案情介紹

律師評析

　　本案的爭議焦點在于房屋滲水是否為物業(yè)公司的責(zé)任，拖欠物業(yè)費(fèi)是否需要支付違約金。本文認(rèn)為房屋共用部分維修主體是開發(fā)商和物業(yè)。

　　目前，房屋質(zhì)量問題中常見的就是房屋漏雨和透寒，但維修及處理方式則各不相同。業(yè)主購買的房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)及時通知開發(fā)商，由其負(fù)責(zé)維修。保修期滿，出現(xiàn)質(zhì)量問題的，如屬于共用部位或者共用設(shè)施設(shè)備，可使用啟動房屋維修基金，并由物業(yè)公司組織維修;如屬于自用部位的，則應(yīng)由業(yè)主自行負(fù)責(zé)維修。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

　　交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

　　雖然法律已經(jīng)明確規(guī)定房屋質(zhì)量問題責(zé)任承擔(dān)者為開發(fā)商，但是實踐中還是有很多業(yè)主憑主觀判斷為物業(yè)責(zé)任。

　　本案朱某某為代表業(yè)主，即使一審法院判決非物業(yè)責(zé)任，其還是上訴，最后費(fèi)時費(fèi)力，法院通過強(qiáng)制執(zhí)行判決才將此筆物業(yè)費(fèi)收回。此判決明示物業(yè)公司勝訴，但是最后受傷的是雙方。

　　眾多物業(yè)合同糾紛中，房屋質(zhì)量問題成為頻率最高的拒交理由，從業(yè)主心理出發(fā)發(fā)生問題第一反應(yīng)是找物業(yè)公司，物業(yè)公司可能將其請求提交開發(fā)商，但是由于現(xiàn)實原因，很多時候并未實質(zhì)解決好問題。業(yè)主就開始拖欠物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)就開始了“討薪”過程。

　　在其過程中，物業(yè)應(yīng)該明確告知業(yè)主其問題承擔(dān)者，業(yè)主更應(yīng)主動維護(hù)自己的合法權(quán)益，雙方能夠換位思考、共同努力，共同建設(shè)美好家園!

　　來源：君和法物