（一）自然現(xiàn)象。
如果遇到開發(fā)商不能夠預見，而且無法解決和控制的對施工造成影響，導致延期施工的自然現(xiàn)象，例如地震、海嘯等自然災害，開發(fā)商是可以免責的。
但如果該自然現(xiàn)象是本地區(qū)通常的氣象表現(xiàn)形式如北方的極寒天氣，則不能認定為不可抗力，因為開發(fā)商根椐當?shù)氐淖匀粭l件，合理安排工期，在簽定合同時合理預見，確保在約定的期限內(nèi)依法交付房屋。

（二）政府行為。
政府行為如是基于社會公共利益作出的，應認定為不可抗力，如建設過程中發(fā)現(xiàn)文物遺址，政府規(guī)劃變更、迎接重大社會活動導致停工等開發(fā)商不可控制的原因，應依公平責任原則，不需要開發(fā)商承擔逾期交房的責任。
但是如果政府行為如是基于第三人的過錯做出的，如開發(fā)商違反規(guī)劃超建、改變?nèi)莘e率等政府部門責令其改正的期間，則不能認定為不可抗力，不能免除違約方的責任。

除上述情況外，開發(fā)商的逾期交房行為一般都會被認定為違約。

因為他們的違法還在繼續(xù)(看是否是非人為因素引起的延期,是就只能再等等),沒有過期,如果多次交涉沒有結(jié)果,就可以去起訴開發(fā)商,讓法院去強制執(zhí)行.(并賠償你們的違約金)

關于房產(chǎn)開發(fā)商的逾期交房，基本可從以下幾個方面判定：
(1)因建筑沒有完工而違反商品房買賣合同中的交房時間。

(2)不存在法律規(guī)定的不可抗力而違反買賣合同中的交房時間。

(3)因沒有取得《建筑工程竣工驗收備案表》而違反買賣合同中的交房時間。

(4)出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力，而且《商品房買賣合同》中也約定開發(fā)商可以免責的原因，但開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)告知購房者。

(5)在交付房屋時，房屋沒有達到《商品房買賣合同》中約定的交房時所應達到的使用條件，購房者拒絕收房而引起的延期交房(特別約定的，可以退房)。

(6)購房者和開發(fā)商在《商品房買賣合同》中有補充條款約定的，但因開發(fā)商沒有完成而引起的逾期交房。

(7)合同有約定的，按合同約定執(zhí)行。

魏國鵬律師解答：您好，非常樂意為您解答相關問題。
一般來說，開發(fā)商延期交房包括兩種情況：（一）正常延期交付。
正常延期交付主要指由于施工遲延或者相關政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導致的房屋交付逾期。
這種延期交付屬于延后交房時間，購房者給開發(fā)商一定的寬限期，經(jīng)過一段時間等待就可以收房的情況；（二）非正常延期交付。
非正常延期交付主要指由于開發(fā)商經(jīng)濟實力、相關政府手續(xù)違法且無法辦理等導致開發(fā)商不能或者短時間內(nèi)不能交付房屋的情形。
不可抗力一般有以下幾種情況：（一）自然原因，如洪水、地震等人類無法控制的災害事故；（二）政府行為，如政府禁止令、征收、征用等引起的。
其中，和大家密切相關的是，政府行政機關在購房合同履行期間內(nèi)制定新的行政法規(guī)等政策性文件，例如最近新出的房產(chǎn)限購令等。
此時開發(fā)商也無權(quán)要求購房者承擔合同不能履行的責任；（三）社會環(huán)境原因，如戰(zhàn)爭、罷工、騷亂等。

雙方有合同約定的，按照合同約定數(shù)額賠償，沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

1、缺證延期。
交樓是問題出現(xiàn)比較多的環(huán)節(jié)。
法律規(guī)定，交樓時建筑部門必須出具《工程竣工驗收備案表》、《工程竣工驗收報告》和《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，如果開發(fā)商在交樓時不能出具上述兩表兩書的話，購房者有權(quán)要求退房;同時，延期交樓也是一個普遍的問題，一般來說這樣是開發(fā)商違約在先。
這時候應當仔細看一下合同，看看當中是否約定了裝修質(zhì)量問題的處理方式。
一般來說，開發(fā)商在合同中都不會把裝修質(zhì)量作為交房條件，所以就此引發(fā)的爭議只能按合同中約定的賠償差價的雙倍的方式處理。
您要是起訴的話，就一定要將合同分析清楚，不要讓開發(fā)商鉆了空子，而無法實現(xiàn)自己的要求。
法院在判決時主要依據(jù)合同約定。
另一種情況是，如果合同中約定了某項裝修，但是開發(fā)商沒有做，那就是另一回事了，這與以以次充好達不到標準是不同的，此時可以房屋沒有達到合同約定為由起訴，開發(fā)商會因此承擔延期交房的違約責任。
2、約定不符。
還有很多的糾紛是因為購房人收樓后發(fā)現(xiàn)房屋的品質(zhì)與當初合同約定的不相符。
具體情況有很多種，比如面積有出入(大于3%)、窗戶的弧型窗變成平面窗、水電氣未能到戶等等，這都屬于開發(fā)商的違約。
但有時因為一些細小的質(zhì)量瑕疵導致與合同約定的交樓標準不符，則不應當看成是開發(fā)商的違約。
3、不合理收費。
購房人關注的另外一個重要方面就是收費，哪些費用該收而哪些費用不該收。
比如不能收取一年以上的物業(yè)管理費，不能收取超出公攤部分的費用，不能強行收取辦理房產(chǎn)證的手續(xù)費(業(yè)主也可自行辦理)等等。
如果開發(fā)商單方面發(fā)生這些行為，則屬于開發(fā)商違約。
4、交樓后發(fā)生質(zhì)量問題開發(fā)商推諉責任。
房屋作為一種產(chǎn)品，發(fā)生質(zhì)量問題是難免的，但關鍵是發(fā)現(xiàn)問題要及時解決。
比如地下車庫漏水、墻皮開裂等等。
在購房之初，購房人都已經(jīng)交納了一筆維修基金以及物業(yè)管理費，解決這些問題是開發(fā)商或者物業(yè)責無旁貸的。

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