一、車(chē)位能不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)?

能，但是分情況。如果是有產(chǎn)權(quán)的車(chē)位，二手房購(gòu)房者可以從賣(mài)方那里進(jìn)行車(chē)位購(gòu)買(mǎi);如果是只有使用權(quán)的車(chē)位，二手房購(gòu)房者可以在辦理物業(yè)交割的時(shí)候，進(jìn)行車(chē)位租賃或轉(zhuǎn)交，如果運(yùn)氣好，趕上賣(mài)家的車(chē)位使用合同到期，你可以直接辦理更名。

1、產(chǎn)權(quán)車(chē)位

有產(chǎn)權(quán)的車(chē)位有“車(chē)位本兒”，可以跟房屋一起進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易。

2、使用權(quán)車(chē)位

只有使用權(quán)的車(chē)位沒(méi)有“車(chē)位本兒”，不能買(mǎi)賣(mài)，只能進(jìn)行使用權(quán)的變更。車(chē)位使用權(quán)變更一般是在物業(yè)交割時(shí)進(jìn)行，涉及車(chē)位租賃合同簽署或轉(zhuǎn)交(租賃不超過(guò)20年)，合同到期后可以辦理更名，部分小區(qū)可直接續(xù)費(fèi)使用。

二、哪些車(chē)位不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)?

1、小區(qū)的公共空地

小區(qū)里的空地，有的時(shí)候甚至是綠地，開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)公司畫(huà)根線就收錢(qián)。有的作價(jià)賣(mài)給業(yè)主，有的按月出租。據(jù)悉，由于小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主，因此開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售敞開(kāi)式地上車(chē)位。這類(lèi)車(chē)位可以由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)租給業(yè)主使用，扣除必要費(fèi)用后歸入小區(qū)維修資金。

2、無(wú)約定的地下車(chē)位

如果地下車(chē)位建筑面積未分?jǐn)?，且開(kāi)發(fā)商單獨(dú)取得車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)的，則開(kāi)發(fā)商可以對(duì)購(gòu)房人出售產(chǎn)權(quán)，但地下車(chē)庫(kù)只能預(yù)售給本小區(qū)范圍內(nèi)的商品房預(yù)購(gòu)人。開(kāi)發(fā)商出售這種車(chē)位好像天經(jīng)地義，其實(shí)不然。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，開(kāi)發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車(chē)位的產(chǎn)權(quán)屬于單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)浑S房子一起賣(mài)。如果沒(méi)有類(lèi)似的文字說(shuō)明，地下車(chē)位也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有，其收益也應(yīng)歸業(yè)主。

這部分收益可以由小區(qū)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司收取，收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。

3、已被公攤的地下車(chē)位

很多開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房子的同時(shí)也在賣(mài)地下車(chē)位，可這地下車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)是否合法，很多業(yè)主并不知道。如果地下車(chē)位面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭耍敲撮_(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)出售。換句話說(shuō)，賣(mài)房子的時(shí)候已經(jīng)把地下車(chē)位的面積分?jǐn)偟矫總€(gè)業(yè)主的身上，并且按比例收過(guò)錢(qián)了，再把這樣的地下車(chē)位賣(mài)給業(yè)主，就是重復(fù)收錢(qián)?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的不得轉(zhuǎn)讓?！币虼巳舨荒苻k理產(chǎn)權(quán)，車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同是不受法律保護(hù)的，業(yè)主買(mǎi)到手的只是一張白紙。

這類(lèi)的地下車(chē)位辦不了產(chǎn)權(quán)證，屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴(yán)格地說(shuō)屬于小區(qū)的配套設(shè)施，可以由小區(qū)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。

4、人防工程禁止開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售

沒(méi)有分?jǐn)偟牡叵旅娣e是不是都可以賣(mài)呢?當(dāng)然不是。有的地下車(chē)位屬于人防工程，而人防工程是國(guó)家強(qiáng)制配套，禁止開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！遍_(kāi)發(fā)商的投資已經(jīng)隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而自動(dòng)轉(zhuǎn)移給了全體業(yè)主，所以利用人防工程改建的車(chē)庫(kù)收益歸全體業(yè)主共有。

5、銷(xiāo)售使用權(quán)超過(guò)20年屬于欺詐

有的開(kāi)發(fā)商很“明智”，在簽車(chē)位合同的時(shí)候會(huì)申明車(chē)位不能買(mǎi)賣(mài)，不簽買(mǎi)賣(mài)合同，只與業(yè)主簽租賃合同?？稍谧赓U期限上超過(guò)了20年的時(shí)候，并不向消費(fèi)者聲明20年后不受法律保護(hù)。根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效?！毕M(fèi)者租賃車(chē)位，即所謂的銷(xiāo)售使用權(quán)，最長(zhǎng)期限也只有20年，20年后是不受法律保護(hù)的。

凡是銷(xiāo)售使用權(quán)超過(guò)20年并且不向消費(fèi)者聲明20年后不受法律保護(hù)的，都是欺詐行為，消費(fèi)者可請(qǐng)求雙倍賠償。

三、車(chē)位為何要依附房屋面積?地下車(chē)庫(kù)可以計(jì)入容積率嗎?

這里有一個(gè)“容積率”的概念。容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)。并且，容積率是反映建筑物是否分?jǐn)偟较鄳?yīng)土地使用權(quán)的一個(gè)概念，只有參加建筑面積容積率計(jì)算的建筑物，才能取得相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額。未計(jì)入容積率的建筑物，不可能取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，其初始登記的法律權(quán)利只能依附于計(jì)入容積率的具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物。

開(kāi)發(fā)商如果將地下車(chē)庫(kù)作為地下建筑面積報(bào)批，則地下車(chē)庫(kù)可以計(jì)入容積率，也可以進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)的初始登記，取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，開(kāi)發(fā)商可以保留其所有權(quán)。反之，如果沒(méi)有計(jì)入容積率，則伴隨著分?jǐn)偭送恋厥褂脵?quán)的房屋的所有權(quán)出售給全部業(yè)主，這些房屋分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)也轉(zhuǎn)移給全部業(yè)主，進(jìn)而占用了這些業(yè)主共有場(chǎng)地的車(chē)位(庫(kù))的所有權(quán)亦應(yīng)歸業(yè)主共有。

四、購(gòu)買(mǎi)無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位有風(fēng)險(xiǎn)?

購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的車(chē)位風(fēng)險(xiǎn)較大。業(yè)主花十幾萬(wàn)元甚至更多錢(qián)與開(kāi)發(fā)商簽訂的所謂“車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同”，實(shí)際上很多時(shí)候只能視為長(zhǎng)期租賃協(xié)議，一旦出現(xiàn)自然災(zāi)害等不可預(yù)知狀況時(shí)，車(chē)位就不再屬于業(yè)主了。另外，一旦遇到小區(qū)拆遷等問(wèn)題，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)登記的車(chē)位肯定是拿不到拆遷補(bǔ)償款的。盡管開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位之后可以自由轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，價(jià)格自定，物業(yè)還可以免費(fèi)辦理變更登記;但是沒(méi)有權(quán)利轉(zhuǎn)移憑證的停車(chē)位交易，始終存在不小風(fēng)險(xiǎn)。

五、車(chē)位買(mǎi)賣(mài)價(jià)格可以怎樣定?

1、車(chē)位出售價(jià)格要根據(jù)小區(qū)的位置，樓房的價(jià)格，參考行業(yè)平均狀況等因素定價(jià)，評(píng)估出可以銷(xiāo)售出去的價(jià)位。

2、車(chē)位的價(jià)格也會(huì)因位置、類(lèi)型不同而價(jià)格不同，比如說(shuō)子母車(chē)庫(kù)(可以停一大一小兩個(gè)車(chē)位)就相對(duì)比兩個(gè)正常車(chē)位要低一些。

六、車(chē)位交易流程有什么?

車(chē)位買(mǎi)賣(mài)流程：車(chē)位檢驗(yàn)→簽約→繳稅→過(guò)戶。

1、車(chē)位核驗(yàn)

所需資料：車(chē)位證原件及復(fù)印件、車(chē)位所有權(quán)人身份證原件及復(fù)印件;

所需時(shí)間：一般10個(gè)工作日。

2、簽約(包括網(wǎng)簽、定金協(xié)議及買(mǎi)賣(mài)合同三部分)

①網(wǎng)簽

網(wǎng)簽價(jià)為車(chē)位原購(gòu)買(mǎi)價(jià)，需要準(zhǔn)備的資料有：車(chē)位本、身份證、戶口本、婚姻證明(已婚的需要配偶的同意出售證明)、銀行卡。

②定金協(xié)議(與一般房屋買(mǎi)賣(mài)相同，超10萬(wàn)的部分要做資金監(jiān)管)

③買(mǎi)賣(mài)合同(與一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同相同)

3、繳稅(契稅：原值×3%;印花稅：原值×1‰)

所需資料：身份證、車(chē)位本、戶口本、結(jié)婚證(已婚)、原車(chē)位購(gòu)買(mǎi)發(fā)票。

4、過(guò)戶

買(mǎi)賣(mài)雙方需在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理過(guò)戶(部分城區(qū)需要提前預(yù)約過(guò)戶好)。

所需資料：①賣(mài)方：身份證、車(chē)位本、戶口本、結(jié)婚證(已婚)、車(chē)位原購(gòu)買(mǎi)發(fā)票;②買(mǎi)方：身份證、戶口本、結(jié)婚證(已婚)，還需提供繳稅后的完稅證明。

來(lái)源：遇事找法