房屋逾期登記違約行為應(yīng)該怎么認(rèn)定,應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任

房屋逾期登記違約行為應(yīng)該如何認(rèn)定,由哪位承擔(dān)責(zé)任，具體如下所述：

一、房產(chǎn)逾期登記違約行為如何確定

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第18條規(guī)定:“由于出賣(mài)人的原因,買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的,除當(dāng)事人有特殊約定外,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任:

1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限

2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日

3、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日?！币妻D(zhuǎn)登記期限首先適用當(dāng)事人約定,無(wú)約定的則適用法定期限。實(shí)踐中,出賣(mài)人擬定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同通常約定“房屋交付后兩年內(nèi)辦理移轉(zhuǎn)登記手續(xù)”,以降低承擔(dān)違約責(zé)任的可能性

逾期登記中的“期”既是出賣(mài)人履行義務(wù)的終期,也是出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任的始期。辦理移轉(zhuǎn)登記方式分為買(mǎi)受人直接辦理和出賣(mài)人代為辦理,“期”的確定方式相應(yīng)不同。買(mǎi)受人直接辦理的,出賣(mài)人在“期”屆滿(mǎn)前完成初始登記,且告知買(mǎi)受人初始登記已經(jīng)辦理,否則即構(gòu)成逾期;出賣(mài)人代為辦理的,則需要在“期”屆滿(mǎn)前完成初始登記、移轉(zhuǎn)登記,并且向買(mǎi)受人交付產(chǎn)權(quán)證,否則即構(gòu)成逾期。比較可知,出賣(mài)人代為辦理時(shí)的義務(wù)較重,應(yīng)當(dāng)在“期”滿(mǎn)前完成辦理移轉(zhuǎn)登記所需的全部工作。逾期時(shí)間難以確定,一般的消費(fèi)者如果不注意,在自己的權(quán)益被侵犯時(shí),仍然不能及時(shí)維權(quán),這是對(duì)自己權(quán)益的威脅,購(gòu)房者可以邀請(qǐng)房產(chǎn)律師協(xié)助自己,最大限度地為自己減少損失,維護(hù)權(quán)益。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條的規(guī)定，合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

二、辦理房產(chǎn)登記是誰(shuí)的義務(wù)

房屋登記是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。

房屋所有權(quán)登記分為初始登記、移轉(zhuǎn)登記、變更登記、變更登記、注銷(xiāo)登記,發(fā)生買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、互換、繼承、受遺贈(zèng)等情形之一,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。申請(qǐng)移轉(zhuǎn)登記之前必須完成初始登記,初始登記是移轉(zhuǎn)登記之前提。根據(jù)《房屋登記辦法》,商品房申請(qǐng)初始登記的,申請(qǐng)人(即出賣(mài)人)應(yīng)當(dāng)提供下列材料:

1、登記申請(qǐng)書(shū)

2、申請(qǐng)人身份證明

3、建設(shè)用地使用權(quán)證明

4、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明

5、房屋已竣工的證明

6、房屋測(cè)繪報(bào)告

7、其他必要材料

商品房申請(qǐng)移轉(zhuǎn)登記的,申請(qǐng)人(即買(mǎi)受人)應(yīng)當(dāng)提供下列材料:

1、登記申請(qǐng)書(shū)

2、申請(qǐng)人身份證明

3、房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)

4、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料

5、其他必要材料

移轉(zhuǎn)登記中的所指的房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)實(shí)質(zhì)是初始登記完成后,登記機(jī)關(guān)向出賣(mài)人頒發(fā)的初始權(quán)利憑證。據(jù)此看出,移轉(zhuǎn)登記的申請(qǐng)人是買(mǎi)受人,但出賣(mài)人必須完成初始登記,并且提供初始登記憑證、提供必要協(xié)助。若出賣(mài)人初始登記逾期,必將造成移轉(zhuǎn)登記逾期,故某些商品房買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)出賣(mài)人初始登記逾期行為設(shè)定了違約條款,一旦初始登記逾期,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

初始登記完成后,買(mǎi)受人即可辦理移轉(zhuǎn)登記。遵循意思自治原則,商品房買(mǎi)賣(mài)合同也可以約定“出賣(mài)人在房屋交付后一定期限內(nèi)代為辦理移轉(zhuǎn)登記手續(xù)”,尤其是出賣(mài)人為買(mǎi)受人按揭貸款提供階段性保證時(shí),買(mǎi)賣(mài)合同一律如此約定,此時(shí)出賣(mài)人以委托代理人身份代為辦理移轉(zhuǎn)登記,移轉(zhuǎn)登記辦結(jié)后向買(mǎi)受人交付商品房產(chǎn)權(quán)證,買(mǎi)受人事先需要簽署委托書(shū),提供相關(guān)材料,繳納相關(guān)稅費(fèi)。

綜合上述，小編整理有關(guān)房屋逾期登記違約行為的相關(guān)內(nèi)容。由此可見(jiàn)，合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。更多相關(guān)問(wèn)題，網(wǎng)提供專(zhuān)業(yè)法律咨詢(xún)服務(wù)。