銀行貸款

商業(yè)銀行貸款是房地產企業(yè)最傳統(tǒng)、最主要的融資方式。住房制度改革以來我國地產業(yè)發(fā)展的資金幾乎都是來自于銀行貸款，國內銀行信貸通過項目開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款或個人住房按揭貸款等，介入房地產業(yè)運作的每個環(huán)節(jié)，導致銀行信貸資金直接或間接的投向了房地產市場。我國房地產企業(yè)得到的銀行貸款主要有三種形式：第一，日常流動資金貸款，主要用于房地產企業(yè)日常經營及完成土地儲備的流動資金需求;第二，項目開發(fā)貸款，主要為滿足房地產項目開發(fā)過程中的建設資金需求;第三，房地產抵押貸款，是開發(fā)企業(yè)用土地或房屋產權作為抵押物而向銀行申請的貸款，貸款期限一般配合房產項目開發(fā)期限。但是銀行的信貸管理日益嚴格，不斷提高信貸限制性條件，增加了房企申請貸款障礙。貸款利率受國家宏觀調控影響，頻繁加息推高融資成本。

股票和債券融資

企業(yè)能夠在短時間內通過股票和債券融資獲得大規(guī)模資金，促進企業(yè)實力的快速增長，使企業(yè)資產在短期內成倍擴張。房地產開發(fā)企業(yè)上市融資的形式主要有直接上市和借殼上市。房地產企業(yè)直接上市需要滿足嚴格的條件，并由住建部推薦和證監(jiān)會批準，方可首次發(fā)行股票(IPO)。借殼上市則是選擇一家已上市公司(大多由于業(yè)績差失去了再融資資格)，獲得該公司的控股權然后通過資產、債務重組等方式，將本公司的優(yōu)良資產與業(yè)務注入該公司，利用其“上市”這個資源再進行股市增發(fā)融資。房地產企業(yè)債券是由房地產企業(yè)借入資金并發(fā)行的用以證明承諾按約定日期向持有人償本付息的一種憑證。企業(yè)債由于對主體限定非常嚴格，房地產企業(yè)發(fā)行企業(yè)債融資的情況不多見?！豆緜l(fā)行試點辦法》于2007年8月正式出臺，規(guī)定發(fā)行公司債實行核準制和保薦人制度，無需擔保，發(fā)行債券價格通過由發(fā)行公司與保薦人市場詢價確定，不像企業(yè)債要求人民銀行來確定債券價格區(qū)間，所以發(fā)行價格低有效降低。但是在試行初期，依然只有資產規(guī)模在10億元以上的大型上市公司才有資格發(fā)行公司債。相較銀行貸款債券融資的資金期限更長，迎合房地產企業(yè)對長期開發(fā)資金的需求，使得資金期限結構更合理，可以降低對銀行貸款單一途徑的過分依賴。股票和債券融資這兩種方式對企業(yè)的經濟和資本實力都有嚴格的要求，所以一般大規(guī)模的企業(yè)會采取這兩種融資模式。

房地產信托

目前，我國較為常見的房地產信托融資模式主要是貸款融資模式和股權融資模式。貸款模式是指投資者將信托資金委托信托公司，信托公司按照房地產信托產品合同的約定，將投資者集合的資金以類似貸款的形式貸給房地產開發(fā)企業(yè)，貸款期滿后房地產企業(yè)向信托公司還本付息，信托公司再向投資者支付本金及收益。股權融資模式是指投資者將信托資金委托信托投資公司，信托公司按照房地產信托合同的約定，用投資者集合的資金認購房地產開發(fā)企業(yè)股份，房地產企業(yè)在信托期滿后溢價贖回信托公司所認購的該股份，信托投資公司向投資者支付投資本金及約定收益。信托產品能規(guī)避調控政策和信貸限制，是許多地產企業(yè)解決資金困境的重要渠道。股權融資模式更是幫助了項目未取得“四證”或是資本金比例達不到35%而不能貸款的開發(fā)商及時獲得開發(fā)資金。不涉及復雜的法律關系，資金投放時間不受限制，操作簡便，交易環(huán)節(jié)少。房地產信托融資較銀行信貸更能節(jié)約成本，降低財務費用。但是這種融資方式也有不足之處信托產品期限短，期限一般為1-3年。信托產品融資大部分用于為項目未達到國家規(guī)定的貸款條件的房地產開發(fā)商提供暫時性的資金過渡支持?；I得資金量少，對于大規(guī)模的房地產項目融資作用有限，無法完全滿足地產商的資金需求，并且增加了財務風險。

海外融資

房地產企業(yè)從海外融得資金的方式主要是海外上市和海外發(fā)債。海外上市融資近年來成為有一定實力的境內房地產開發(fā)企業(yè)融資的趨勢之一，海外發(fā)債也在房地產企業(yè)資金鏈吃緊的當下發(fā)揮了重要的作用。這種融資方式的主要優(yōu)勢是看好境內房地產市場的國外資金機構很多，尤其是在當前人民幣升值的情況下，大量境外資金想要探尋機會進入國內房地產市場。中國房地產企業(yè)可以逃避國內的緊縮政策和宏觀調控環(huán)境，緩解國內房地產企業(yè)融資渠道的不暢通和資金緊張局面。海外上市的門檻要求并不高。以港交所為例，三年業(yè)績扣除非主營業(yè)務損益后的凈利潤只要求前兩年不少于3000萬港元，后一年不少于2000萬港元，較容易實現(xiàn)。再融資條件和成本較低是國內房地產企業(yè)尋求海外上市考慮的重要因素。我國相關部門對股票市場再融資實行嚴格的條件限制，但海外上市再融資不僅融資規(guī)模巨大，而且沒有凈資產收益率方面的約束條件。這種融資模式也不完全適合中國的一些企業(yè)，存在許多缺點。國外投資機構向國內房地產企業(yè)提出的發(fā)債、可換股債券等融資模式成本較高，融資年利率大多高于10%。與國內上市相比，海外上市的成本費用較A股上市要高很多。海外發(fā)債和海外上市對房地產企業(yè)資質和在國內知名度要求很高。外國投資機構無法很好的理解運用國內政策，以及不能適應國內房地產企業(yè)運作的不透明性和房地產市場的不規(guī)范。下表是中國**產公司海外上市募集資金情況，這種融資方式對緩解公司的經濟壓力有很大的幫助，尤其是海外融資數(shù)額最大的中國房地產企業(yè)恒-大。

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