房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及有關稅收政策和實際中
應注意的問題
武漢市地稅局副局長徐會希
一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售商品房等涉及的稅收和基本規(guī)定:
(注:1,"銷售商品房等"包括:住宅,商業(yè)用房,其他建筑物,附著物,配套設施等.2,"涉及的稅收"包括:營業(yè)稅,企業(yè)所得稅,個人所得稅,土地增值稅)
(一)營業(yè)稅
――基本規(guī)定
應納營業(yè)稅=銷售收入×稅率
1,銷售收入的確認:
(1),采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權利)時,確認收入的實現(xiàn).
(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn).付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現(xiàn).
(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn).
(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應按以下原則確認收入的實現(xiàn):
①采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入實現(xiàn).
②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn).
③采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn).
包銷方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現(xiàn).
④采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn).
委托方和接受委托方應按月或季為結算期,定期結清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單.已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱,地理位置,編號,數(shù)量,單價,金額,手續(xù)費等.
(5)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,應按以下原則確認收入的實現(xiàn):
①將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn),先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn),出售時再按銷售痢疾確認收入的實現(xiàn).
②將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn),出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn).
(6)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的,應于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入的實現(xiàn).
2,視同銷售行為的收入確認:
(1)下列行為應視同銷售確認收入:
①將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用,捐贈,贊助,廣告,樣品,職工福利,獎勵等;
②將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn);
③將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者;
④以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務;
⑤以開發(fā)產(chǎn)呂換取其他企事業(yè)單位,個人的非貨幣性資產(chǎn).
(2)視同銷售行為的收入確認時限:視同銷售行為應于開發(fā)產(chǎn)呂所有權或使用權轉(zhuǎn)移,或于實際取得利潤權利時確認收入的實現(xiàn).
說明:預售收入" "=銷售收入
政策" "=執(zhí)行掌握
3,稅率:5%
――可以利用的稅收政策
《財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅字 [2003]016號)
"單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓購置的不動產(chǎn)和受讓的土地使用權, 以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額."
注:土地使用權銷售或轉(zhuǎn)讓收入―土地使用權購置或受讓原價,可按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅
不動產(chǎn)建成項目或不動產(chǎn)在建項目―不動產(chǎn)購置或受讓原價,可按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅
(二),企業(yè)所得稅
――基本規(guī)定
應納企業(yè)所得稅=計稅利潤×稅率(33%)
1,應稅收入的確認:
(1),收入的確認與營業(yè)稅銷售收入相同.
(2),關于開發(fā)產(chǎn)品預售收入確認問題.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額,再并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅,待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結算調(diào)整.
預計營業(yè)利潤額=預售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低于15%(含15%).
2,成本費用的扣除
(1),銷售成本:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本,是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本,按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認.可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定:
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積
銷售成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
(2),土地征用及拆遷補償費,公共設施配套費;開發(fā)產(chǎn)品共用部位,共用設施設備維修費;土地閑置費和折舊等
(3),銷售費用,管理費用,財務費用;其中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用,如屬于成本對象完工前發(fā)生的,應按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中;如屬于成本對象完工后發(fā)生的,應作為財務費用直接在稅前扣除.廣告費用按營業(yè)收入的8%據(jù)實扣除,超過部分可無限期結轉(zhuǎn)以后年度,按規(guī)定的標準扣除.
――征收方式的確定
按現(xiàn)行稅收政策規(guī)定,企業(yè)所得稅的征收有兩種征收方式:查賬征收方式和核定征收方式.
1,采取查賬征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備的條件:按照國家規(guī)定的財務會計制度和稅收法律法規(guī)的規(guī)定設置賬簿,開展核算,定期編制,報送會計報表,真實地反映企業(yè)收入,成本,費用和盈虧,能準確地核算應交各項稅金.
2,采取核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備的條件:(1),依照稅收法律法規(guī)規(guī)定可以不設帳簿的或按照稅收法律法規(guī)規(guī)定應設置但未設置帳簿的;(2),只能準確核算收入總額,或收入總額能夠查實,但其成本費用支出不能準確核算的;(3),只能準確核算成本費用支出,或成本費用能夠查實,但其收入總額不能準確核算的;(4),收入總額及成本費用支出均不能正確核算,不能向主管稅務機關提供真實,準確,完整納稅資料,難以查實的;(5),帳目設置和核算雖然符合規(guī)定,但并未按規(guī)定保存有關帳簿,憑證及有關納稅資料的;(6),發(fā)生納稅義務,未按照稅收法律法規(guī)規(guī)定的期限辦理納稅申報,經(jīng)稅務機關責令限期申報,逾期仍不申報的.
――可以利用的政策
《國家稅務總局關于印發(fā)

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