為了片面追求裝修效果，“80后”唐先生對(duì)自家房屋及公共部位開(kāi)始了一系列野蠻裝修，面對(duì)造成的嚴(yán)重后果，他不得不賠償鄰居、恢復(fù)原狀。本以為事情就這樣了結(jié)，誰(shuí)知又被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司訴至法院，要求他按照購(gòu)房合同約定，賠償違約金11萬(wàn)余元。近日，無(wú)錫市梁溪區(qū)人民法院審結(jié)了這起商品房銷售合同糾紛案，支持了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的部分訴請(qǐng)。

叮叮咚咚一通敲  承重結(jié)構(gòu)受損

2014年底，“80后”唐先生看中了無(wú)錫某知名房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的一個(gè)商品房項(xiàng)目，其中一套位于32-33層樓的185平米頂層復(fù)式樓讓他頗為心動(dòng)，于是與開(kāi)發(fā)公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

這份購(gòu)房合同是格式合同，唐先生大筆一揮就簽上了自己的名字，對(duì)于格式條款并沒(méi)太在意。事實(shí)上，該合同的第十八條約定：買(mǎi)受人的房屋僅作住宅使用，買(mǎi)受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途等。并用下劃線注明：“買(mǎi)受人擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途的，出賣(mài)人有權(quán)直接或委托物業(yè)公司責(zé)令買(mǎi)受人在20日內(nèi)將房屋恢復(fù)原狀，同時(shí)買(mǎi)受人須向出賣(mài)人支付該商品房總金額10%的違約金”。

2015年5月，在向物業(yè)繳納2000元裝修保證金、簽署《裝修承諾書(shū)》之后，唐先生開(kāi)始對(duì)房屋進(jìn)行裝修。

在裝修時(shí)，唐先生覺(jué)得二樓承重梁上部的混凝土影響了自己的設(shè)計(jì)，于是裝修工人將混凝土進(jìn)行部分剔鑿，將上部的受力鋼筋截?cái)?，受力截面減小近150mm。此外，裝修還破壞了原承重結(jié)構(gòu)，將剪力墻改為門(mén)洞。

這還不算，唐先生還將頂樓天臺(tái)的防水層撬開(kāi)，開(kāi)鑿鋪設(shè)自家的水管，給樓下業(yè)主埋下漏水隱患。

破壞容易復(fù)原難  樓下業(yè)主遭了殃

2015年8月，物業(yè)巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)了唐先生的野蠻裝修，遂向其發(fā)出《施工整改通知單》，要求唐先生恢復(fù)原狀。

當(dāng)年11月，無(wú)錫市房屋安全鑒定中心出具《技術(shù)證明》，明確唐先生拆除混凝土板、混凝土梁、部分剪力墻的行為影響了房屋結(jié)構(gòu)安全，要求其委托具備設(shè)計(jì)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位出具修復(fù)方案并經(jīng)其中心審定后，再委托具備專業(yè)資質(zhì)的施工單位維修，以恢復(fù)原狀。

這下唐先生意識(shí)到了問(wèn)題的嚴(yán)重性。當(dāng)年12月，他趕緊委托有關(guān)公司出具修復(fù)方案、進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)施工，并經(jīng)施工單位和設(shè)計(jì)單位確認(rèn)竣工，共計(jì)花費(fèi)約2萬(wàn)元。

唐先生本來(lái)以為事情就此了結(jié)。然而，唐先生之前的野蠻裝修的破壞性在樓下鄰居家開(kāi)始顯現(xiàn)：2015年10月開(kāi)始，鄰居發(fā)現(xiàn)房屋主梁出現(xiàn)多處裂縫，房屋軸梁底出現(xiàn)開(kāi)裂，設(shè)計(jì)公司認(rèn)為該情況的發(fā)生與唐先生的裝修有一定關(guān)聯(lián)關(guān)系。

2015年12月底，鄰居將唐先生和房地產(chǎn)公司一并訴至法院，要求被告停止侵害，排除妨礙。2016年7月，這起相鄰權(quán)糾紛最終雙方達(dá)成調(diào)解：唐先生賠償鄰居2.11萬(wàn)元，并對(duì)鄰居家房屋進(jìn)行維修，唐先生為此支付維修費(fèi)3萬(wàn)余元。隨后原告撤訴。

法院判決支持部分違約金

事情還沒(méi)完。2016年11月，房地產(chǎn)公司將唐先生訴至梁溪法院，要求其按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定，賠償房?jī)r(jià)10%違約金11.3萬(wàn)元。

在這次訴訟中，房地產(chǎn)公司又道出了另一起官司：隔壁鄰居在相鄰權(quán)糾紛中與唐先生達(dá)成調(diào)解后的當(dāng)月，又以房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛為由，將房地產(chǎn)公司再次告上法庭，要求房地產(chǎn)公司對(duì)裂縫處進(jìn)行修復(fù)加固并賠償損失。這起案件最終調(diào)解結(jié)案，房地產(chǎn)公司花費(fèi)2.2萬(wàn)元對(duì)其房梁進(jìn)行修復(fù)加固，并賠償裝潢損失0.48萬(wàn)元，租金、物業(yè)費(fèi)損失1.63萬(wàn)元。

房地產(chǎn)公司認(rèn)為，唐先生的野蠻裝修給鄰居家房屋造成損壞，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司不得不答應(yīng)調(diào)解賠償鄰居，給房地產(chǎn)公司造成了損失。考慮到唐先生違反了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》在先，因此起訴要求唐先生支付違約金。

梁溪法院受理此案后對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行了調(diào)查。在案件審理的過(guò)程中，唐先生自行委托一家鑒定公司對(duì)房屋加固后構(gòu)件安全性進(jìn)行了鑒定。2017年7月30日，該公司出具鑒定報(bào)告，認(rèn)定按照加固圖紙施工后的剪力墻和反梁構(gòu)件安全性滿足規(guī)范要求。

法院審理后認(rèn)定，雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效，盡管唐先生辯稱格式條款無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，但法院并沒(méi)有采信。法院認(rèn)定，唐先生破壞承重結(jié)構(gòu)的裝修行為已經(jīng)構(gòu)成了違約，雖然采取了補(bǔ)救措施，但并不能因此免除其支付違約金的責(zé)任。

唐先生認(rèn)為違約金過(guò)高，以其行為未給開(kāi)發(fā)商造成損失為由，請(qǐng)求法院對(duì)違約金金額進(jìn)行調(diào)整。結(jié)合案情，2017年9月4日，梁溪法院對(duì)此案作出一審判決，判決唐先生支付違約金4.5萬(wàn)元。雙方?jīng)]有提起上訴，目前案件已生效。

案后余思：裝修需要有整體思維

法院審理認(rèn)為，房屋所有權(quán)人有權(quán)根據(jù)生活需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，但應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家規(guī)劃、建設(shè)、抗震、消防等有關(guān)規(guī)定，確保房屋的整體性、抗震性和結(jié)構(gòu)安全，并不得影響毗連房屋的安全和正常使用。

在這起案件中，唐先生的不理智裝修行為影響了房屋結(jié)構(gòu)安全，引發(fā)了3起訴訟，并給自己和他人造成了經(jīng)濟(jì)損失：修復(fù)自家花費(fèi)了2萬(wàn)，鑒定費(fèi)用花費(fèi)1萬(wàn)，賠償鄰居2.11萬(wàn)，修復(fù)鄰居家3萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商賠償鄰居家約2萬(wàn)元，支付違約金4.5萬(wàn)元。野蠻裝修事件還延誤了自己家和鄰居家的新房入住。

   承辦法官林麗華指出，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，高樓大廈鱗次櫛比，商品房裝修牽一發(fā)而動(dòng)全身，業(yè)主不應(yīng)該忽略房屋安全、片面追求裝修效果，應(yīng)該具備整體思維，將整幢房屋的安全以及整個(gè)小區(qū)的集體利益通盤(pán)考量，方能和諧安居。

作者：茍連靜