【基本案情】

　　2011年山東省淄博市來(lái)京人員王某打算在北京買(mǎi)套房子，可當(dāng)時(shí)國(guó)家限購(gòu)令已經(jīng)出臺(tái)，王某的社保不滿(mǎn)5年，如果按照北京市的規(guī)定，到2013年王某才具備在京購(gòu)房資格。

　　不過(guò)當(dāng)王某專(zhuān)門(mén)就此事向一家知名的北京房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司咨詢(xún)時(shí)，店長(zhǎng)李某卻稱(chēng)：可以幫助王某補(bǔ)辦社保，讓他放心地進(jìn)行房產(chǎn)交易。王某隨后便將相關(guān)材料交給了李某由其為王某補(bǔ)辦社保。

　　在此同時(shí)，在中介公司的居間介紹下，王某與賣(mài)方張某簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)了位于北京市石景山區(qū)的一套兩居室。雙方約定：房屋總價(jià)款為116萬(wàn)元，王某通過(guò)貸款的方式支付。當(dāng)日，王某還與中介公司簽訂了《居間服務(wù)合同》，并支付了4萬(wàn)元中介服務(wù)費(fèi)，中介公司出具了相關(guān)收據(jù)。

　　在此以后，王某滿(mǎn)心歡喜等待補(bǔ)辦社保去辦理貸款和過(guò)戶(hù)，不料，合同簽訂后沒(méi)幾日，他就接到中介公司的通知：“社保沒(méi)補(bǔ)成，因?yàn)槟闶寝r(nóng)村戶(hù)口。你先把證件拿回去，我們?cè)賻湍阆胂朕k法?！?/p>

　　盡管王某心急如焚，最終社保也沒(méi)能辦成。眼見(jiàn)房子無(wú)法過(guò)戶(hù)，對(duì)方提出了高達(dá)房款20%的違約金，而中介公司有堅(jiān)決不退還王某所付的中介費(fèi)。無(wú)奈之下，王某只能向法院提出訴訟請(qǐng)求。

　　【法院判決】

　　北京市石景山區(qū)人民法院經(jīng)過(guò)審理，雙方最終達(dá)成調(diào)解協(xié)議，內(nèi)容如下：

　　一、解除王某與張某就北京市石景山區(qū)玉泉路XX號(hào)房屋簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。

　　二、解除王某、張某、北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司就北京市石景山區(qū)玉泉路XX號(hào)房屋簽訂的《居間服務(wù)合同》、《過(guò)戶(hù)、按揭代理合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》。

　　三、張某于2012年7月8號(hào)前退還給王某購(gòu)房款50萬(wàn)元整。

　　四、王某于2012年7月10日前將北京市石景山區(qū)玉泉路XX號(hào)房屋騰退交還張某。

　　五、北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與2012年6月30日前退還王某收取的居間費(fèi)用共計(jì)4萬(wàn)元整。

　　六、各方就居間及買(mǎi)賣(mài)北京市石景山區(qū)玉泉路XX號(hào)房屋一事所發(fā)生的糾紛至此一次性解決，各方無(wú)其他爭(zhēng)議。

　　【律師看法】

　　在北京市限購(gòu)令出臺(tái)之后，諸多中介公司打出各種名義，稱(chēng)可以補(bǔ)辦社保、辦理戶(hù)口等，進(jìn)而從中收取一部分代辦費(fèi)，之后促成買(mǎi)賣(mài)雙方簽約，規(guī)避?chē)?guó)家限購(gòu)令。但往往這些中介公司在收取中介費(fèi)之后，無(wú)法兌現(xiàn)承諾，導(dǎo)致合同無(wú)法履行，且并不退換中介費(fèi)。王某遇到的情況就是典型的案例。

　　有的人可能會(huì)認(rèn)為是中介公司沒(méi)將“事情”辦好，王某應(yīng)該要求中介公司和賣(mài)方繼續(xù)履行合同。在此，筆者認(rèn)為該主張是不妥的。雖然雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但截至目前雙方尚未辦理網(wǎng)簽，而且王某不符合北京市人民政府辦公廳所發(fā)限購(gòu)令規(guī)定的北京購(gòu)房資格。

　　在司法實(shí)踐中，對(duì)于購(gòu)房人不具備購(gòu)買(mǎi)資格的，法院應(yīng)向當(dāng)事人釋明其可以變更訴訟請(qǐng)求，即要求解除買(mǎi)賣(mài)合同。本案中，王某尚不具備購(gòu)房資格，如果堅(jiān)持主張繼續(xù)履行合同，很有可能會(huì)被法院駁回。因此，主張解除合同會(huì)更有勝算。

　　關(guān)于中介費(fèi)事宜，中介公司認(rèn)為，因?yàn)橥跄呈寝r(nóng)村戶(hù)口，社保才沒(méi)辦成，問(wèn)題出在王某身上，因此拒不退還中介費(fèi)。這種說(shuō)法是不正確的。因?yàn)橥跄呈窃谠?xún)問(wèn)中介公司并得到明確的承諾后才與賣(mài)方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的。其次，中介公司明知王某不具備購(gòu)房資格，仍然促成買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并收取4萬(wàn)元中介費(fèi)。在提供中介服務(wù)的過(guò)程中，中介公司存在嚴(yán)重的過(guò)錯(cuò)，屬于違規(guī)操作。作為專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)中介公司，其對(duì)不具備購(gòu)房資格而購(gòu)買(mǎi)房屋的后果是明知的。即使王某不是農(nóng)村戶(hù)口，即使買(mǎi)房補(bǔ)辦社保也是辦不下來(lái)的，中介公司明知此時(shí)卻做出虛假承諾，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，向王某退還中介費(fèi)。

　　來(lái)源：房產(chǎn)律政