在建筑物區(qū)分所有權(quán)領(lǐng)域，車位、車庫(kù)的性質(zhì)和權(quán)屬問(wèn)題十分重要，其涉及到全體區(qū)分所有權(quán)人的利益，必須規(guī)定清晰、明確的具體規(guī)則。本文結(jié)合最高法院再審案例詳細(xì)解讀：小區(qū)地面車位到底歸誰(shuí)所有?

文章來(lái)源：法務(wù)之家綜合

請(qǐng)看此案例，歷經(jīng)一審、終審、最高法再審：

原告：重慶市豪運(yùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

被告：重慶市九龍坡區(qū)西彭帝景豪苑業(yè)主委員會(huì)

2015年3月27日,因重慶市某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬將部分車位出租,帝景豪苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)則聲明小區(qū)地面停車位是利用小區(qū)公共用地設(shè)立的,屬于小區(qū)業(yè)主共同所有,開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司均無(wú)權(quán)擅自出租或出售。

雙方協(xié)商未果,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司遂向重慶市第五中級(jí)人民法院提起訴訟,請(qǐng)求依法確認(rèn)帝景豪苑小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的地上停車位393個(gè)的權(quán)屬歸其所有。

庭審中,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司認(rèn)可《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》第九條第三款應(yīng)為“如果規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫(kù)、幼兒園、醫(yī)務(wù)所和服務(wù)會(huì)所等歸甲方所有,甲方有權(quán)通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式進(jìn)行處理?！睏l文中對(duì)小區(qū)車位、車庫(kù)等配套設(shè)施的權(quán)利歸屬為不確定表述,即應(yīng)當(dāng)理解為雙方僅約定了“只有當(dāng)車位等配套設(shè)施明確歸房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所有后,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司才有權(quán)通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租方式進(jìn)行處理”。

重慶五中院一審認(rèn)為,本案中,帝景豪苑小區(qū)地面停車位是由開(kāi)發(fā)商依照行政規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)附屬設(shè)施,不能辦理產(chǎn)權(quán)登記,其本質(zhì)屬于土地使用權(quán)的范圍,地面停車位屬于業(yè)主行使土地使用權(quán)的形式之一。有關(guān)部門規(guī)劃地面停車位的用途,與小區(qū)道路、綠化等規(guī)劃用途一樣,是確定小區(qū)內(nèi)公共土地的使用方式。但規(guī)劃與權(quán)屬無(wú)關(guān),權(quán)屬的確定應(yīng)當(dāng)依據(jù)物權(quán)法的規(guī)則來(lái)進(jìn)行。因此,訴爭(zhēng)地面停車位屬于業(yè)主共有的土地使用權(quán)的范疇,其權(quán)益歸屬于全體業(yè)主。

據(jù)此,重慶五中院遂判決駁回房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的全部訴訟請(qǐng)求。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不服一審判決,提起上訴。

重慶市高級(jí)人民法院經(jīng)審理后,近日作出終審判決,駁回上訴維持原判。

中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 裁 定 書(shū)

(2017)最高法民申2817號(hào)

本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案焦點(diǎn)問(wèn)題是：一、原判決適用法律是否確有錯(cuò)誤;二、原判決認(rèn)定基本事實(shí)是否缺乏證據(jù)證明。

(一)原判決適用法律是否確有錯(cuò)誤

豪運(yùn)公司申請(qǐng)?jiān)賹徴J(rèn)為原判決適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)適用物權(quán)法第一百四十二條，而不應(yīng)適用《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條第二款。物權(quán)法第一百四十二條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外”，而《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條第二款規(guī)定：“建設(shè)單位依法取得車位、車庫(kù)權(quán)屬登記后，可以向業(yè)主出售車位、車庫(kù)。擬出售的車位、車庫(kù)數(shù)量等于或低于物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購(gòu)買一個(gè)車位或車庫(kù)”，兩者并不矛盾。由于豪運(yùn)公司向小區(qū)業(yè)主出售房屋，小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)也轉(zhuǎn)移至小區(qū)業(yè)主，小區(qū)共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。故豪運(yùn)公司關(guān)于適用物權(quán)法第一百四十二條之規(guī)定，本案所涉地上停車位應(yīng)歸其所有的主張不能成立。原判決適用《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條第二款之規(guī)定，在于明確建設(shè)單位只有取得車位、車庫(kù)權(quán)屬登記之后才能進(jìn)行出售，而案涉車位不能取得產(chǎn)權(quán)登記，因此不能進(jìn)行出售。故原判決適用《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條第二款并無(wú)不當(dāng)。豪運(yùn)公司關(guān)于原判決適用法律錯(cuò)誤的申請(qǐng)?jiān)賹徥掠刹荒艹闪?，本院不予支持?/p>

(二)原判決認(rèn)定基本事實(shí)是否缺乏證據(jù)證明

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條第一款關(guān)于“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;(二)具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”之規(guī)定，案涉車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，因此其不能成為享有專有權(quán)的專有部分。即使豪運(yùn)公司在建造帝景豪苑小區(qū)時(shí)支付了建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金，成為建設(shè)用地使用權(quán)人，但是小區(qū)建設(shè)完成之后，隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。由于案涉車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，不能成為專有部分，原判決確認(rèn)該部分停車位屬于占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位并無(wú)不當(dāng)。而開(kāi)發(fā)商建設(shè)的小區(qū)經(jīng)驗(yàn)收合格，是開(kāi)發(fā)商的基本義務(wù)，且綠化是否超過(guò)規(guī)劃面積對(duì)認(rèn)定停車位是否占用業(yè)主共有場(chǎng)地沒(méi)有必然聯(lián)系。故豪運(yùn)公司關(guān)于原判決認(rèn)定案涉車位系占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地的車位，缺乏事實(shí)依據(jù)的申請(qǐng)?jiān)賹徥掠刹荒艹闪ⅰ?/p>

綜上所述，豪運(yùn)公司的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：

駁回重慶市豪運(yùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的再審申請(qǐng)。

建筑區(qū)劃內(nèi)，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第73條【建筑區(qū)劃內(nèi)場(chǎng)所歸屬】之規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第74條【車位、車庫(kù)的規(guī)定】之第3款，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。同時(shí)，最高人民法院在《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條也明確規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。對(duì)于這類型的停車位、車庫(kù)，毫無(wú)疑義，應(yīng)屬于全體業(yè)主共同所有。

本案中的涉案停車位是地面停車位，系占用業(yè)主共有的道路或綠化開(kāi)發(fā)的，其上無(wú)建筑物，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，不能成為專有部分，應(yīng)當(dāng)歸屬全體業(yè)主共同所有。

但是如果符合以下條件，則結(jié)果就不同了

根據(jù)《物權(quán)法》第74條規(guī)定：

“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：

(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;

(二)具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;

(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條第二款規(guī)定,建設(shè)單位依法取得車位、車庫(kù)權(quán)屬登記后,可以向業(yè)主出售車位、車庫(kù)。即開(kāi)發(fā)商能夠以自己的名義處分停車位,應(yīng)當(dāng)以其享有車位所有權(quán)為前提。

因此，根據(jù)最高法再審案例，對(duì)車位、車庫(kù)的歸屬問(wèn)題清晰明確了：“建筑區(qū)劃內(nèi)，'規(guī)劃'用于停放汽車的車位、車庫(kù)、且依法權(quán)屬登記后，能夠成為享有專有權(quán)的專有部分”屬于開(kāi)發(fā)商所有。

律師建議①

業(yè)主如遇到與本案類似的問(wèn)題，首先需要做的是了解該停車位、車庫(kù)屬于什么性質(zhì)，查清其歸屬，再根據(jù)不同情形選擇合適的維權(quán)方案：

1.小區(qū)停車位、車庫(kù)是占用業(yè)主公共道路或其他公共場(chǎng)所修建的，開(kāi)發(fā)商不享有任何權(quán)利，如其占有使用，則業(yè)主有權(quán)制止開(kāi)發(fā)商的侵權(quán)行為，并與之進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不能達(dá)成一致的，可由業(yè)主委員會(huì)作為原告起訴開(kāi)發(fā)商;

2.如果是屬于業(yè)主專有部分的車位、車庫(kù)，業(yè)主已取得產(chǎn)權(quán)證明的，包括開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的任何第三人均不得擅自占用，該專有部分所有權(quán)人可徑直要求侵權(quán)人停止侵權(quán)行為，或提起訴訟;

3.如果是人防工事改造而成的地下停車場(chǎng)，應(yīng)先確認(rèn)該人防工事是否計(jì)入了公攤面積，開(kāi)發(fā)商是否有人防辦頒發(fā)的地下防空室平時(shí)使用證。如果確已計(jì)入公攤面積，則業(yè)主才是最終的投資人，該地下停車場(chǎng)的平時(shí)使用管理權(quán)及取得相應(yīng)收益的權(quán)利應(yīng)歸屬業(yè)主。發(fā)生類似情形的業(yè)主，可向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利，亦可由業(yè)主委員會(huì)作為原告起訴開(kāi)發(fā)商的侵權(quán)行為。

①摘自于【中國(guó)房產(chǎn)報(bào)】