房地產(chǎn)債權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力如何

債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。

案情簡介：

2000年11月22日王某某與北京yh房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司第三分公司(以下簡稱yh三公司)簽訂《北京市xx花園售房協(xié)議》約定，王某某購買yh三公司開發(fā)的商品房一套，王某某以零首付的方式付款，其余80%的房款采用銀行抵押貸款，20%的房款由yh三公司代為支付，王某某應(yīng)在6個月之內(nèi)將yh三公司代墊的首付款交付給yh三公司，付款期限是自2000年11月至2001年3月，每月給付12218元。在入住時，因房屋質(zhì)量存在問題，王某某一直要求yh三公司維修，但yh三公司一直未修，王某某遂拒支付該公司墊付的首付款。至2004年，王某某借銀行80﹪的抵押貸款部分已還清。2001年yh三公司將該房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給北京三房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱三公司)，但兩公司之間的轉(zhuǎn)讓yh三公司未通知王某某。轉(zhuǎn)讓后，三公司一直沒有要求王某某支付該款項，但2004年4月8日三j公司以買賣合同主體身分提起訴訟，要求王某某支付yh公司為王某某代墊的首付款。一審法院審理后，認(rèn)為現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)登記人是三公司，據(jù)此認(rèn)為王某某應(yīng)支付這筆首付款，支持了三公司的訴訟請求。王某某不服一審判決，提起上訴，二審法院做出維持原判的判決。

評析：

律師認(rèn)為，這是一個錯誤的判決。對這個具體的個案，三公司不能取得yh三公司與王某某之間的債權(quán)，因此無權(quán)要求王某某歸還王某某欠yh三公司的首付款。根據(jù)《合同法》第八十條的規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。本案中，yh三公司將該房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當(dāng)通知王某某，但yh三公司并未通知王某某，因此該轉(zhuǎn)讓對王某某不發(fā)生效力，也就是說，無論yh三公司將該項目轉(zhuǎn)讓給誰，王某某對yh三公司的債權(quán)債務(wù)不受影響。