人方可停止向銀行償還貸款。實踐中，按揭買房涉及復雜的法律事實認定，貸款擔保合同較難通過協(xié)商或單方通知得到解除，大部分通過法院訴訟解決，具體結(jié)果如何，需要看法院判決。

第四、商品房擔保貸款合同解除后，出賣人應當將收取的購房貸款返還給銀行，將收取的購房款的本金及利息返還給購房人。

如上所述，房屋買賣合同、貸款擔保合同大多數(shù)情況需要通過訴訟解決，購房人在遭遇爛尾樓等開發(fā)商逾期交房情況時，應及時按上述內(nèi)容向開發(fā)商、銀行寄發(fā)催告函、合同解除通知，留存對購房人有利的證據(jù)，掌握事件處理的主動權(quán)。

（二）通過行政手段，推動延期還貸、停貸協(xié)議的解除

第一、銀行將貸款發(fā)放給對購買主體結(jié)構(gòu)未封頂住房的個人，沒有盡到放貸的審查義務，涉嫌違反監(jiān)管政策。

銀發(fā)〔2003〕121號《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》第四條規(guī)定：為減輕貸款人不必要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。根據(jù)該規(guī)定，購房人與銀行簽訂貸款協(xié)議時，如購房人所購房屋的主體結(jié)構(gòu)未封頂，銀行就屬于未盡到上述文件規(guī)定的放貸審查義務，銀行的該行為不僅涉嫌違反了監(jiān)管政策，而且應對貸款無法按期收回承擔相應的過錯責任。

第二、銀行將貸款以購房人名義給予開發(fā)商后，未對貸款使用情況進行監(jiān)督，涉嫌違反監(jiān)管政策。

銀發(fā)〔2003〕121號《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》第一條商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，第三條企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應限期追回挪用資金，并向當?shù)仄渌纳虡I(yè)銀行通報該企業(yè)違規(guī)行為，各商業(yè)銀行不應再對該企業(yè)提供相應的信貸支持。根據(jù)該規(guī)定，銀行以購房人名義將貸款給予開發(fā)商后，銀行應監(jiān)督開發(fā)商將貸款用于特定的房地產(chǎn)項目，如開發(fā)商涉嫌挪用資金，銀行有義務追回貸款。許多銀行無視該規(guī)定，未將貸款存放到監(jiān)管賬戶，導致爛尾樓的誕生。

第三、對于上述違反國家監(jiān)管政策的行為，購房人可以向銀行監(jiān)管機構(gòu)投訴舉報按揭銀行，又可以向房地產(chǎn)監(jiān)管部門投訴舉報開發(fā)商的違規(guī)行為。需要注意的是，銀行、開發(fā)商違反國家監(jiān)管政策，應由主管部門追責，與能否解除還貸關(guān)系沒有直接關(guān)系。但是，投訴舉報可以作為與開發(fā)商、銀行談判的一個籌碼，通過談判，實現(xiàn)解除房屋買賣合同、解除貸款合同、延期還貸等目的。

第四、即使不能與開發(fā)商、銀行協(xié)商實現(xiàn)解除房屋買賣合同、貸款合同、延期還貸等目的，如有證據(jù)證實開發(fā)商、銀行存在違規(guī)行為，銀行對貸款不能正常收回存在過錯，也可減輕購房人對銀行的逾期還貸責任。

五、律師建議

第一，對購房人來說，強制停貸不可取，面臨嚴重不利后果，建議購房人收集證據(jù)理性維權(quán)，依法維護自己的合法權(quán)益。

第二，購房人強制停貸，會增加銀行壞賬風險，將嚴重影響金融秩序，同時也將影響社會秩序的穩(wěn)定，因此，建議相關(guān)監(jiān)管部門、地方政府及時出臺相關(guān)政策、解決措施，保護購房人、銀行的利益，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。