裁判要旨

城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，買賣合同因違反法律法規(guī)的性強制性規(guī)定而無效，對于買受人因房屋拆遷所得的拆遷補償費用，出賣人僅有權要求分割基于宅基地使用權產(chǎn)生的拆遷補償款，對于拆遷款的其他部分不得再主張權利。

案情簡介

一、房山區(qū)城關街道辦事處X村X街X條X號（即案涉房屋）是村委會于1996年11月份批給王建安的宅基地。2000年4月7日，王建安與宋民簽訂房屋買賣協(xié)議，將案涉房屋以86000元的價格賣給宋民。經(jīng)查，協(xié)議簽訂時，宋民系城鎮(zhèn)居民，2001年10月18日，宋民將戶籍遷入案涉房屋。

二、2013年11月案涉房屋項目進入拆遷，回遷面積160平方米，宋民與村委會簽訂拆遷補償安置協(xié)議，約定村委會支付拆遷補償款共計709270元，其中宅基地區(qū)位補償價300000元，房屋重置成新價217353元、裝修及附屬物補償價93810元、周轉費60000元、搬家補助費3472元及其他費用。此外，村委會支付宋民提前搬家獎、獨生子女家庭獎勵、房屋安全拆除獎、二次搬家補助費等款項共計126472元。

三、2013年12月，王建安向法院起訴，要求確認王建安與宋民房屋買賣合同無效，并要求宋民支付差錢補償款200000元及回遷安置面積80平方米。

四、北京市房山區(qū)法院經(jīng)審理認為，宋民無權享有案涉房屋的宅基地使用權，案涉房屋買賣合同應屬無效，宋民取得的差錢補償款中應由王建安的份額，最終判決王建安與宋民簽訂的房屋買賣合同無效，宋民支付王建安拆遷補償款中的宅基地區(qū)位補償款9萬元，駁回王建安的其他訴訟請求。

裁判要點

本案中，宋民不具有案涉房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員資格，依照我國相關法律規(guī)定其無權取得案涉房屋所在地的集體土地使用權，因此，法院判決認定王建安與宋民簽訂的房屋買賣合同無效。

根據(jù)我國法律規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案宋民因案涉房屋拆遷取得拆遷補償款，而宋民不享有案涉房屋所在地的宅基地使用權，該權利仍歸王建安所有，因此，王建安有權要求分割基于宅基地使用權產(chǎn)生的拆遷補償款，而對于拆遷款的其他部分，仍應歸宋民所有，王建安無權主張權利。

實務經(jīng)驗總結

前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，買賣合同因買受人不屬于房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員而被判無效，此時買受人因房屋拆遷所得的拆遷補償費用并不需要全數(shù)返還給出賣人。相反，此種情況下法院通常會認定出賣人負主要責任，僅有權要求分割基于宅基地使用權產(chǎn)生的拆遷補償款，對于拆遷款的其他部分不得再主張權利。

相關法律法規(guī)

《最高人民法院關于當前民事審判工作中的若干具體問題》

七、關于涉農(nóng)案件的審理問題

第二，關于農(nóng)村房屋買賣問題。這是社會主義新農(nóng)村建設中的重大問題，這個問題比較復雜，我們的總體意見是，要密切關注國家相關政策規(guī)定，在非試點地區(qū)，對于農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給非本集體經(jīng)濟組織成員的，應該依法認定合同無效。但是可以探索合同無效后的損失范圍和過錯比例的研究。比如，出賣人因房屋漲價、拆遷補償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，要求返還房屋或拆遷補償款的，可以考慮根據(jù)案件實際情況，擴大信賴利益范圍，合理確定過錯大小，避免出現(xiàn)利益嚴重失衡的情況。

法院判決

本院認為：違反法律或者社會公共利益的民事行為無效。宅基地使用權是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權取得或變相取得。原告與被告于2000年4月7日簽訂房屋買賣協(xié)議時，被告不屬于X村集體經(jīng)濟組織成員，雖然簽訂協(xié)議后，被告及其家人已經(jīng)將戶口遷入X村，但結合本院對X村村委會的調查及X村集體經(jīng)濟組織成員認定標準，宋民及其家屬不屬于X村集體經(jīng)濟組織成員，且涉訴宅院亦未經(jīng)縣級人民政府土地行政管理部門變更登記為宋民，其無權享有X村X街X條X號的宅基地使用權，故原告要求確認房屋買賣合同無效的訴訟請求，理由正當，本院予以支持。

無效的合同自始沒有法律效力，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。王建安與宋民之間的房屋買賣合同無效，宋民應返還王建安房屋，宋民購買X街X條X號宅院后一直由其居住、使用爭議房屋，現(xiàn)爭議房屋已拆遷。宋民與X村村委會簽訂拆遷補償協(xié)議，取得拆遷補償款。拆遷補償款中有王建安的份額，故王建安對的有權要求分割。X村永久避險安置房項目進行拆遷時，宋民作為爭議宅院使用人與拆遷方簽訂拆遷補償協(xié)議，有權取得爭議宅院拆遷補償款中的房屋重置成新價、裝修及附屬物補償價、周轉費、搬家補助費、提前搬家獎、獨生子女家庭獎勵、房屋安全拆除獎等拆遷利益，上述款項王建安無權主張權利。宋民因非X村集體組織成員不應享有對宅基地的使用權，故X街X條X號拆遷補償款中宅基地區(qū)位補償款，王建安有權主張分割。王建安將房屋賣與非集體經(jīng)濟組織成員的宋民，對造成合同無效應承擔主要責任。關于宅基地區(qū)位補償款的數(shù)額，為了平衡買賣雙方的利益，結合買賣雙方的過錯程度，本院予以酌定。王建安要求過高部分，本院不予支持。應安置建筑面積160平方米是基于X街X條X號宅院宅基地面積確定，針對的安置對象是特定的，應為房屋的所有權人和宅基地使用權人。王建安與宋民之間房屋買賣合同無效，王建安應為X街X條X號宅基地使用權人?；剡w安置面積不屬于農(nóng)村房屋買賣合同處理范疇，與本案不屬同一法律關系，可另行解決。故王建安主張享有X街X條X號因拆遷而應享有的安置建筑面積的訴訟請求，本院不予支持。同理，宋民關于房屋買賣合同有效、王建安無權分配拆遷補償款及回遷安置面積的抗辯理由，無事實及法律依據(jù)，本院不予采信。

來源：網(wǎng)絡