對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)

購(gòu)房是生活中的一件大事

當(dāng)你千挑萬(wàn)選

好不容易找到了心儀的房屋

準(zhǔn)備辦理網(wǎng)簽時(shí)

卻發(fā)現(xiàn)此房已被法院查封

網(wǎng)簽手續(xù)未能辦理

雙方也未及時(shí)解除合同

涉案房屋的溢價(jià)損失也協(xié)商不成

無(wú)奈之下購(gòu)房者訴至法院

那么，房屋溢價(jià)損失究竟該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？

跟小編一起看看法院是怎么判的吧~

案情出售房屋被法院查封2015年11月，晉忠忠在網(wǎng)絡(luò)和房產(chǎn)中介尋找中意的房子，沒(méi)想到很快就通過(guò)某房產(chǎn)中介得知汪頃果出售濟(jì)南某小區(qū)的一處房屋信息，經(jīng)過(guò)看房以及和家人商議，大家一致認(rèn)為這套房屋很合適。隨后汪頃果與晉忠忠通過(guò)房產(chǎn)中介簽訂了《房屋買賣合同》，約定甲方汪頃果自愿出售濟(jì)南某小區(qū)房屋；該房屋無(wú)抵押、無(wú)租賃，甲方承諾和保證此房產(chǎn)無(wú)任何權(quán)屬等糾紛；雙方約定成交價(jià)格為116萬(wàn)元，其中乙方晉忠忠在合同簽訂時(shí)向汪頃果支付定金2萬(wàn)元，并自合同簽訂時(shí)將《房屋所有權(quán)證》交由某房產(chǎn)中介，用于辦理房產(chǎn)交易的后續(xù)手續(xù)，并作為對(duì)房產(chǎn)交易安全性的擔(dān)保。合同中也明確標(biāo)出對(duì)于違約責(zé)任雙方的約定，如甲、乙任一方未按本合同的約定履行相關(guān)義務(wù)，每逾期一日，違約方應(yīng)向房屋買賣的相對(duì)方支付本合同總房?jī)r(jià)款3‰的違約金，或者違約方承擔(dān)合同總房?jī)r(jià)30%的違約金，具體承擔(dān)哪一種違約責(zé)任，由守約方選擇。然而這套房子的歸屬卻并不簡(jiǎn)單。據(jù)了解，汪頃果和黎琪琪原是夫妻關(guān)系，二人婚姻關(guān)系存續(xù)期間參加房改購(gòu)買了涉案房屋，并取得房屋所有權(quán)證，房屋所有權(quán)人為汪頃果，共有人為黎琪琪。后來(lái)汪頃果和黎琪琪因感情破裂在民政部門協(xié)議離婚，約定涉案房屋歸黎琪琪所有，但雙方并未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。后黎琪琪對(duì)《房屋買賣合同》簽字追認(rèn)。合同簽訂后，晉忠忠依約向汪頃果支付了定金2萬(wàn)元，同時(shí)向房產(chǎn)中介交納了房屋傭金共計(jì)28000元。2015年12月，晉忠忠與汪頃果、黎琪琪及某房產(chǎn)中介工作人員依約到濟(jì)南市房產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)簽時(shí)，因房屋被法院查封，網(wǎng)簽手續(xù)未能辦理，晉忠忠應(yīng)付的68萬(wàn)元（除定金外）首付款未再支付。此后買賣雙方?jīng)]有及時(shí)解除合同，就涉案房屋的溢價(jià)損失也協(xié)商不成，晉忠忠于2017年7月訴至法院，請(qǐng)求解除《房屋買賣合同》、支付違約金、承擔(dān)溢價(jià)損失等。法院重審期間，原告晉忠忠提交評(píng)估申請(qǐng)書，請(qǐng)求以2017年7月11日原一審起訴日為基準(zhǔn)，評(píng)估涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)值，法院予以準(zhǔn)許。2020年9月，山東某評(píng)估測(cè)繪公司作出估價(jià)報(bào)告，認(rèn)定涉案房屋2017年7月11日的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為2103600元。評(píng)估報(bào)告送達(dá)各方當(dāng)事人，均未在指定的期限內(nèi)提出異議。法院經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)各方當(dāng)事人均具有法律約束力，均應(yīng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。本案中，原告晉忠忠與被告汪頃果、黎琪琪協(xié)商一致簽訂房屋買賣合同后，依約交納了購(gòu)房定金，合同已經(jīng)成立并履行。得知涉案房屋被查封后，晉忠忠基于對(duì)汪頃果的信任，未及時(shí)行使解除權(quán)，系當(dāng)事人對(duì)自己權(quán)利的處分。后雙方就房屋溢價(jià)損失協(xié)商不成，原告晉忠忠起訴時(shí)要求解除合同，一審、二審、再審及發(fā)回重審期間，被告汪頃果、黎琪琪對(duì)于解除合同沒(méi)有異議，法院予以確認(rèn)。審理違約責(zé)任和房屋溢價(jià)誰(shuí)承擔(dān)？經(jīng)法院審理認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是：違約責(zé)任的確定及房屋溢價(jià)和其他損失的承擔(dān)。案件審理中法官得知，汪頃果于2015年2月就簽收了法院送達(dá)的保全裁定。在知道或者應(yīng)當(dāng)知道其財(cái)產(chǎn)已被查封或凍結(jié)的情況下，仍然出售被查封的房屋構(gòu)成違約，法院認(rèn)為汪頃果應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。由于雙方約定了違約金的計(jì)算方式，現(xiàn)原告晉忠忠選擇按照總房款116萬(wàn)元的30%主張違約金34.8萬(wàn)元，對(duì)此法院予以支持。對(duì)于合同未及時(shí)解除而擴(kuò)大的損失，法院認(rèn)為，雖然汪頃果曾在2016年1月份表示晉忠忠可以另行購(gòu)買其他房屋，但同時(shí)也表明如果晉忠忠沒(méi)有看中其他房屋，則可待涉案房屋解封后繼續(xù)履行合同，且汪頃果多次承諾能夠盡快解決查封事宜，并在晉忠忠尚未支付約定首付款的情況下就交付房屋鑰匙、讓晉忠忠裝修房屋來(lái)表示自己的真誠(chéng)。晉忠忠也選擇相信和等待以致沒(méi)有及時(shí)解除合同。法院認(rèn)為，汪頃果應(yīng)對(duì)損失的擴(kuò)大承擔(dān)主要責(zé)任。黎琪琪與汪頃果離婚時(shí)，約定涉案房屋歸黎琪琪所有，但雙方并未及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)。雖然黎琪琪對(duì)于出售被查封的房屋主觀上沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，但客觀上導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行，黎琪琪作為房屋共同出賣人，應(yīng)與汪頃果對(duì)外共同承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。本案中，根據(jù)交易慣例，買賣雙方在辦理網(wǎng)簽后，買受人應(yīng)按照合同約定支付首付款。因涉案房屋被查封，無(wú)法辦理網(wǎng)簽，晉忠忠對(duì)于合同可能無(wú)法繼續(xù)履行應(yīng)有一定的預(yù)期，但晉忠忠既未在合理期限內(nèi)行使解除權(quán)，也未按照約定支付首付款以明示要求繼續(xù)履行合同，以致合同是否繼續(xù)履行長(zhǎng)期處于不確定狀態(tài)，晉忠忠對(duì)損失的擴(kuò)大及糾紛的發(fā)生也存在過(guò)錯(cuò)，并應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。而濟(jì)南某房產(chǎn)中介在合同簽訂前，已經(jīng)查詢到涉案房屋存在限制交易情形，但未告知晉忠忠，以致雖然促成了合同的簽訂，但發(fā)生了履行不能的后果并使買賣雙方產(chǎn)生糾紛，房產(chǎn)中介存在過(guò)錯(cuò)，也應(yīng)承擔(dān)一定的民事責(zé)任。因房產(chǎn)中介已注銷，相應(yīng)的法律后果應(yīng)由其經(jīng)營(yíng)者程剛承擔(dān)裁判原告獲賠50余萬(wàn)元本案中雖然雙方約定了違約金的計(jì)算方式，但原告晉忠忠以約定的違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失為由，要求以起訴日作為評(píng)估時(shí)間節(jié)點(diǎn)確定房屋價(jià)格及損失，并無(wú)不當(dāng)。評(píng)估報(bào)告送達(dá)后，各方當(dāng)事人均未在指定的期限內(nèi)提出異議，且鑒定程序合法，估價(jià)結(jié)論有依據(jù)，法院予以確認(rèn)。故法院認(rèn)定合同解除時(shí)，涉案房屋溢價(jià)為943600元（即2103600元-116萬(wàn)元）。對(duì)于溢價(jià)損失的承擔(dān)。我國(guó)《合同法》第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。本案中，因被告汪頃果、黎琪琪不能提供可正常交易的房屋使原告晉忠忠利益受損，首先應(yīng)支付約定的違約金，違約金不足以彌補(bǔ)損失的，補(bǔ)足差額。綜合各方在合同簽訂、履行中的違約及過(guò)錯(cuò)程度，結(jié)合房款交付及房屋升值情況，法院酌定被告汪頃果、黎琪琪共同承擔(dān)55%的責(zé)任，原告晉忠忠承擔(dān)40%的責(zé)任，被告程剛承擔(dān)5%的責(zé)任。綜上，依照我國(guó)《合同法》、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》、《民事訴訟法》之相關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)南歷下法院審判委員會(huì)討論決定，本案再審判決原告晉忠忠與被告汪頃果、被告黎琪琪及被告程剛（原房產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)者）簽訂的《房屋買賣合同》于2017年7月11日解除；被告汪頃果、黎琪琪向原告晉忠忠返還定金、支付違約金并賠償房屋損失共計(jì)53萬(wàn)余元；被告程剛向原告晉忠忠除已返還房屋傭金外，需另行賠償原告房屋溢價(jià)損失4.7萬(wàn)余元。本案再審判決已經(jīng)生效，且已全部履行完畢。（文中當(dāng)事人為化名）、、來(lái)源：濟(jì)南中院