定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢或替代物作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。即同時擔(dān)保合同雙方當(dāng)事人的債權(quán)。就是說，交付定金的一方不履行債務(wù)的，喪失定金；而收受定金的一方不履行債務(wù)的，則應(yīng)雙倍返還定金。

裁判要旨

出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

案情簡介

一、2004年4月18日，原告戴雪飛以戴雪飛及其夫丘榮的名義作為乙方，與作為甲方的被告華新公司簽訂《都市花園?天域住宅訂購協(xié)議(紅表)》(以下簡稱訂購協(xié)議)一份，約定：乙方向甲方交付定金5萬元，訂購甲方的蘇州工業(yè)園區(qū)星漢街189號都市花園?天域2幢203室住宅一套，面積約為248．26平方米，銷售單價7720元／平方米；乙方若在甲方通知的簽約日前選擇放棄已取得的物業(yè)購買權(quán)，或者到期不簽約，5萬元定金不退還；甲方若在簽約日前將該房屋轉(zhuǎn)售他人，應(yīng)當(dāng)向乙方雙倍返還定金。當(dāng)日華新公司開具收據(jù)，言明收到戴雪飛、丘榮定金5萬元，并通知戴雪飛于4月25日至華新公司處簽訂正式商品房預(yù)售合同。

　　二、5月7日，戴雪飛向華新公司提交一份書面意見，內(nèi)容是：“本人于2004年5月7日與華新公司簽約時，要求所購房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)與樣板房一致，刪除合同附件二中‘樣板房僅供參考，華新公司保留最終解釋權(quán)’字樣，華新公司不能給予明確答復(fù)，需另擇日簽約?！比A新公司銷售部副經(jīng)理廖慶在該書面意見上注明：“該客戶意見已收到?！?月9日，華新公司通知戴雪飛，因其未按約于4月25日到華新公司簽訂商品房預(yù)售合同，已違反訂購協(xié)議之約定，特將原協(xié)議項下的定金沒收。雙方為此發(fā)生糾紛后協(xié)商未果，戴雪飛提起訴訟。

裁判結(jié)果

蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院認(rèn)為：《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”訂購協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，合法有效，對雙方當(dāng)事人產(chǎn)生拘束力。按照訂購協(xié)議約定，雙方當(dāng)事人承諾在將來簽訂商品房預(yù)售合同，5萬元定金是履行這一承諾的擔(dān)保。原告戴雪飛應(yīng)當(dāng)在被告華新公司通知的2004年4月25日到華新公司處協(xié)商簽訂商品房預(yù)售合同。在華新公司否認(rèn)戴雪飛當(dāng)日有訂約行為，指陳戴雪飛違約的情況下，戴雪飛不能證明其已于當(dāng)日實踐了簽訂合同的承諾。戴雪飛以證人胡永明的證言主張其已與華新公司商定將訂約日期推遲至5月7日。胡永明是戴雪飛的姻親，其證言缺乏強(qiáng)有力的證明力。戴雪飛不能以其他證據(jù)印證胡永明證言的真實性，該證言不能采信，故戴雪飛關(guān)于訂約日期推遲的主張不能成立。根據(jù)訂購協(xié)議的約定，戴雪飛既然在4月25日未能與華新公司協(xié)商訂約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約的民事責(zé)任，即無權(quán)要求返還其交付的定金，當(dāng)然更不得要求雙倍返還定金。

一審宣判后，戴雪飛不服，向江蘇省蘇州市中級人民法院提出上訴。蘇州市中級人民法院認(rèn)為：相對商品房預(yù)售合同來說，訂購協(xié)議是本約訂立之前先行訂立的預(yù)約合同。訂立預(yù)約合同的目的，是在本約訂立前先行約明部分條款，將雙方一致的意思表示以合同條款的形式固定下來，并約定后續(xù)談判其他條款，直至本約訂立。預(yù)約合同的意義，是為在公平、誠信原則下繼續(xù)進(jìn)行磋商，最終訂立正式的、條款完備的本約創(chuàng)造條件。因此在繼續(xù)進(jìn)行的磋商中，如果一方違背公平、誠信原則，或者否認(rèn)預(yù)約合同中的已決條款，或者提出令對方無法接受的不合理條件，或者拒絕繼續(xù)進(jìn)行磋商以訂立本約，都構(gòu)成對預(yù)約合同的違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約合同中約定的違約責(zé)任。反之，如果雙方在公平、誠信原則下繼續(xù)進(jìn)行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就其他條款達(dá)成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。這種情況下，預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)解除，已付定金應(yīng)當(dāng)返還。

典型意義

　　購房者對開發(fā)商的樣板房表示滿意．與開發(fā)商簽訂訂購協(xié)議并向其交付了定金．約定雙方于某日訂立商品房預(yù)售合同。后由于開發(fā)商提供的商品房預(yù)售格式合同中有樣板房僅供參考等不利于購房者的條款．購房者對該格式條款提出異議要求刪除．開發(fā)商不能立即給予答復(fù)．以致商品房預(yù)售合司沒有在訂購協(xié)議約定的日期訂立的．屬于最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”．開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的定金返還給購房者。

　　《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

（案例來源：中國裁判文書網(wǎng)）