1.工業(yè)用地相關(guān)法律法規(guī)

用工業(yè)性質(zhì)用地進行房地產(chǎn)開發(fā)，并公開進行銷售，這類性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)存在著較大的法律風險。

一、違法改變了土地用途，所建的住宅屬非法建筑。《土地管理法》第四條規(guī)定“國家實行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地?！?/p>

《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》第四條明確規(guī)定“嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施?！?/p>

《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條規(guī)定“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”。

國家實行土地用途管制制度，嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅。改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，并按程序辦理相關(guān)手續(xù)。未經(jīng)相關(guān)程序變更土地用途建設(shè)住宅的行為屬于違法行為。在工業(yè)用地上建設(shè)和銷售的住宅屬于違法建筑。

二、工業(yè)用地進行商品房開發(fā)對開發(fā)商法律風險

交還土地使用權(quán)《土地管理法》第八十條規(guī)定“依法收回國有土地使用權(quán)，當事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地，處以罰款?！?/p>

《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條也有類似規(guī)定。

擴展資料：

2000年6月聯(lián)建公司以競標方式獲得某市國土資源局某宗地，《出讓合同》約定出讓宗地用途為工業(yè)用地。在土地依約轉(zhuǎn)讓后，聯(lián)建公司在開發(fā)建設(shè)中，未經(jīng)國土局同意，擅自將工業(yè)用地改為商業(yè)用地進行房地產(chǎn)開發(fā)。

國土局發(fā)現(xiàn)后要求聯(lián)建公司依據(jù)合同約定的用途使用土地，聯(lián)建公司對國土局的要求未予理睬。隨后國土局向某市中級人民法院提起訴訟，要求解除合同，收回國有土地使用權(quán)。

法院審理認為聯(lián)建公司在《出讓合同》履行過程中，事先未經(jīng)國土局同意，事后也未經(jīng)國土局追認擅自改變土地用途，是違約行為，判決：解除《出讓合同》，國土局返還聯(lián)建公司繳納的出讓金，并支付聯(lián)建公司的開發(fā)建設(shè)支出；聯(lián)建公司承擔違約責任，支付違約金，返還土地使用權(quán)。

從上述法律規(guī)定及部分開發(fā)商的教訓(xùn)，開發(fā)商不按照批準的用途使用國有土地，可能面臨土地被收回的法律風險。

2.咨詢關(guān)于工業(yè)建設(shè)用地的法律法規(guī)

你好：工業(yè)建設(shè)用地專指城鎮(zhèn)國有土地；農(nóng)村土地由于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的為“非農(nóng)建設(shè)用地”，包括宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、為農(nóng)村公益設(shè)施建設(shè)的用地三種，依據(jù)《土地管理法》第十一條 農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)。

第四十三條 任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。第五十九條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，應(yīng)當按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)；建設(shè)用地，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，并依照本法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

第六十條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當持有關(guān)批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。 按照前款規(guī)定興辦企業(yè)的建設(shè)用地，必須嚴格控制。

省、自治區(qū)、直轄市可以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營規(guī)模，分別規(guī)定用地標準。 第六十一條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。 農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。 農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

綜上述：宅基地不能行建廠房。

3.工業(yè)用地是否為國有土地,請?zhí)峁┓梢罁?jù)

工業(yè)用地與國有土地沒有定義交叉的內(nèi)容，工業(yè)用地屬于用地性質(zhì)，國有土地是指權(quán)屬主體確定為國家的土地，所以在概念上是無可比性的，但從權(quán)屬上劃分，工業(yè)用地也是國有土地的一部分。

擴展資料：

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第二章土地的所有權(quán)和使用權(quán)規(guī)定：

第八條 城市市區(qū)的土地屬于國家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

第九條 國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務(wù)。

第十條 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。

第十一條 農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)。

單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權(quán)；其中，中央國家機關(guān)使用的國有土地的具體登記發(fā)證機關(guān)，由國務(wù)院確定。

參考資料來源：百度百科-中華人民共和國土地管理法

4.工業(yè)用地在用地審批上有哪些規(guī)定

1、細化工業(yè)用地招標拍賣掛牌政策和協(xié)議出讓政策的適用范圍，提出：

凡屬于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批后由政府供應(yīng)的工業(yè)用地，政府收回、收購國有土地使用權(quán)后重新供應(yīng)的工業(yè)用地，必須采取招標拍賣掛牌方式公開確定土地價格和土地使用權(quán)人；

劃撥工業(yè)用地補辦出讓、承租工業(yè)用地補辦出讓、劃撥工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓等，符合規(guī)劃并經(jīng)依法批準，可以協(xié)議方式出讓。

2、大力推進工業(yè)用地預(yù)申請制度，加快制定工業(yè)用地預(yù)申請政策措施和操作程序。用地預(yù)申請制度的主要作用在于，地方政府可以充分了解土地市場需求情況，合理安排供地規(guī)模和進度，保證推出的土地及時得到開發(fā)利用。

對列入市、縣土地出讓計劃的工業(yè)用地，及時將具備出讓條件地塊的位置、面積、產(chǎn)業(yè)要求、使用年限等信息向社會發(fā)布，接受用地申請。

單位和個人對擬出讓的地塊有使用意向，所承諾支付的土地價格和土地使用條件符合規(guī)定的，市、縣國土資源行政主管部門應(yīng)適時組織掛牌或拍賣出讓活動。

3、對舊城區(qū)改造中涉及的工業(yè)用地應(yīng)該分類處理，凡是由政府收購儲備的土地，必須招標拍賣掛牌出讓；

對政府實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要搬遷的工業(yè)項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策的，經(jīng)市、縣國土資源行政主管部門審核并報市、縣人民政府批準，收回原國有土地使用權(quán)，以協(xié)議出讓或租賃方式為原土地使用權(quán)人重新安排工業(yè)用地。

擬安置的工業(yè)項目用地應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃布局和城市規(guī)劃功能分區(qū)要求，盡可能在確定的工業(yè)集中區(qū)安排工業(yè)用地。

擴展資料：

舊城工業(yè)布局的問題：

1、工廠用地面積小，不能滿足生產(chǎn)需要。有些工廠，由于歷史原因無集中用地，一廠分散幾處，使生產(chǎn)過程不連續(xù)，生產(chǎn)管理不便。

2、缺乏必要的交通運輸條件。有的廠位于小巷深處，道路不通暢，運輸不便，往往造成交通堵塞和事故。

3、居住區(qū)與工廠混雜。在中國現(xiàn)有城市中除新建大廠形成工業(yè)區(qū)外，市區(qū)大量的舊有工廠混雜在居住區(qū)中。噪聲、煙塵、廢氣、廢水污染嚴重，影響附近居民健康。

4、工廠的倉庫、堆場不足。有的工廠侵占道路面積，造成“馬路倉庫”，影響交通和市容整潔。

參考資料來源：人民網(wǎng)-兩部委：農(nóng)用地轉(zhuǎn)工業(yè)用地必須招拍掛

5.工業(yè)用地征地補償新標準是什么

一、土地使用權(quán)的區(qū)域補償價

你所占用的土地要按照占用的性質(zhì)和使用年限等來算出區(qū)域補償價，說通俗了就是土地使用權(quán)補償。那么土地使用權(quán)應(yīng)該怎么補償呢？有這么幾種情況：

(1)土地承包經(jīng)營權(quán)。本村村民在本村的土地上承包相關(guān)的土地所衍生出來的土地承包經(jīng)營權(quán)。

(2)集體建設(shè)用地使用權(quán)。也就是取得集體建設(shè)用地使用權(quán)證，這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。

(3)國有土地使用權(quán)出讓劃撥的方式。經(jīng)過國有土地出讓取得的工業(yè)用地的資質(zhì)，或者說通過劃撥取得，這都是納入土地使用權(quán)賠償范圍。但是租賃權(quán)現(xiàn)在還劃定在債權(quán)的范圍內(nèi)，沒有劃歸物權(quán)的形式，所以租賃權(quán)是沒有土地使用權(quán)補償?shù)摹?/p>

二、廠房重置成新價

廠房重置成新價就是廠房重置后再建起來需要多少錢，被拆遷房屋拆遷時幾成新也有重置成新的問題。實踐中出現(xiàn)的客觀狀態(tài)有建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施物，只要滿足正規(guī)廠房的固定形態(tài)都應(yīng)該按照房屋來計算。實踐中由于房屋的結(jié)構(gòu)、寬度、高度都不一樣，補償價格也不一樣。有一些廠房使用磚木結(jié)構(gòu)臨時搭建的，可能不滿足四面都有墻的要求，但是用于了正常的生產(chǎn)經(jīng)營，原則上也應(yīng)該按照建筑物的房屋重置成新價標準來計算?；旧嫌幸环N廠房外在固體屬性，那么就可以按照廠房重置成新價來補償。

三、一次性停產(chǎn)停業(yè)損失費

因為拆遷造成企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失的費用。一般情況下要滿足有營業(yè)執(zhí)照、納稅登記、納稅記錄、實際經(jīng)營的行為等等這些才能滿足一個正常的企業(yè)廠房進行生產(chǎn)經(jīng)營的條件，這樣才能獲得一次性停產(chǎn)停業(yè)損失費。還有一個問題需要提醒大家，就是在實踐中有很多企業(yè)注冊地址和實際經(jīng)營地址不一致，這是不行的，注冊地址和實際經(jīng)營地址是一致的才能滿足合法的經(jīng)營主體。

停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)該滿足哪些補償呢？

(1)預(yù)期利益損失，一年可產(chǎn)生的預(yù)期利潤是一百萬，拆遷造成經(jīng)營中斷，造成三年的停產(chǎn)停業(yè)損失，這樣有可能要賠償三年的損失。

(2)違約的損失，企業(yè)和客戶簽訂了一百萬的合同，由于拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補償企業(yè)的違約損失。

(3)財務(wù)成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務(wù)成本利息，現(xiàn)在由于經(jīng)營斷了，財務(wù)成本是累計增加的，所以財務(wù)成本也要納入停產(chǎn)停業(yè)損失中。

這些是可能遭受的損失。還有很多人會問道的人員安置遣散費，我們要糾正一下，人員安置遣散費只出現(xiàn)在國營企業(yè)和集體所有制企業(yè)當中，一般中小企業(yè)和私營企業(yè)都沒有，基本含在停產(chǎn)停業(yè)損失之列了。

四、裝修附屬物

對現(xiàn)有建筑的添附是不可能挪動的，是按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設(shè)備都納入到裝修附屬物范圍內(nèi)。

五、機器設(shè)備

機器設(shè)備分為可移動和不可移動的，不可移動的機器設(shè)備跟房屋一樣要有重置成新價，可移動的機器設(shè)備補償?shù)氖前徇w費。

六、人員職工搬遷費

這個主要在大型國有企業(yè)，其余則沒有這項補償，一般都算在停產(chǎn)停業(yè)損失里了。

以上就是工業(yè)用地征地補償新標準2017年征地拆遷將會更頻繁，作為企業(yè)主，要配合國家政策和有關(guān)拆遷部門，或主動要求搬往遠郊；或自行完成員工安置工作；或盡快完成拆遷工作，我國為了鼓勵被拆遷工業(yè)企業(yè)的積極配合，各地可按照國家的相關(guān)法律規(guī)定，根據(jù)本地的實際情況，自行確定補償標準，以鼓勵企業(yè)配合拆遷。

————菁英地產(chǎn)竭誠為您服務(wù)。

6.農(nóng)村集體工業(yè)土地入股,宅基地入股是怎樣規(guī)定的

建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度，賦予農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股權(quán)能，明確入市范圍途徑。近些年，一些地方政府的財政收入很大一部分靠“賣地”，可是土地資源終歸是有限的。有一些城市在擴張過程中需要并入一些周邊的農(nóng)村，這就是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的需求之一。把類似于村辦企業(yè)、工廠等農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建立入市制度，并與國有土地“同權(quán)同價”，農(nóng)民可以利用出讓、租賃、入股等多種方式，實現(xiàn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的保值和增值！

改革完善農(nóng)村宅基地制度，探索進城落戶農(nóng)民自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地，改革宅基地審批制度。試點宅基地改革，基本原則是一戶一宅，未來針對歷史原因形成的一戶多宅或宅基地閑置，國家可能采取的措施會“很簡單很暴力”——征稅！超過標準、面積過大的宅基地也要征稅！對人均耕地少，二、三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達的地區(qū)，原則上或不再進行單宗分散的宅基地分配，而是通過集中建設(shè)農(nóng)村公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)落實一戶一宅。而對于那些在城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民，他們村里的宅基地可以在“自愿”的前提下，有償退出，由村集體出資購買。河南省已經(jīng)出臺政策，要求各地市建立農(nóng)村宅基地退出資金庫，對自愿退出宅基地且不再申請新宅基地的農(nóng)民，給予一次性經(jīng)濟補助。

7.個人工業(yè)用地在租貨上有什么法律法規(guī)條款規(guī)定

一般是20年的年限，工業(yè)用地出讓和工業(yè)用地租賃50年的區(qū)別如下：

1、款項的支付方式不同，出讓金一般要求一次性支付，也可以分期支付，租賃費一般是按月支付本月的租金，

2、租賃方式獲得的土地，合同條款中一般都會注明租賃期內(nèi)因為土地權(quán)屬糾紛或是政府征用土地，承租方獲得適當獲得部分賠償后搬遷的條款，已經(jīng)繳納的租金不會退回，只是補償廠房等搬遷的損失，以出讓方式獲得的土地不會遇到土地權(quán)屬糾紛。

3、出讓方式取得的土地有土地使用權(quán)證書，租賃獲得的工業(yè)用地只有租賃合同。

4、會計處理和稅前抵扣方面，出讓方式取得的土地作為無形資產(chǎn)按照土地使用期限分期攤銷，租賃來的土地則是每期發(fā)生的租賃費直接計入當期費用

工業(yè)用地是指獨立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣（灰）場地等用地。

8.工業(yè)用地土地證可以分割嗎

可以分割。

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號）第二十五條：土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當按照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。

一、辦理部門

工業(yè)用地分割由土地權(quán)利人向市國土資源局提出分割登記申請，填寫《工業(yè)用地分割登記呈批表》并提交相關(guān)資料，經(jīng)所在地鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府、街道辦事處（園區(qū)）、規(guī)劃、經(jīng)信部門簽具意見，市國土資源部門審核后報市政府同意后辦理。

二、收費情況

分割土地證，分兩種情況：

1、開發(fā)公司辦理《分割轉(zhuǎn)讓證書》，免費；

2、用戶辦理《國有土地使用證》時分別收取工本費20元，測圖費元，土地登記費13元（居住面積為100平方米以下，每超過50平方米以內(nèi)加收5元，高不超過30元。

擴展資料：

第三章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

第十九條

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

第二十條

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當簽訂轉(zhuǎn)讓合同。

第二十一條

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第二十二條

土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十三條

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

第二十四條

地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

參考資料：國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例-岳陽市國土資源局

土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓批準服務(wù)指南-監(jiān)利縣國土資源局