來(lái)源 | 民事審判指導(dǎo)與參考

來(lái)源：最高人民法院民事審判第一庭 編著《最高人民法院民法典婚姻家庭編司法解釋?zhuān)ㄒ唬├斫馀c適用》，人民法院出版社2021-06出版

但由于購(gòu)買(mǎi)的承租房屋為實(shí)行房改政策的公有房屋，該房屋的出售及其價(jià)格的計(jì)算，都受?chē)?guó)家房改政策的調(diào)整。按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，職工按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次，職工購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)已住用的公有住房的，售房單位應(yīng)根據(jù)購(gòu)房職工建立住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣;每年工齡折扣的數(shù)額，按抵交價(jià)除以65（男職工35年、女職工30 年）計(jì)算，離退休職工購(gòu)房計(jì)算工齡折扣的時(shí)間，按國(guó)家規(guī)定的離退休年齡計(jì)算。此外，還要綜合考慮職工的職務(wù)、家庭人口等多種因素?？梢?jiàn)，按房改政策出售的房屋是上述福利政策的延續(xù)，公有住房的出售價(jià)格中包含了夫妻雙方的工齡折扣等福利待遇。因此，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為承租的公有房屋是以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的，即是個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

作者：最高人民法院民事審判第一庭

來(lái)源：《婚姻家庭案件審判指導(dǎo)》法律出版社出版

分割房改房的前提是確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，否則不存在分割之必要。以下僅在夫妻法定共同財(cái)產(chǎn)制下探討如何甄別幾類(lèi)爭(zhēng)議較大的房改房權(quán)屬：

1.填報(bào)購(gòu)房申請(qǐng)表、交納購(gòu)房定金與簽訂購(gòu)房合同、補(bǔ)齊購(gòu)房款時(shí)間不同步時(shí)如何認(rèn)定房改房權(quán)屬

此類(lèi)涉房糾紛的產(chǎn)生，系因房改時(shí)間長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，以致跨越當(dāng)事人婚前、婚后、離婚造成。因此，不能機(jī)械適用“婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)一般是夫妻共同財(cái)產(chǎn)”、“頒發(fā)房產(chǎn)證后才取得房屋產(chǎn)權(quán)”等通常的原則認(rèn)定房改房的權(quán)屬。房改房是國(guó)家給購(gòu)房人的一種福利，即只有具備購(gòu)房人資格者才能以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)住房。判斷是否具有這一資格的關(guān)鍵證據(jù)就是購(gòu)房申請(qǐng)表的填報(bào)內(nèi)容，應(yīng)作為認(rèn)定房改房權(quán)屬的關(guān)鍵事實(shí)。因此，如果僅使用單方工齡折扣、職級(jí)等因素購(gòu)買(mǎi)房改房，并未占用配偶一方的房改福利，則不能因交納購(gòu)房款或取得產(chǎn)權(quán)的時(shí)間發(fā)生于婚內(nèi)就一律認(rèn)定訴爭(zhēng)房改房為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而應(yīng)根據(jù)房屋來(lái)源認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。同理可以解決配偶一方非城鎮(zhèn)居民，無(wú)權(quán)參加房改，另一方個(gè)人參加房改或者一方婚前個(gè)人參加房改的，所購(gòu)住房能否認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的問(wèn)題。答案無(wú)疑是否定的。當(dāng)然，如所交購(gòu)房款來(lái)源于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對(duì)該款應(yīng)加以分割，不受房改房歸一方所有的影響；既不應(yīng)僅按照婚后夫妻交納房款數(shù)額的一半給予另一方補(bǔ)償，還應(yīng)考慮該方的共同交款行為對(duì)房產(chǎn)升值所作出的貢獻(xiàn)，從而給予其公平合理的補(bǔ)償。因?yàn)榉扛姆康馁?gòu)買(mǎi)價(jià)格是一種政策優(yōu)惠價(jià)格，未完全體現(xiàn)其商品價(jià)值，所以在分割時(shí)應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而不宜以當(dāng)初的購(gòu)房款為依據(jù)。

2.“名實(shí)不符”的房改房如何認(rèn)定權(quán)屬

配偶一方于婚前由所在單位分給房屋，婚后參加房改，使用夫妻雙方的工齡折扣等優(yōu)惠并以夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買(mǎi)后取得完全所有權(quán)的房改房，因房屋權(quán)屬證書(shū)往往由單位直接辦理在本單位職工名下，故實(shí)踐中對(duì)此房的權(quán)屬認(rèn)識(shí)不一。我們認(rèn)為，根據(jù)《婚姻法》的基本原理，這一類(lèi)的房屋實(shí)際上還是使用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)置的，理應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)?！痘橐龇ń忉?zhuān)ǘ返谑艞l也采納此種觀點(diǎn)，該條規(guī)定：“由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的房屋，房屋權(quán)屬證書(shū)登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)?！备鶕?jù)建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定，職工以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，經(jīng)登記核實(shí)后，發(fā)給房屋權(quán)屬證書(shū)。由于房改售房以及房屋權(quán)屬登記的特殊性，在出售房改房時(shí)，不辦理共有產(chǎn)權(quán)，房屋權(quán)屬證書(shū)只辦理在一人名下。但在審理涉及房改房的案件時(shí)，并不能僅僅根據(jù)房屋權(quán)屬證書(shū)上的具名就簡(jiǎn)單地認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)《婚姻法》、《民法通則》、最高人民法院有關(guān)司法解釋以及房改政策綜合作出認(rèn)定，即這類(lèi)房改房雖然存在名實(shí)不相符的情況，但還要根據(jù)實(shí)際的出資情況來(lái)認(rèn)定財(cái)產(chǎn)屬性，不能僅以房屋權(quán)屬證書(shū)為準(zhǔn)，否則將侵害配偶一方的合法利益。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第十八條之規(guī)定，以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房的，每個(gè)家庭只能享受一次。享受住房福利待遇的對(duì)象應(yīng)是夫妻雙方，因?yàn)榇祟?lèi)房屋是國(guó)家作為一種住房補(bǔ)貼一次性賣(mài)給夫妻雙方的，與夫妻雙方職務(wù)、級(jí)別、工作年限等相掛鉤，往往購(gòu)買(mǎi)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋的市場(chǎng)價(jià)值，而不僅是售房單位的職工一方的個(gè)人福利。因此，除非主張?jiān)摲繛閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的一方舉證證明該房為其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)、以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)或夫妻雙方約定屬于其個(gè)人所有，否則這種房改房應(yīng)屬于夫妻雙方共有，夫妻雙方對(duì)其有平等的處理權(quán)。

3.在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購(gòu)公房如何認(rèn)定權(quán)屬

《最高人民法院關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購(gòu)公房是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的函的復(fù)函》（〔2000〕法民字第4號(hào)）認(rèn)為，夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)已經(jīng)繼承完畢，健在一方用自己的積蓄購(gòu)買(mǎi)的公有住房應(yīng)視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補(bǔ)貼，而非財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益。夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)沒(méi)有分割，應(yīng)予查明購(gòu)房款是夫妻雙方的共同積蓄，還是配偶一方的個(gè)人所得，以此確認(rèn)所購(gòu)房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)。如果購(gòu)房款是夫妻雙方的共同積蓄，所購(gòu)房屋應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但在司法實(shí)踐中，有些難以查明購(gòu)房款是夫妻雙方的共同積蓄，還是配偶一方的個(gè)人所得；有些不但無(wú)須交納購(gòu)房款，甚至還存在購(gòu)房款“倒掛”的情況，如果將訴爭(zhēng)房改房認(rèn)定為健在一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，被繼承人的其他法定繼承人難以接受這樣的判決結(jié)果，容易引起申訴和信訪(fǎng)。

我們認(rèn)為，關(guān)于購(gòu)房款的來(lái)源，主要通過(guò)舉證責(zé)任的分配來(lái)查明。根據(jù)最高人民法院印發(fā)的《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題的若干具體意見(jiàn)》第7條之規(guī)定（前文已引用），應(yīng)首先將舉證責(zé)任分配給健在一方，由其舉證證明使用個(gè)人所得交納房款，若健在一方提供的購(gòu)房款單據(jù)僅載明健在一方的姓名，該證據(jù)可以初步證明其主張；若對(duì)方當(dāng)事人主張是使用健在一方與去世配偶的共同積蓄交納購(gòu)房款，應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明，舉證責(zé)任發(fā)生轉(zhuǎn)移，否則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

關(guān)于健在一方僅使用其與去世配偶的工齡優(yōu)惠就能參加房改，無(wú)須交納購(gòu)房款，甚至還存在購(gòu)房款“倒掛”的情況，要結(jié)合案情公平認(rèn)定訴爭(zhēng)房改房的性質(zhì)，通常以認(rèn)定該房改房為夫妻共同財(cái)產(chǎn)為宜。

權(quán)威案例

來(lái)源：《民事審判指導(dǎo)與參考》

趙A、趙B訴趙C遺囑繼承糾紛案

一、案情簡(jiǎn)介

許某與趙某系夫妻關(guān)系，雙方婚后育有三子，即趙A、趙B、趙C。許某于2004年6月死亡，2004年12月趙某出資4萬(wàn)余元購(gòu)買(mǎi)其與許某婚姻關(guān)系存續(xù)期間承租（1987年）的單位“房改房”，2008年4月取得房屋所有權(quán)證。2008年10月，趙某至北京市某公證處立下遺囑，內(nèi)容為：上述房屋產(chǎn)權(quán)由兒子趙A和趙B共同繼承，由趙A繼承上述房屋70%的產(chǎn)權(quán)份額，趙B繼承30%的產(chǎn)權(quán)份額。

趙某死亡后，兄弟三人因繼承房產(chǎn)問(wèn)題發(fā)生糾紛。趙A、趙B起訴至一審法院，要求對(duì)父親公證遺囑中所涉及的上述房屋享有繼承權(quán)，其中趙A享有70%，趙B享有30%。趙C辯稱(chēng)，趙某遺留的訴爭(zhēng)房屋原系趙某和許某共同居住，并且是用雙方共同存款購(gòu)買(mǎi)，所以對(duì)于公證遺囑中涉及許某的部分應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

二、法院裁判情況

一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于訴爭(zhēng)房屋是否為被繼承人趙某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。綜合本案證據(jù)，訴爭(zhēng)房屋系用趙某與許某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)，雖然登記在趙某名下，但其中部分權(quán)益屬于許某。對(duì)于趙某所立遺囑處分許某權(quán)益的部分，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效，該部分應(yīng)按照法定繼承予以處理。

一審判決后趙A、趙B不服提起上訴。二審法院認(rèn)為，公有住房的承租、房改制度具有極強(qiáng)的福利屬性，與合同法中的租賃及商品房買(mǎi)賣(mài)具有明顯的區(qū)別。公房承租制度是我國(guó)在一定的歷史條件下及特定的發(fā)展階段中的福利制度，其福利屬性表現(xiàn)為由夫妻一方承租，只繳納少許的費(fèi)用即可長(zhǎng)期居住、使用，在后續(xù)的房改政策中可以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)并通過(guò)折算工齡獲得優(yōu)惠。作為原承租人的父母去世后，其子女一般均可以繼續(xù)承租并參加房改。本案中，趙某與許某自1987年開(kāi)始承租訴爭(zhēng)房屋，雖以趙某名義承租，但該項(xiàng)福利應(yīng)屬趙某與許某共同取得、共同享有。本案訴爭(zhēng)房屋雖系趙某在許某去世后購(gòu)買(mǎi)，但該房的權(quán)屬取得畢竟不同于商品房的購(gòu)買(mǎi)，系對(duì)原有福利的形態(tài)轉(zhuǎn)化，不能簡(jiǎn)單地理解為由趙某單獨(dú)所有，而應(yīng)認(rèn)定含有許某的部分權(quán)益。

綜上判決：駁回上訴，維持原判。

趙A、趙B不服申請(qǐng)?jiān)賹彛賹彿ㄔ赫J(rèn)為：趙某與許某自1987年承租涉案房屋，雖以趙某名義承租，但該項(xiàng)福利應(yīng)屬趙某和許某共同取得和享有。涉案房屋雖系趙某在許某去世后所購(gòu)買(mǎi)，但該房屋的權(quán)屬取得畢竟不同于商品房的購(gòu)買(mǎi)。因此，許某許某對(duì)涉案房屋應(yīng)享有部分權(quán)益。原審法院依據(jù)查明的事實(shí)，對(duì)涉案房屋的分割處理并無(wú)不當(dāng)，遂駁回趙A、趙B的再審申請(qǐng)。

最高法民一庭意見(jiàn)：“房改房”不同于普通商品房，其房屋價(jià)格不是單純的市場(chǎng)價(jià)格。夫妻一方使用已故配偶工齡優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)的“房改房”，考慮到從承租權(quán)轉(zhuǎn)化為所有權(quán)之間的承繼性，應(yīng)將此類(lèi)“房改房”認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。