【成功案例入選理由】 法理清晰，法律與政策的關(guān)聯(lián)性把握得當，依法駁斥對方當事人片面理解法律的纏訴，依法維護當事人的合法利益。

【基本案情】 甲（賣家）、乙（買家）、丙（中介）三方簽訂《房地產(chǎn)買賣中介合同》，合同約定：甲將本市 XX 室房屋出售給乙，房屋售價為NNN萬元。合同簽訂后，乙按照合同約定支付了首付款MM萬元（包含Y萬元定金）。

甲、乙、丙三方簽訂《房地產(chǎn)買賣中介合同》后，本市出臺有關(guān)規(guī)定明確，非本市戶籍居民家庭申請購買首套住房時，購房人應提供自購房之日起前2年內(nèi)在本市累計繳納 1 年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明。

甲獲悉此規(guī)定后，主動與乙、丙聯(lián)系，核實乙的購房資格。乙明確告知甲，乙非本市戶籍居民家庭成員，無購房之日起前2年內(nèi)累計繳納1年及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，乙不符合購房的前述政策條件。

為此，甲希望盡快解除甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》，但乙表示拒絕。乙稱，乙可以通過虛假材料和非正常手段，辦理房屋過戶手續(xù)，繼續(xù)履行該《房地產(chǎn)買賣中介合同》。甲不愿意通過虛假材料和非正常手段，辦理房屋過戶手續(xù)。甲、乙雙方各執(zhí)己見。

丙則表示，丙咨詢過自己的法律顧問，法律顧問的意見是，甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》，合同內(nèi)容是當事人真實的意思表示，又不違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定，所以，該合同是合法、有效的。乙是否符合在本市購房的條件，不影響合同本身的法律效力。至于甲、乙雙方按照該合同的約定，付款、交房以后，乙是否能進行房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，是和甲無關(guān)的問題。此無關(guān)問題，不能導致該《房地產(chǎn)買賣中介合同》被解除。該《房地產(chǎn)買賣中介合同》可以按照合同的約定繼續(xù)履行。

甲感覺乙通過虛假材料和非正常手段，辦理房屋過戶手續(xù)不妥，會把甲扯進法律糾紛，希望和乙解除該《房地產(chǎn)買賣中介合同》；同時，甲對丙的說法也表示懷疑，遂向我們咨詢應該如何依法處理這個問題。

【我們對本案的分析意見及工作方法】 我們認為，根據(jù)《合同法》的基本原理，甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》，確實是合法、有效的。但是，絕對的將合同的履行游離于政策以外，這不僅在實踐中，同時在法理上也是行不通的。所以，本案中，丙的法律顧問將合同有效的問題和本市的有關(guān)政策截然分離開來的觀點，是不正確的。至于乙認為可以通過虛假材料和非正常手段，辦理房屋過戶手續(xù)的做法，更是違法和不可取的。因此，甲要求解除甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》，從總的法律走向上分析，是可以得到法律支持的。

具體承辦本案的律師認為，具體處理好本案，必須將合同的履行與政策調(diào)控之間的關(guān)系充分、有效地結(jié)合起來，才能具體得出甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》是應該繼續(xù)履行，還是應該依法解除的結(jié)論。

由于本市的該規(guī)定是一個近期新出臺的政策性文件，因此，深入理解該文件規(guī)定明確的，非本市戶籍居民家庭申請購買首套住房時，購房人應提供自購房之日起前2年內(nèi)在本市累計繳納 1 年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明這個問題與甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》之間的關(guān)系，是尋找甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》是應該繼續(xù)履行，還是應該依法解除這個問題正確結(jié)論的關(guān)鍵。

為此，律師仔細研究了該規(guī)定。通過研究，律師發(fā)現(xiàn)，如何具體執(zhí)行該文件，是有配套細則的。細則規(guī)定，執(zhí)行該文件的時間節(jié)點是，新建商品住房以合同鑒證時間為準，二手住房以網(wǎng)簽時間為準。

因為甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》約定出賣的房屋是二手房，目前未辦理網(wǎng)簽手續(xù)，所以，如果乙不具備在購房之日起前2年內(nèi)在本市累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明的條件，乙是暫不具備在本市購買二手房的資格的。也就是說，根據(jù)政策規(guī)定，甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》是因政策原因無法繼續(xù)履行的。

據(jù)此，律師在獲得甲的授權(quán)后，代理甲向法院提起了訴訟，要求法院依法解除甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》。

訴訟過程中，乙、丙雙方共同堅持丙法律顧問的觀點，認為甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》，符合《合同法》關(guān)于合同有效的基本條件。由于法律的效力高于政策約束力，所以，乙、丙雙方雖然不要求法院認定本市的有關(guān)規(guī)定約束力低于國家法律的效力，但是，乙、丙雙方有權(quán)要求法院認定乙是否符合在本市購房的條件，不影響合同本身的效力。乙、丙雙方堅持認為甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》履行后，即甲、乙雙方按照該合同的約定，完成付款、交房以后，乙是否能進行房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，是和甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》履行無關(guān)的問題。要求法院判決駁回甲的訴訟請求。

對此，律師反駁，法律與政策是現(xiàn)代社會調(diào)控社會秩序和社會生活互為補充的兩種手段，各自發(fā)揮獨特且相互補充的作用。法律是由國家制定或認可并由國家強制力保證實施的具有普遍效力的行為規(guī)范體系，具有普適性、規(guī)范性、穩(wěn)定性等特征，這是毫無疑問的。但是，法律在具體的社會生活中如何具體適用，在程序上，是靠法定的程序來落實和保障的。在尺度上，有時是靠司法解釋來落實的，有時也是可以依法通過政策來體現(xiàn)的。所以，政策與法律之間關(guān)系的密切聯(lián)系，是不能簡單、機械地割裂的。

具體到本案中，雖然甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》，符合《合同法》關(guān)于合同有效的基本條件，但是，根據(jù)本市新出臺的政策規(guī)定，由于乙不具備購房資格，而導致甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》中，與房屋買賣問題具有最重要關(guān)聯(lián)的法律環(huán)節(jié)，即房屋產(chǎn)權(quán)變更登記不能因符合條件而進行，所以，甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》中所記載的合同根本目的，也就是無法實現(xiàn)的。雖然導致甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》中所記載的合同根本目的無法實現(xiàn)的過錯，不可歸責于甲、乙、丙三方任何一方。但是，乙、丙將合同的有效性和本市的有關(guān)政策截然分離開來的觀點，是不正確的。甲要求依法解除甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》的訴求，是應該得到法律支持的。

本案的主審法院認可律師的觀點，對乙、丙指出，將合同有效性和本市的有關(guān)政策截然分離開來的觀點，是不正確的。在乙、丙雙方堅持自己觀點的情況下，本案主審法官明確向乙、丙雙方表示，如果該合同不能通過甲、乙、丙三方協(xié)商的方式解除，法院會依法判決該合同解除。

【案件處理結(jié)果】 在法院主持調(diào)解下，甲、乙、丙三方協(xié)商解除了甲、乙、丙三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》。

來源：網(wǎng)絡(luò)