裁判要旨

城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋，買賣合同因違反法律法規(guī)的性強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，對(duì)于買受人因房屋拆遷所得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，出賣人僅有權(quán)要求分割基于宅基地使用權(quán)產(chǎn)生的拆遷補(bǔ)償款，對(duì)于拆遷款的其他部分不得再主張權(quán)利。

案情簡(jiǎn)介

一、房山區(qū)城關(guān)街道辦事處X村X街X條X號(hào)（即案涉房屋）是村委會(huì)于1996年11月份批給王建安的宅基地。2000年4月7日，王建安與宋民簽訂房屋買賣協(xié)議，將案涉房屋以86000元的價(jià)格賣給宋民。經(jīng)查，協(xié)議簽訂時(shí)，宋民系城鎮(zhèn)居民，2001年10月18日，宋民將戶籍遷入案涉房屋。

二、2013年11月案涉房屋項(xiàng)目進(jìn)入拆遷，回遷面積160平方米，宋民與村委會(huì)簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，約定村委會(huì)支付拆遷補(bǔ)償款共計(jì)709270元，其中宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)300000元，房屋重置成新價(jià)217353元、裝修及附屬物補(bǔ)償價(jià)93810元、周轉(zhuǎn)費(fèi)60000元、搬家補(bǔ)助費(fèi)3472元及其他費(fèi)用。此外，村委會(huì)支付宋民提前搬家獎(jiǎng)、獨(dú)生子女家庭獎(jiǎng)勵(lì)、房屋安全拆除獎(jiǎng)、二次搬家補(bǔ)助費(fèi)等款項(xiàng)共計(jì)126472元。

三、2013年12月，王建安向法院起訴，要求確認(rèn)王建安與宋民房屋買賣合同無(wú)效，并要求宋民支付差錢補(bǔ)償款200000元及回遷安置面積80平方米。

四、北京市房山區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，宋民無(wú)權(quán)享有案涉房屋的宅基地使用權(quán)，案涉房屋買賣合同應(yīng)屬無(wú)效，宋民取得的差錢補(bǔ)償款中應(yīng)由王建安的份額，最終判決王建安與宋民簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，宋民支付王建安拆遷補(bǔ)償款中的宅基地區(qū)位補(bǔ)償款9萬(wàn)元，駁回王建安的其他訴訟請(qǐng)求。

裁判要點(diǎn)

本案中，宋民不具有案涉房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，依照我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定其無(wú)權(quán)取得案涉房屋所在地的集體土地使用權(quán)，因此，法院判決認(rèn)定王建安與宋民簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案宋民因案涉房屋拆遷取得拆遷補(bǔ)償款，而宋民不享有案涉房屋所在地的宅基地使用權(quán)，該權(quán)利仍歸王建安所有，因此，王建安有權(quán)要求分割基于宅基地使用權(quán)產(chǎn)生的拆遷補(bǔ)償款，而對(duì)于拆遷款的其他部分，仍應(yīng)歸宋民所有，王建安無(wú)權(quán)主張權(quán)利。

實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

前事不忘、后事之師。為避免未來(lái)發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋，買賣合同因買受人不屬于房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員而被判無(wú)效，此時(shí)買受人因房屋拆遷所得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用并不需要全數(shù)返還給出賣人。相反，此種情況下法院通常會(huì)認(rèn)定出賣人負(fù)主要責(zé)任，僅有權(quán)要求分割基于宅基地使用權(quán)產(chǎn)生的拆遷補(bǔ)償款，對(duì)于拆遷款的其他部分不得再主張權(quán)利。

相關(guān)法律法規(guī)

《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前民事審判工作中的若干具體問(wèn)題》

七、關(guān)于涉農(nóng)案件的審理問(wèn)題

第二，關(guān)于農(nóng)村房屋買賣問(wèn)題。這是社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)中的重大問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題比較復(fù)雜，我們的總體意見是，要密切關(guān)注國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定，在非試點(diǎn)地區(qū)，對(duì)于農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，應(yīng)該依法認(rèn)定合同無(wú)效。但是可以探索合同無(wú)效后的損失范圍和過(guò)錯(cuò)比例的研究。比如，出賣人因房屋漲價(jià)、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o(wú)效，要求返還房屋或拆遷補(bǔ)償款的，可以考慮根據(jù)案件實(shí)際情況，擴(kuò)大信賴?yán)娣秶?，合理確定過(guò)錯(cuò)大小，避免出現(xiàn)利益嚴(yán)重失衡的情況。

法院判決

本院認(rèn)為：違反法律或者社會(huì)公共利益的民事行為無(wú)效。宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。原告與被告于2000年4月7日簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)，被告不屬于X村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雖然簽訂協(xié)議后，被告及其家人已經(jīng)將戶口遷入X村，但結(jié)合本院對(duì)X村村委會(huì)的調(diào)查及X村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，宋民及其家屬不屬于X村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且涉訴宅院亦未經(jīng)縣級(jí)人民政府土地行政管理部門變更登記為宋民，其無(wú)權(quán)享有X村X街X條X號(hào)的宅基地使用權(quán)，故原告要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，理由正當(dāng)，本院予以支持。

無(wú)效的合同自始沒有法律效力，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。王建安與宋民之間的房屋買賣合同無(wú)效，宋民應(yīng)返還王建安房屋，宋民購(gòu)買X街X條X號(hào)宅院后一直由其居住、使用爭(zhēng)議房屋，現(xiàn)爭(zhēng)議房屋已拆遷。宋民與X村村委會(huì)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，取得拆遷補(bǔ)償款。拆遷補(bǔ)償款中有王建安的份額，故王建安對(duì)的有權(quán)要求分割。X村永久避險(xiǎn)安置房項(xiàng)目進(jìn)行拆遷時(shí)，宋民作為爭(zhēng)議宅院使用人與拆遷方簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，有權(quán)取得爭(zhēng)議宅院拆遷補(bǔ)償款中的房屋重置成新價(jià)、裝修及附屬物補(bǔ)償價(jià)、周轉(zhuǎn)費(fèi)、搬家補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)、獨(dú)生子女家庭獎(jiǎng)勵(lì)、房屋安全拆除獎(jiǎng)等拆遷利益，上述款項(xiàng)王建安無(wú)權(quán)主張權(quán)利。宋民因非X村集體組織成員不應(yīng)享有對(duì)宅基地的使用權(quán)，故X街X條X號(hào)拆遷補(bǔ)償款中宅基地區(qū)位補(bǔ)償款，王建安有權(quán)主張分割。王建安將房屋賣與非集體經(jīng)濟(jì)組織成員的宋民，對(duì)造成合同無(wú)效應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。關(guān)于宅基地區(qū)位補(bǔ)償款的數(shù)額，為了平衡買賣雙方的利益，結(jié)合買賣雙方的過(guò)錯(cuò)程度，本院予以酌定。王建安要求過(guò)高部分，本院不予支持。應(yīng)安置建筑面積160平方米是基于X街X條X號(hào)宅院宅基地面積確定，針對(duì)的安置對(duì)象是特定的，應(yīng)為房屋的所有權(quán)人和宅基地使用權(quán)人。王建安與宋民之間房屋買賣合同無(wú)效，王建安應(yīng)為X街X條X號(hào)宅基地使用權(quán)人?；剡w安置面積不屬于農(nóng)村房屋買賣合同處理范疇，與本案不屬同一法律關(guān)系，可另行解決。故王建安主張享有X街X條X號(hào)因拆遷而應(yīng)享有的安置建筑面積的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。同理，宋民關(guān)于房屋買賣合同有效、王建安無(wú)權(quán)分配拆遷補(bǔ)償款及回遷安置面積的抗辯理由，無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予采信。

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