隨著我國房屋買賣市場的蓬勃發(fā)展，在司法實務(wù)中，房屋買賣合同效力問題引發(fā)的糾紛日益增多，房屋買賣合同的有效性成為房屋買賣雙方爭論的常見焦點之一。那么房屋買賣合同無效的主要情形有哪些呢？房屋買賣合同無效后會產(chǎn)生怎樣的法律后果呢？
 
一、房屋買賣合同無效的主要情形
1、商品房預(yù)售違法
根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條的規(guī)定，對商品房進(jìn)行預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件:已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。同時根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

2.出賣人與第三人惡意串通，導(dǎo)致買受人無法取得房屋的房屋買賣合同無效
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條的規(guī)定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。
 
3. 無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效
根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二十條、二十一條的規(guī)定，不滿八周歲的未成年人為無民事行為能力人、不能辨認(rèn)自己行為的成年人為無民事行為能力人和八周歲以上的未成年人不能辨認(rèn)自己行為的，由其法定代理人代理實施民事法律行為。同時《民法典》第一百四十四條規(guī)定：“無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。”因此，無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效。
 
4.限制行為能力人簽訂的房屋買賣合同，未經(jīng)法定代理人同意或者追認(rèn)，房屋買賣合同無效。
根據(jù)《民法典》第十九條和二十二條的規(guī)定，八周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的成年人為限制民事行為能力人，實施民事法律行為由其法定代理人代理或者經(jīng)其法定代理人同意、追認(rèn)；除了純獲利益的民事法律行為或者與八周歲以上的未成年人的年齡、智力相適應(yīng)的民事法律行為及與不能完全辨認(rèn)自己行為的成年人的智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事法律行為。因房屋買賣合同涉及的金額較大，非限制性民事行為能力人的年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)的行為，故若無其法定代理人同意或事后追認(rèn)，房屋買賣合同無效。但根據(jù)《民法典》第十八條的規(guī)定，十六周歲以上的未成年人，以自己的勞動收入為主要生活來源的，被視為完全民事行為能力人，因此，其所簽訂的房屋買賣合同有效。
 
5.買受人與出賣人惡意串通，損害他人合法權(quán)益簽訂的房屋買賣合同無效。
實踐中，出賣人與買受人之間簽訂房屋買賣合同的目的可能并不單純，可能處于逃避債務(wù)、侵占財產(chǎn)等不法目的，惡意串通通過簽訂房屋買賣合同來謀取不法利益，損害他人的合法權(quán)益。若此種情形下訂立的房屋買賣合同有效，則是漠視他人合法權(quán)益受損，損害我國司法公正。因此《民法典》第一百五十四條規(guī)定，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。
 
6.房屋買賣未采用書面形式，特定情形下無效
《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。”但根據(jù)我國《民法典》第四百九十條的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。由此可見，房屋買賣合同即使未采用書面形式，也并不必然導(dǎo)致合同無效。如買賣雙方均實際履行了主要義務(wù)，買受人已交付了房款，并實際使用和占有了房屋，又沒有其他違法行為，盡管該買賣合同沒有書面形式的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效。
 
二、房屋買賣合同無效產(chǎn)生的法律后果
我國《民法典》第一百五十五條規(guī)定：“無效或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。”這里所說的沒有法律約束力，并不代表不產(chǎn)生任何法律效果，是指當(dāng)事人所為的意思表示不為法律所承認(rèn)，不能產(chǎn)生當(dāng)事人預(yù)期的法律效果。第一百五十七條規(guī)定：“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”
 
無效的房屋買賣合同自成立時起就沒有法律效力，房屋買賣合同被宣告無效后，將產(chǎn)生以下法律后果：
1.出賣人返還房屋價款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修增值部分可適當(dāng)給予補償。
2.有過錯的一方應(yīng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
3.在商品房買賣過程中，如涉及到開發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。 
4.因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財產(chǎn)，歸國家所有或返還給第三人。
5.涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。 
6.若出賣人與買受人簽訂房屋買賣合同后，買受人按照合同的約定對房屋進(jìn)行使用的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買受人因此取得了一定的使用權(quán)益，所以買受人應(yīng)當(dāng)支付占用房屋期間的使用費，實踐中使用費一般以相同地段、相似房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)作為參照依據(jù)。
7.通常導(dǎo)致房屋買賣合同無效的主要責(zé)任在于出賣人，房屋買賣合同的無效，導(dǎo)致買受人購買房屋的目的無法實現(xiàn)，喪失了與他人訂立購房合同的機會，對于買受人來說，合理的、可預(yù)見的利益將無法實現(xiàn)，再次購買房屋可能使得購房成本增加，故出賣人應(yīng)當(dāng)對買受人因此受到的信賴?yán)鎿p失予以賠償。對于賠償?shù)木唧w數(shù)額，法院一般根據(jù)雙方履行合同的實際情況，如支付房款的數(shù)額，是否已經(jīng)居住使用房屋，是否對房屋進(jìn)行裝修等因素酌情予以確定。

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