房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅計算方法

房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅計算方法一、住宅部分（１）住宅轉(zhuǎn)讓免征增值稅，住宅擁有者自行繳納。合同中注明房屋用途的按照相關(guān)用途的房產(chǎn)稅計算方法，合同沒有明確房屋用途的房產(chǎn)稅計算方法，按普通住宅核定征收，成本均在賬簿上列示。（２）非住宅用于以下用途免征增值稅：（ａ）建設工程施工中承包人提供專項服務為被專項服務方單位或單位代表，其設有工程造價分攤?cè)?；（ｂ）勘察、設計服務中承包人提供的勘察、設計服務，其勘察、設計服務成本按照獨立核算的項目核算；（ｃ）資產(chǎn)評估服務中評估人無資格而不委托具有資格的第三方，以其人民幣估值評估其公允價值的服務。（ｄ）承包人自建房屋的，按照普通住宅核定征收，成本按投入原值乘以５％繳納地稅；承包人委托第三方代為建設或者代為修繕房屋的，以房屋總價的２．５％繳納地稅。（ｅ）施工單位自建房屋的，不繳納地稅，承包人提供專項服務所產(chǎn)生的人民幣報酬從人民幣賬簿中扣除；（ｆ）房屋作為抵押權(quán)保證擔保的，土地使用稅按土地使用年限的１％繳納。 房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅計算方法二、工程建設部分１．地稅征收土地增值稅的項目：其中工程物業(yè)服務未明確規(guī)定收取土地增值稅收取項目的區(qū)域，工程物業(yè)服務收取項目可劃分為四類：（１）工程物業(yè)服務所發(fā)生的成本已在賬簿上列示；（２）工程物業(yè)服務成本已轉(zhuǎn)入投資者個人住房貸款或抵押；（３）用工單位以現(xiàn)有工程物業(yè)服務實物抵債；（４）因工程物業(yè)服務相關(guān)工程變更所發(fā)生的工程物業(yè)服務發(fā)生的成本，按規(guī)定應及時轉(zhuǎn)入投資者個人住房貸款或抵押擔保。（一）上述四類，工程物業(yè)服務成本均在會計賬簿上列示，不論工程物業(yè)服務在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預計毛利率內(nèi)有無在賬簿上列示，均計征地稅。（二）在項目實際發(fā)生的項目成本區(qū)間內(nèi)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行將成本結(jié)轉(zhuǎn)到項目企業(yè)的賬簿上予以列示。（三）工程物業(yè)服務成本項目中因工程變更所發(fā)生的成本，按照其實際發(fā)生的時間由企業(yè)以付款時間為準向開發(fā)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)企業(yè)的賬簿上予以列示。 ２．征收房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的項目：１．工程物業(yè)服務成本按施工成本的５％計征，為附征稅；２．房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅專用發(fā)票（現(xiàn)已改為國稅發(fā)［２００３］１０３號）規(guī)定：３．工程物業(yè)服務成本列示在開發(fā)企業(yè)代開或開發(fā)企業(yè)自行開具增值稅專用發(fā)票（金稅發(fā)［２００３］１２１號）中；４．工程物業(yè)服務成本的應按貸方以投資者的名義單獨核算，相關(guān)費用和相關(guān)稅收按借方單獨核算；５．企業(yè)可以將工程物業(yè)服務所產(chǎn)生的利潤以工程物業(yè)服務企業(yè)自身賬務處理方式計取工程物業(yè)服務。

出租房產(chǎn)的土地使用稅計算方法

出租房產(chǎn)的土地使用稅計算方法已經(jīng)介紹過，今天小泰繼續(xù)接著來介紹租賃房產(chǎn)所屬年度或季度對應土地出讓收入征收所得稅的適用情況。一、買賣出租土地使用權(quán)取得所得有例外情況１、在房產(chǎn)出售前已與下家簽訂買賣租賃房產(chǎn)的所得稅協(xié)議，且房產(chǎn)證已滿５年有效的，下家無需補繳土地出讓金及契稅，只需補繳土地出讓金及契稅即可；２、如果在房產(chǎn)交易完成前，下家與上家簽訂過買賣租賃房產(chǎn)的所得稅協(xié)議，那么上家必須交納土地出讓金及契稅，這樣上家會少交很多稅費。二、買賣出租土地使用權(quán)取得應納稅所得額計算方法（一）出售現(xiàn)有房產(chǎn)或出租非現(xiàn)有房產(chǎn)的所得，按房產(chǎn)原值及已按規(guī)定扣除的土地出讓金征收，取得收入時應繳納土地增值稅，而按租賃出售房產(chǎn)所得征收的土地增值稅與市場價并沒有什么差別。 （二）買賣過去一個納稅年度賣出、贈送過房產(chǎn)且取得所得的土地增值稅即用買賣過去一個納稅年度賣出、贈送過房產(chǎn)而取得的差額征收土地增值稅。例１：某出租公寓，售價５００萬，為租方單位買方單位和承租方單位。目前租賃單位已出售６套。企業(yè)本年度在每套房子每年繳納１．６萬元土地增值稅，合計６．６萬元，租期１５年。 假設買賣一套公寓承租方單位需繳納３．３萬元土地增值稅，賣方單位需繳納１２萬元土地增值稅，上年度單位租金收入５萬元，即負擔３．３萬元土地增值稅的稅負。綜上：目前在其主管稅務局看來，這套５００萬的公寓應繳納土地增值稅總計１３．６萬元，合計稅負近１０％。那么按買賣房產(chǎn)算收入，租金凈收入為５００萬／（１＋５％）＝１６．７萬元，不用繳納土地增值稅；按出售土地使用權(quán)算收入，租金凈收入為１７．６萬元，應繳納土地增值稅９．４萬元，合計稅負近３％。

土地使用稅計算方法實例

土地使用稅計算方法實例大全《土地增值稅暫行條例》所調(diào)整的土地增值稅應稅行為，按照行政行為或者事實行為來確定。其中行政行為是指，行政機關(guān)作出給付所有權(quán)人或者使用權(quán)人土地使用權(quán)及相關(guān)權(quán)益的行政行為；事實行為是指，具有法律效力的合同、協(xié)議或者有關(guān)行政機關(guān)責令停止的命令、判決等；，根據(jù)上述定義，下面通過具體的實例對相關(guān)稅法法規(guī)進行說明：１：２０１９年１月－３月全國各省、直轄市、計劃單列市和新疆生產(chǎn)建設兵團已公布的相關(guān)稅收政策根據(jù)國家稅務總局２０１８年公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》《財政部國家稅務總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅［２０１９］３６號）《財政部國家稅務總局關(guān)于印發(fā)中華人民共和國土地增值稅暫行條例的通知》（財稅［２０１９］６１號）３：２０１９年１０月－２０１９年１２月全國各省、直轄市、計劃單列市、新疆生產(chǎn)建設兵團已公布的相關(guān)稅收政策根據(jù)國家稅務總局２０１８年公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》《財政部國家稅務總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅［２０１９］６３號）《財政部國家稅務總局關(guān)于印發(fā)中華人民共和國土地增值稅暫行條例的通知》（財稅［２０１９］６２號）４：２０１９年１月－３月未公布土地增值稅政策的地方對不變動土地使用權(quán)計征土地增值稅及其稅率的地方，繼續(xù)按照納稅人取得增值稅扣除憑證核定應納稅額。根據(jù)財稅［２０１９］６４號，再次明確了，農(nóng)民專業(yè)合作社也會取得增值稅扣除憑證，應納稅款以取得扣除憑證以后的收入為基數(shù)，不享受免征政策。 根據(jù)財稅［２０１９］６６號，從２０１９年１月１日－２０２０年１２月３１日，納稅人出讓已經(jīng)轉(zhuǎn)讓但尚未作價抵扣的國有林地、荒山、荒地、草原、牧草等國有土地使用權(quán)、地上的其他動產(chǎn)，按照不征收土地增值稅的規(guī)定繳納增值稅。根據(jù)財稅［２０１９］７７號，自２０１９年１月１日起，納稅人購買耕地、莊稼地、林地、草地，適用價格總額不超過２０００元／畝的，免征土地增值稅。根據(jù)財稅［２０１９］８８號，自２０１９年１月１日起，納稅人出讓居住用地時沒有取得增值稅扣除憑證，其差額按２０００元／畝扣除；對取得本辦法第二條規(guī)定（一般人宅基地一般畝達不到２０００元／畝）的扣除憑證的，不另行扣除。五：２０１９年４月１日－２０１９年１２月３１日之間，納稅人未提供應稅服務也未支付可抵扣增值稅差額的，其差額按照５０％的比例全額繳納增值稅，并不得全額扣除。 根據(jù)財稅［２０１９］８９號，在２０１９年１月１日至２０２０年１２月３１日期間，納稅人新購進國有林地、荒山、荒地、草原、牧草等國有土地使用權(quán)，以取得的全部價款和價外費用為計稅依據(jù)，計算繳納增值稅。