導(dǎo)讀：房產(chǎn)查封后設(shè)立的租賃權(quán)能否對(duì)抗執(zhí)行房產(chǎn)受讓人？詳情如下。

以被查封房產(chǎn)為標(biāo)的物簽訂租賃合同有效。房產(chǎn)查封后設(shè)立的租賃權(quán)不能對(duì)抗因法院執(zhí)行而受讓該房產(chǎn)的第三人。

基本案情

2006年，法院查封商貿(mào)公司名下房產(chǎn)。2007年，商貿(mào)公司與物流公司簽訂廠房租賃合同，約定租賃期限20年。2013年，實(shí)業(yè)公司競(jìng)拍取得法院執(zhí)行拍賣房產(chǎn)并辦理物權(quán)變更登記手續(xù)，遂起訴商貿(mào)公司、物流公司，要求確認(rèn)租賃合同無(wú)效，并支付租金、返還房屋和土地。

裁判規(guī)則

案涉租賃合同系商貿(mào)公司、物流公司的真實(shí)意思表示，是合法、有效的合同。實(shí)業(yè)公司對(duì)涉案房產(chǎn)、土地使用權(quán)提出權(quán)利主張時(shí)，應(yīng)終止商貿(mào)公司、物流公司之間的租賃合同關(guān)系以排除障礙、實(shí)現(xiàn)其合法權(quán)利。

當(dāng)事人應(yīng)在充分遵循市場(chǎng)規(guī)律前提下與交易相對(duì)人建立經(jīng)濟(jì)關(guān)系，因本人審查不充分或預(yù)測(cè)不準(zhǔn)確等原因而產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由自己承擔(dān)。涉案房產(chǎn)在出租前已被法院查封，權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的行使已受限制，換言之，所有權(quán)人在出租涉案房產(chǎn)前已喪失對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)，一旦房產(chǎn)進(jìn)入拍賣執(zhí)行階段即可用以優(yōu)先擔(dān)保權(quán)利人債權(quán)實(shí)現(xiàn)的事實(shí)已成既定化，故房產(chǎn)查封后設(shè)立的租賃權(quán)不能對(duì)抗因法院強(qiáng)制執(zhí)行而受讓該不動(dòng)產(chǎn)的第三人。判決商貿(mào)公司與物流公司所簽租賃合同有效，物流公司應(yīng)向?qū)崢I(yè)公司賠償其占用廠房期間實(shí)業(yè)公司的租金利益損失67萬(wàn)余元，并在6個(gè)月內(nèi)向?qū)崢I(yè)公司返還涉案房產(chǎn)和土地，商貿(mào)公司應(yīng)協(xié)助物流公司將涉案標(biāo)的物返還給實(shí)業(yè)公司。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)

以被查封的不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物簽訂租賃合同，其合同有效。房產(chǎn)查封后設(shè)立的租賃權(quán)不能對(duì)抗因法院強(qiáng)制執(zhí)行而受讓該不動(dòng)產(chǎn)的第三人。

案例索引

廣東江門(mén)中院（2015）江中法民一終字第275號(hào)“廣東江門(mén)中院判決彩艷公司訴華聯(lián)公司、勝昌公司物權(quán)保護(hù)糾紛案”，見(jiàn)《買賣不破租賃不能對(duì)抗在先變動(dòng)的物權(quán)——》（陳華），載《人民法院報(bào)?案例精選》（20160225:06）；另載《人民法院報(bào)?案例精選》（20160114:06）。