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以工業(yè)用地合作開發(fā)房地產(chǎn)是否會影響合作開發(fā)合同的效力？最高法院認(rèn)為，如果當(dāng)事人在合同中約定對用地性質(zhì)進行變更，那么用地性質(zhì)是否變更屬于合同履行的問題，并不會導(dǎo)致合同無效。但是需關(guān)注當(dāng)事人以工業(yè)用地合作開發(fā)房地產(chǎn)但未在合同中約定對用地性質(zhì)進行變更，擅自將工業(yè)用地進行商業(yè)開發(fā)的，該合作開發(fā)合同可被法院認(rèn)定無效。

裁判要旨

考察合同效力的主要依據(jù)是合同約定內(nèi)容。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定以工業(yè)用地合作開發(fā)房地產(chǎn)，以及變更工業(yè)用地性質(zhì)的程序，符合法律規(guī)定。至于約定內(nèi)容能否全面實際履行，是考量合同應(yīng)否解除或終止的因素，并不能因此認(rèn)定合同無效。

案情簡介

一、2010年11月，宏建公司與金力泰公司簽訂《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，約定金力泰公司出地，宏建公司出資，雙方在金力泰公司擁有的工業(yè)用地上合作開發(fā)房地產(chǎn)，雙方按照投資比例分配開發(fā)所建房屋；以金力泰公司為主，宏建公司協(xié)助共同申辦土地變性手續(xù)；項目投資約4.72億元。協(xié)議簽訂后宏建公司已向金力泰公司支付建設(shè)用地補償款共計4000萬元。

二、2014年3月，宏建公司向?qū)幭母咴浩鹪V，請求判令：解除《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》；金力泰公司向宏建公司返還4000萬元；金力泰公司向宏建公司支付違約金4300萬元。金力泰公司答辯稱，《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》無效，金力泰公司僅應(yīng)返還4000萬元。金力泰公司在庭審中同意解除合同。寧夏高院認(rèn)為，本案工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為商住用地，是否獲得政府主管部門批準(zhǔn)，并不影響雙方簽訂的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》的效力。判決：解除《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》；金力泰公司返還宏建公司4000萬元，向宏建公司支付違約金3200余萬元（按中國人民銀行同期貸款利率的4倍計算）。

三、金力泰公司不服寧夏高院判決，向最高法院提起上訴稱，《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》約定的開發(fā)土地系法律禁止進行商住房開發(fā)的工業(yè)用地，違反了法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效。最高法院亦認(rèn)定《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》有效，但對違約金予以調(diào)整，判決金力泰公司返還宏建公司4000萬元，并按照中國人民銀行同期貸款利率的2倍計算利息。

敗訴原因

最高法院認(rèn)定本案《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》有效的原因在于，《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，從合同內(nèi)容看，雙方協(xié)議變更案涉工業(yè)用地性質(zhì)并履行法定出讓、補繳費用、過戶、行政審批等程序，并未違反法律效力性強制性規(guī)定。至于約定內(nèi)容能否全面實際履行，是考量合同應(yīng)否解除或終止的因素，并不能因此認(rèn)定合同無效。因此，金力泰公司關(guān)于協(xié)議無效的主張，缺乏法律依據(jù)，不能成立。

而關(guān)于解除合同后違約責(zé)任的承擔(dān)問題，最高法院認(rèn)為解除合同所產(chǎn)生的損失應(yīng)根據(jù)過錯分擔(dān)。導(dǎo)致《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》無法繼續(xù)履行的原因包括合同當(dāng)事人一方違約、雙方當(dāng)事人怠于履行合同義務(wù)、合同約定不明、政府出讓土地四至存在爭議等綜合原因，雙方對此均有過錯，因此最高法院酌定金力泰公司向宏建公司返還4000萬元投資款并按照中國人民銀行同期貸款利率的2倍計息。

敗訴教訓(xùn)、經(jīng)驗總結(jié)

前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

一、當(dāng)事人以工業(yè)用地合作開發(fā)房地產(chǎn)并在合同中約定雙方對用地性質(zhì)進行變更的，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同并不會因用地性質(zhì)為工業(yè)用地而無效。但是合同生效后當(dāng)事人應(yīng)按國土資源主管部門的要求辦理用地性質(zhì)變更手續(xù)，如果用地性質(zhì)未變更就開工建設(shè)，則可能面臨被責(zé)令交還土地等行政處罰。

二、如果當(dāng)事人以工業(yè)用地合作開發(fā)房地產(chǎn)但未約定對用地性質(zhì)進行變更，擅自將工業(yè)用地進行商業(yè)開發(fā)，則合作開發(fā)房地產(chǎn)合同可被法院認(rèn)定無效（參見延伸閱讀案例1）。

三、在合同未對合同解除的損失如何承擔(dān)進行約定的前提下，合同解除的損失應(yīng)根據(jù)合同當(dāng)事人的過錯分擔(dān)。因此合同解除后當(dāng)事人以盡可能的提出事實和理由證明對方當(dāng)事人對合同解除存在的過錯，以免除或減輕己方責(zé)任。

相關(guān)法律規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第十四條  本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。

《中華人民共和國合同法》

第六十條  當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

第九十三條  當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。

當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。

第九十七條  合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。

第九十八條  合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力。

以下為該案在最高法院審理階段，判決書中“本院認(rèn)為”部分就該問題的論述：

關(guān)于合同效力問題。考察合同效力的主要依據(jù)是合同約定內(nèi)容。從涉案合同內(nèi)容看，案涉合同并未違反法律效力性強制性規(guī)定。金力泰公司上訴主張，訂約雙方約定變更土地性質(zhì)，違反《中華人民共和國土地管理法》等法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效。雙方協(xié)議變更訟爭用地性質(zhì)并履行法定出讓、補繳費用、過戶、行政審批等程序，符合法律規(guī)定。至于約定內(nèi)容能否全面實際履行，是考量合同應(yīng)否解除或終止的因素，并不能因此認(rèn)定合同無效。金力泰公司與賀蘭縣國土資源局簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》第十七條和第二十四條明確約定，變更土地用途或轉(zhuǎn)讓土地均應(yīng)報賀蘭縣國土資源局批準(zhǔn)，說明該宗土地變更用途或轉(zhuǎn)讓并非禁止，可以通過申報批準(zhǔn)而實現(xiàn)。金力泰公司關(guān)于協(xié)議無效的主張，缺乏法律依據(jù)，不能成立。

關(guān)于《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》是否解除以及解除合同后果問題。宏建公司訴請解除合同，金力泰公司同意，一審法院亦判決解除合同。對此，本院予以認(rèn)可。導(dǎo)致案涉合同無法繼續(xù)履行的原因是多方面的，包括合同當(dāng)事人一方違約、雙方當(dāng)事人怠于履行合同義務(wù)、合同約定不明、政府出讓土地四至存在爭議等綜合原因。具體分析如下：一是《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》約定變性后用于房地產(chǎn)開發(fā)的205.55畝土地中的80.94畝因出讓環(huán)節(jié)存在誤差出現(xiàn)用地紅線四至爭議，且尚未解決。二是案涉合同有關(guān)“以誰名義開發(fā)”等合作開發(fā)合同必備的核心條款約定不明?！堵?lián)合開發(fā)協(xié)議》約定，合作項目用地全部保留以金力泰公司名義運行；還約定，項目報批材料均側(cè)重宏建公司名義申報，最終確?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》辦到宏建公司名下，有利于宏建公司進行整體項目規(guī)劃、設(shè)計、施工招投標(biāo)、施工管理、工程竣工驗收和項目整體綜合驗收、承擔(dān)前期建安工程費、配套工程費和開工前各項規(guī)費、銷售、繳納稅費。上述約定內(nèi)容沖突，難以履行。三是雙方在履約中未盡到信賴與協(xié)助義務(wù)。合作開發(fā)合同本質(zhì)特征是信賴與協(xié)作。本案雙方履行合同中，未積極溝通協(xié)調(diào)，及時化解履行合同中出現(xiàn)的困難。《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》第四條第一款約定，協(xié)議生效后，如一方不能履行義務(wù)，應(yīng)及時書面告知對方，由對方及時調(diào)整資金計劃并完成核繳義務(wù)，根據(jù)核繳額及協(xié)議相關(guān)條款調(diào)整雙方權(quán)益比例。金力泰公司早在2012年已經(jīng)知道訟爭土地地界存在爭議，但其并未舉證證明及時告知宏建公司。宏建公司交付款項后土地用途一直未變更，其亦未盡協(xié)助義務(wù)。對此，雙方均有責(zé)任，也是案涉合同不能全面實際履行的原因之一。四是簽訂《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》時，金力泰公司已將案涉土地抵押，其主張已以口頭形式告知宏建公司，但并無證據(jù)佐證。更為甚者，抵押借款債務(wù)清償后金力泰公司又將訟爭土地抵押，其行為已構(gòu)成違約，并影響協(xié)議全面實際履行。

上述多重原因?qū)е掳干婧贤荒苈男?，雙方均有過錯，解除合同所產(chǎn)生的損失應(yīng)根據(jù)過錯分擔(dān)。一審判決認(rèn)為因金力泰公司怠于履行合同義務(wù)，導(dǎo)致項目開發(fā)不能進行，金力泰公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因此造成的損失。本院認(rèn)為，一審判決認(rèn)定合同目的不能實現(xiàn)的原因不夠全面，應(yīng)予修正。綜合各方當(dāng)事人過錯、結(jié)合本案實際，本院酌定金力泰公司向宏建公司返還4000萬元投資款并按照中國人民銀行同期貸款利率的2倍計息。

案件來源

寧夏金力泰鋼結(jié)構(gòu)有限公司與銀川開發(fā)區(qū)宏建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛二審民事判決書，[最高人民法院（2015）民一終字第57號]。

延伸閱讀

以下是本書作者檢索到的當(dāng)事人以工業(yè)用地合作開發(fā)房地產(chǎn)的相關(guān)案例，供讀者參考。

一、當(dāng)事人以工業(yè)用地合作開發(fā)房地產(chǎn)但未在合同中約定對用地性質(zhì)進行變更，擅自將工業(yè)用地進行商業(yè)開發(fā)的，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無效

案例1：南通江海灣華誠實業(yè)有限公司與南通通京置業(yè)有限公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛上訴案[江蘇省高級人民法院(2010)蘇民終字第0106號]認(rèn)為，“據(jù)江蘇省海門市發(fā)展改革與經(jīng)濟貿(mào)易委員會簽發(fā)的《關(guān)于同意南通江海灣華誠實業(yè)有限公司新建江海灣國際企業(yè)項目核準(zhǔn)的決定》，以及南通華誠公司報送的《海門開發(fā)區(qū)工業(yè)項目建筑設(shè)計效果圖送審單》的內(nèi)容來看，‘江海灣國際企業(yè)領(lǐng)地項目’系南通華誠公司在其取得的國有出讓土地(性質(zhì)為工業(yè)用地)上進行工業(yè)項目建設(shè)。而雙方當(dāng)事人在《合同書》及《補充協(xié)議書》中卻約定‘江海灣國際企業(yè)領(lǐng)地項目’建成后，將建成的樓寓向不特定第三人進行銷售，從中獲取商業(yè)利潤。據(jù)此可以認(rèn)定，南通華誠公司在未補交土地出讓金的情形下，擅自將工業(yè)用地進行商業(yè)開發(fā)，該行為亦違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定。鑒于上述理由，雙方當(dāng)事人就聯(lián)合開發(fā)‘江海灣國際企業(yè)領(lǐng)地項目’簽訂的《合同書》及《補充協(xié)議書》因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為無效合同。南通華誠公司上訴主張《合同書》及《補充協(xié)議書》有效的意見，本院不予支持。”

二、當(dāng)事人以工業(yè)用地合作開發(fā)房地產(chǎn)且在合同中約定對用地性質(zhì)進行變更的，用地是否辦理變更手續(xù)影響的是合同的履行問題，而不是合同效力問題，不會導(dǎo)致合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無效

案例2：四川盛名川科實業(yè)有限公司（原四川盛銘川科實業(yè)有限責(zé)任公司）與翟保省、翟長省等合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛申訴、申請民事裁定書[最高人民法院(2016)最高法民申1267號] 認(rèn)為，“本案盛名公司一審法庭辯論終結(jié)前的訴請主要為：1、判決確認(rèn)《合作開發(fā)合同》無效；2、判令翟保省等人及云府公司連帶雙倍返還定金共計人民幣400萬元整。而根據(jù)盛名公司、翟保省等人、云府公司三方簽訂的《合作開發(fā)合同》第二條第1項及第五條第3項的約定，翟保省等人以其現(xiàn)有資產(chǎn)即案涉國有出讓工業(yè)用地土地使用權(quán)及地上房屋作為對合作項目的投資，盛名公司負(fù)責(zé)將該國有出讓工業(yè)用地變更為商住出讓用地。上述合同簽訂后，云府公司向當(dāng)?shù)卣顿Y項目審查工作領(lǐng)導(dǎo)小組申報了商住樓開發(fā)項目，該領(lǐng)導(dǎo)小組形成會議紀(jì)要，原則同意本案合作項目的實施，表明當(dāng)?shù)卣块T已經(jīng)同意上述國有出讓工業(yè)用地可以改變?yōu)樯套〕鲎層玫亍?jù)此，該用地尚未辦理變性手續(xù)及繳納有關(guān)費用，影響的是合同的履行問題，而不是合同效力問題，不導(dǎo)致本案《合作開發(fā)合同》無效。原審判決認(rèn)定《合作開發(fā)合同》合法有效，適用法律正確。盛名公司基于合同無效主張雙倍返還定金等的訴訟請求，因前提不成就原審亦不予支持適用法律并無不當(dāng)?！?/p>