未登記的無證建筑可以直接按違章建筑強拆嗎

《國有土地上房屋征收與補償條例》第24條規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償;對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償。

就是因為這條規(guī)定，“違建零補償”成了征收中的一個令廣大被征收人聞之色變的說辭。似乎一旦自己的房屋被認(rèn)定為違法建筑，行政強拆的到來就是無法避免的，而更為悲催的零補償結(jié)局也是板上釘釘。許多善良但稍顯無知的群眾也會覺得，違建就該拆，就該不補，這才對得起我們這些有證、登記了的合法建筑的所有者，這才叫公平、合理的征收補償。但是，無論從現(xiàn)實中還是從法理層面，這種理解都是錯誤的、偏頗的。

我們來看一份現(xiàn)實中的《征收補償方案》，來用事實擊破謠言。這份來自我國中部地區(qū)某省會城市的方案中規(guī)定，在征收涉及未登記建筑時，被征收人應(yīng)當(dāng)向房屋征收實施單位(也就是地方上所謂的“征收服務(wù)中心”)提供相關(guān)建房手續(xù)，由區(qū)政府牽頭組織相關(guān)部門組成工作組進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定并提出處理意見。據(jù)此可知，即使涉案建筑確實沒有辦理房產(chǎn)證，但只要被征收人能夠提供其他建房手續(xù)，比如有關(guān)規(guī)劃、施工的許可，或者當(dāng)初建房時所在基層群眾自治性組織出具的證明、許可材料，房屋就不應(yīng)被直接認(rèn)定為違建，而是需要經(jīng)過更進(jìn)一步的調(diào)查認(rèn)定。

那么，實踐中通常是如何進(jìn)行認(rèn)定的呢?這份方案顯示了如下認(rèn)定依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)：

征收被征收人有證明文件證明該房屋在1985年以前(含1985年)自行搭建的住宅房屋，本著實事求是的原則，參照有產(chǎn)權(quán)的住宅房屋予以補償安置。對難以認(rèn)定自行搭建房屋具體建造年限的，由工作組根據(jù)房屋現(xiàn)狀提出處理意見。

如果是在單位土地使用權(quán)范圍內(nèi)被征收人有證明文件證明該房屋在1985年以前自行搭建的，分以下幾種情況處理：

1.?在單位土地上自行搭建的非住宅房屋，按重置價范圍內(nèi)給予補償。

2.?在單位土地上自行搭建的住宅房屋，如果是1985年以前由單位自行搭建的，按重置價補償給單位。如居住人符合房改條件的，可以先行房改，房改后按私房標(biāo)準(zhǔn)給予補償。

3.?對難以認(rèn)定自行搭建房屋具體建造年限，且被征收人在本市城區(qū)內(nèi)僅此一處住房的，不足36平方米的按36平方米給予補償安置;面積大于36平方米但戶人均住房建筑面積在15平方米以下的，按實際面積補償安置;面積大于36平方米且戶人均住房建筑面積超過15平方米的，按人均15平方米給予補償安置，其余超出部分按重置價給予貨幣補償。

4.?對難以認(rèn)定自行搭建房屋具體建造年限，但被征收人他處有住房的，由認(rèn)定組根據(jù)房屋現(xiàn)狀提出處理意見，可在重置價格范圍內(nèi)給予補償。

對于實踐中類似于上文所述的《方案》規(guī)定的對未登記建筑的補償依據(jù)，我們可以得出以下結(jié)論：

其一，只要被征收人能夠提供未登記建筑建造年限的有關(guān)證明文件，譬如由基層群眾自治組織、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出具的書面材料，那么涉案建筑就不是違法建筑，就依法應(yīng)當(dāng)給予補償;若單論有證、無證，證是不是齊，那么民國時期的民居建筑豈不全成了違建?這顯然是荒謬、無理的。

其二，如果被征收人對前述“工作組”認(rèn)定、調(diào)查、處理的結(jié)論不服，理論上不能直接進(jìn)行救濟(jì)。但在涉案建筑面臨強拆時，則可以以此為依據(jù)針對強拆違法行使救濟(jì)的權(quán)利。即如果房屋本身并非違法建筑而被錯誤的認(rèn)定為違法建筑進(jìn)而收到了《責(zé)令限期拆除通知書》之類的文書，那么被征收人可以針對這樣的文書行使救濟(jì)權(quán)利。

因此，對于未登記、無證建筑在面臨征收時的結(jié)局，是絕不可簡單的以一個“違建零補償”來回答的。動輒以未登記建筑是違建，進(jìn)而威脅行政強拆的做法，更有可能是徹頭徹尾的“以拆違代拆遷”的違法行為。所謂的“歷史遺留問題”，也就是在說前述這些“未登記建筑”的。