要點(diǎn)提示：當(dāng)房屋登記于夫妻一方名下，且處分人未告知買受人房屋系夫妻共有時(shí)，處分人與買受人訂立房屋買賣合同屬于無權(quán)處分行為，但該合同并無其他效力瑕疵，且無違反 法律、行政法規(guī)的效力性、強(qiáng)制性規(guī)定，因此合法有效，只是房屋所有權(quán)變動(dòng)的效力待定。因買受人不知曉房屋系夫妻共有，也不知曉所謂被代理人的存在，因而處 分人的行為不構(gòu)成表見代理。但根據(jù)物權(quán)公示公信的原則，買受人仍然可以取得房屋的所有權(quán)。

案例索引：

一審：廣東省增城市人民法院（2012）穗增法民一初字第134 號(hào)民事判決書。

二審：廣州市中級(jí)人民法院（2012）穗中法民五終字第3632 號(hào)民事判決書。

一、案情

原告：沈華敏。

被告：吳勝群。

　　第三人：廣州市天維房地產(chǎn)代理有限公司、中國工商銀行股份有限公司廣州工業(yè)大道支行、李衛(wèi)東。

　　原告沈華敏訴稱：2010年1月28日，原告通過廣州市天維房地產(chǎn)代理有限公司（以下簡稱“代理公司”）的居間服務(wù)與被告簽訂了《房屋買賣合同》，約定原告以609000元的價(jià)格購買被告增城市新塘鎮(zhèn)某房屋。在簽訂合同當(dāng)天，原告給付了2萬 元定金。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)當(dāng)及時(shí)向中國工商銀行股份有限公司廣州工業(yè)大道支行（以下簡稱“銀行”）申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，但經(jīng)原告及代理公司的催促，被告至今 未申請(qǐng)銀行提前還貸，導(dǎo)致合同未能履行，被告的不作為已構(gòu)成違約。根據(jù)合同約定，原告有權(quán)要求被告繼續(xù)履行合同，并有權(quán)要求被告按每日總樓價(jià)的1%支付違約金。為此，原告起訴，請(qǐng)求被告將新塘鎮(zhèn)某房屋過戶至原告名下；被告支付原告違約金10000元；被告承擔(dān)房屋買賣中介代理費(fèi)7000元。

　　被告吳勝群辯稱：一、涉案合同屬于效力待定的合同。1、合同的買方是李衛(wèi)東簽名，而原告至今未提交授權(quán)委托書給李衛(wèi)東，直至被告接到應(yīng)訴通知書才知道原告身份。2、 涉案房產(chǎn)并非被告一人所有，而是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，被告出賣房屋未取得配偶的同意。二、涉案合同成立后，因國家房地產(chǎn)政策的調(diào)控，非廣州市戶籍居民非滿足 特定條件不得購買商品房。因原告是廣州市外籍居民，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（法發(fā)［2009］40號(hào)）， 情況發(fā)生變化，合同已經(jīng)無法履行，請(qǐng)求解除合同。三、原告請(qǐng)求房屋過戶之訴，而本案是合同之訴，該訴訟請(qǐng)求不符合法律規(guī)定。四、涉案合同并非正規(guī)的房地產(chǎn) 買賣合同，因雙方需要進(jìn)一步簽訂由住建部統(tǒng)一核定的房地產(chǎn)買賣合同，但未辦理。根據(jù)雙方簽訂的合同，在合同一方選擇違約的情況下，違約方只要承擔(dān)違約責(zé) 任，而非原告主張的繼續(xù)履行合同。綜上所述，被告請(qǐng)求解除合同，被告同意返還定金2萬元給原告，同時(shí)愿意支付原告3萬元作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。第三人代理公司述稱：原、被告簽訂的房屋買賣合同有效。但簽訂合同后，有解除合同的案例，也有繼續(xù)履行合同的案例。至于如何解決，應(yīng)由原、被告進(jìn)行協(xié)商。

　　第三人銀行述稱：被告向銀行申請(qǐng)個(gè)人二手住房購置貸款，用于購買新塘鎮(zhèn)某房屋。銀行經(jīng)審核于2009年10月10日向其發(fā)放38萬元貸款，貸款期10年，并于2009年10月23日辦妥房屋抵押登記手續(xù)。放款至今，被告一直正常還款，并無向銀行提出任何還款申請(qǐng)。

　　第三人李衛(wèi)東述稱：原告委托本人與被告簽訂房屋買賣合同，原告確實(shí)需要涉案房屋。本人對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求沒有意見，被告應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。

　　增城市人民法院經(jīng)審理查明：2010年1月28日沈華敏與吳勝群通過代理公司簽訂《房屋買賣合同》，合同約定，賣方（即吳勝群，下同）以609000元將增城市新塘鎮(zhèn)某107.05平 方米房屋（以下簡稱涉案房屋）出售給買方（即沈華敏，下同）。買賣雙方同意涉案房屋交付時(shí)間為賣方收齊房款當(dāng)日。因買方或賣方違反合同約定，如拒不配合交 易所需材料或逾期辦理交易、按揭等買賣手續(xù)、逾期交付房產(chǎn)、逾期支付房款等無故不履行合同義務(wù)的，逾期未超過十天的，違約方須按逾期每日總樓價(jià)1%支付違約金；逾期超過十天仍未履行的，守約方有權(quán)解除合同并要求違約方承擔(dān)定金責(zé)任（雙倍返還定金或沒收定金）或支付等額于樓價(jià)5%的違約金；守約方應(yīng)向違約方發(fā)出解除合同通知書，已收房款應(yīng)予解除合同發(fā)出之日起五日內(nèi)退還；若守約方同意繼續(xù)履行合同的，守約方有權(quán)要求違約方按每日總樓價(jià)1%支付違約金。合同特別約定，付款方式：買方在2010年1月28日支付2萬元給賣方，在賣方申請(qǐng)銀行提前還款，銀行通知扣款日的前三天，買方將首期款18萬元直接支付至賣方的供款賬戶內(nèi)，以協(xié)助賣方贖契。余款409000元在買賣雙方到房管局成功遞件后一次性支付給賣方。

　　合同簽訂的當(dāng)天，沈華敏向代理公司交付定金2萬元，涉案房屋已于2009年9月23日核發(fā)了房地產(chǎn)權(quán)證，權(quán)屬人登記吳勝群，共有人欄為空白。吳勝群以涉案房屋作抵押向銀行貸款38萬元,貸款期10年，并辦理了抵押登記手續(xù)。吳勝群與鄒子瑤于2009年2月20日登記結(jié)婚，吳勝群出售涉案房屋時(shí)并沒有向代理公司或沈華敏的委托簽約人李衛(wèi)東如實(shí)告知涉案房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。本案在庭審中，沈華敏明確表示，要求吳勝群繼續(xù)履行該合同，并愿意替代吳勝群清償涉案房屋于銀行的抵押貸款。

二、裁判

　　增城市人民法院認(rèn)為：根據(jù)涉案房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，涉案房屋登記吳勝群一人名字，房地產(chǎn)權(quán)證共有人一欄為空白，且吳勝群未告知代理公司及沈華敏涉案房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，故此，吳勝群與沈華敏于2010年1月28日所簽訂的《房屋買賣合同》已構(gòu)成表見代理。該合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容并無違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，合同對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。吳勝群答辯主張本案合同屬于效力待定的合同的理據(jù)不足，不予采納。根據(jù)本案查明的事實(shí)，吳勝群自簽訂合同起至今均沒有向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，導(dǎo)致合 同未能履行，其行為已構(gòu)成違約。根據(jù)合同約定或法律規(guī)定，有權(quán)解除合同的一方為合同守約方，而吳勝群屬于違約一方的當(dāng)事人，為維護(hù)交易安全和誠實(shí)信用的市 場秩序，一般情況下違約方無權(quán)解除合同（守約方同意除外）。《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不 得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！备鶕?jù)上述法律規(guī)定，因抵押而產(chǎn)生的債務(wù)被清償后，抵押的房屋就不存在轉(zhuǎn)讓的限制?，F(xiàn)沈華敏明確 表示愿意替代吳勝群清償涉案房屋的抵押貸款，故沈華敏代為清償涉案房屋的抵押貸款和涂銷抵押登記，并由吳勝群協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)。本案不符合《最高人民 法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》中規(guī)定的情事變更情形；國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，不影響沈華敏購買增城市轄區(qū)內(nèi)的涉案房屋。故吳勝群在本案中提出相關(guān)問題的答辯意見，不予采納。銀行經(jīng)原審法院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭，不影響案件審理。廣東省增城市人民法院于2012年7月19日作出判決：　　一、在本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)，沈華敏直接向第三人銀行清償增城市新塘鎮(zhèn)某房的抵押貸款本金380000元 及利息（已付本息應(yīng)予扣減）與相關(guān)提前還貸的費(fèi)用；二、在沈華敏履行本判決第一項(xiàng)的義務(wù)之日起五日內(nèi)，吳勝群和第三人銀行協(xié)助沈華敏辦理增城市新塘鎮(zhèn)某房 的抵押登記涂銷手續(xù)；三、在增城市新塘鎮(zhèn)某房的抵押登記涂銷手續(xù)辦妥之日起五日內(nèi)，吳勝群協(xié)助沈華敏辦理涉案房屋過戶至沈華敏名下的登記手續(xù)；四、駁回沈 華敏的其他訴訟請(qǐng)求。

　　一審宣判后，被告吳勝群不服，向廣州市中級(jí)人民法院提起上訴。

　　廣州市中級(jí)人民法院認(rèn)為：根據(jù)吳勝群和李衛(wèi)東簽名的2010年1月28日 《房屋買賣合同》可以看出，李衛(wèi)東為代理人，在合同的賣方處也有沈華敏的名字。從當(dāng)天交付定金的情況看，代理公司出具的收款收據(jù)也是載明沈華敏購房交付定 金，所以吳勝群應(yīng)當(dāng)知曉涉案房屋的購買人為沈華敏，而且李衛(wèi)東和沈華敏均認(rèn)可房屋的買受人為沈華敏，所以吳勝群主張李衛(wèi)東以及代理公司沒有提供沈華敏的主 體資料而不是合同當(dāng)事人的主張沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。涉案房屋登記于吳勝群一人名下，通過雙方簽訂《房屋買賣合同》可以看出，吳勝群保證對(duì)上 述物業(yè)享有合法所有權(quán)，吳勝群在原審表示口頭告知過對(duì)方涉案房屋屬于夫妻共有，但其未能提供相應(yīng)的證據(jù)證明，沈華敏對(duì)此又予以否認(rèn)。由于雙方簽訂的《房屋 買賣合同》未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，所以合法有效。同時(shí)，沈華敏在二審?fù)徠陂g表示，如果吳勝群配合辦理銀行的相關(guān)手續(xù)，其同意支付剩余 的購房款。綜上所述，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。因此，判決駁回上訴，維持原判。

三、評(píng)析

　?。ㄒ唬┍硪姶淼臉?gòu)成要件

　　根據(jù)合同法第四十九條的規(guī)定以及我國學(xué)術(shù)界的通說，表見代理的構(gòu)成要件包括五個(gè)方面：（一）行為本身需具備代理行為的基本要件，即以被代理人的名義實(shí)施代理 行為；行為人須具有民事行為能力；代理行為為合法行為；代理行為對(duì)被代理人產(chǎn)生效力。（二）行為人無代理權(quán)。（三）行為人的行為須使相對(duì)人有理由相信其有 代理權(quán)。（四）須相對(duì)人為善意。（五）行為人與相對(duì)人之間的民事法律行為須合法有效。

　　反觀本案事實(shí)，處分人吳勝群表示曾口頭告知過對(duì)方涉案房屋屬于夫妻共有，但其未能提供相應(yīng)的證據(jù)證明，買受人沈華敏對(duì)此也予以否認(rèn)。且根據(jù)涉案房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，涉案房屋登記在吳勝群一人名下，房地產(chǎn)權(quán)證共有人一欄為空白，故此，吳勝群與沈華敏在2010 年1 月28 日簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，沈華敏并不知曉房屋系夫妻共有，也不知曉所謂被代理人即吳勝群配偶的存在，因而吳勝群的行為并不符合代理行為的基本要件，亦不構(gòu)成表見代理。

　?。ǘo權(quán)處分與物權(quán)公示原則之沖突與司法協(xié)調(diào)

　　本案在審理過程中還涉及另外兩個(gè)問題：夫妻一方處分夫妻共有房屋，屬于無權(quán)處分行為，基于該行為訂立的買賣合同效力如何認(rèn)定？因無權(quán)處分導(dǎo)致的房屋所有權(quán)變動(dòng)效果的效力待定與物權(quán)公示原則如何協(xié)調(diào)？

　　1.無 權(quán)處分訂立合同的效力認(rèn)定。因無權(quán)處分訂立的合同的效力與一國物權(quán)變動(dòng)的模式密切相關(guān)。如法國采用意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式，故無權(quán)處分人的行為并非權(quán)利人 的真實(shí)意思表示，由此訂立的合同亦為無效；德國采用物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，將物權(quán)變動(dòng)法律行為區(qū)分為負(fù)擔(dān)行為與處分行為，對(duì)兩種行為的法律效力分別 予以認(rèn)定，所以，在德國民法中，因無權(quán)處分訂立的買賣合同，其負(fù)擔(dān)行為即合同本身是有效的，處分行為即轉(zhuǎn)移所有權(quán)的行為是效力待定的，若權(quán)利人追認(rèn)或處分 人取得處分權(quán)，則物權(quán)行為自始有效。

　　我 國在《合同法》制定之初，對(duì)物權(quán)變動(dòng)法律行為的認(rèn)識(shí)尚不成熟，《合同法》第五十一條對(duì)無權(quán)處分訂立的合同統(tǒng)一規(guī)定為效力待定的合同。此規(guī)定固然保護(hù)了所有 者的權(quán)利，但其缺陷卻是顯而易見的：若權(quán)利人拒絕追認(rèn)或處分人未取得處分權(quán)，則合同無效，受讓人只能要求處分人承擔(dān)締約過失責(zé)任，而不能讓其承擔(dān)違約責(zé) 任，這顯然不利于保護(hù)善意受讓人的交易安全。

　　在2007年制訂的《物權(quán)法》中我國原則上采用了債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)需具備三個(gè)要件：第一，處分人須具有處分權(quán)；第二，法律行為合法 有效；第三，須經(jīng)物權(quán)公示（不動(dòng)產(chǎn)須登記，動(dòng)產(chǎn)須交付）。與之相協(xié)調(diào)的是《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的第三條規(guī)定：“當(dāng) 事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn) 移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！痹摋l文確認(rèn)了無權(quán)處分行為若無其他效力瑕疵，所訂立的買賣合同 有效，但所有權(quán)變動(dòng)的效力待定。這是對(duì)《合同法》第五十一條的修正，也與《物權(quán)法》第十五條規(guī)定的區(qū)分原則相銜接。故此，本案中《房屋買賣合同》并無其他 效力瑕疵，且無違反法律、行政法規(guī)的效力性、強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。

　　2.無權(quán)處分情況下物權(quán)公示原則的司法適用

基于前文分析，本案中買賣雙方簽訂的《房屋買賣合同》應(yīng)為合法有效。但根據(jù)案件事實(shí)，涉案房屋于2009年9月23日核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證，處分人吳勝群與其配偶于2009年2月20日已登記結(jié)婚，因而，房屋雖登記于吳勝群個(gè)人名下，但仍屬夫妻共有財(cái)產(chǎn)。買受人沈華敏雖為善意，但房屋尚未過戶登記于其名下，因此并不符合善意取得的構(gòu)成要件。綜上，根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則，房屋所有權(quán)變動(dòng)的效果仍為效力待定，仍須處分人吳勝群的配偶追認(rèn)或吳勝群取得處分權(quán)。而吳勝群在一審?fù)徠陂g曾表示，不同意履行合同是因?yàn)榧胰苏J(rèn)為需要居住，不同意賣。因而，處分人吳勝群的配偶是不可能予以追認(rèn)的，這勢必導(dǎo)致買受人沈華敏欲取得房屋使用權(quán)的訴求落空，只能要求吳勝群承擔(dān)違約責(zé)任。

　　然而，本案的另一重要事實(shí)是，根據(jù)涉案房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，涉案房屋登記于吳勝群一人名下，房地產(chǎn)權(quán)證共有人一欄為空白，且吳勝群并無證據(jù)表明沈華敏在簽訂購 房合同時(shí)知曉涉案房屋屬于夫妻共有的事實(shí)。因此，根據(jù)物權(quán)公示公信的原則，沈華敏在簽訂購房合同時(shí)就有理由相信涉案房屋系吳勝群一人所有。

　　面對(duì)因無權(quán)處分導(dǎo)致的所有權(quán)變動(dòng)效果的效力待定與物權(quán)公示公信原則之間的沖突，法院為維護(hù)交易安全和誠實(shí)信用的市場秩序，優(yōu)先選擇適用物權(quán)公示公信原則，判 決受讓人沈華敏在履行代位清償義務(wù)并辦理抵押登記涂銷手續(xù)后，出讓人吳勝群應(yīng)當(dāng)協(xié)助沈華敏辦理房屋過戶登記手續(xù)。從而，有效維護(hù)了善意買受人沈華敏的正當(dāng)權(quán)益。

 （作者單位：增城市人民法院）