案例問題1：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序的，買受人已支付全部購房款但未完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，房屋是否屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)及其權(quán)利實(shí)現(xiàn)順位

指導(dǎo)意見：最高法院民一庭傾向性意見認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序的，買受人已支付全部購房款但未完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。支付了全部房款的消費(fèi)者買受人就所購房屋對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)享有的債權(quán)具有特定性和優(yōu)先性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在破產(chǎn)程序中有限履行商品房屋買賣合同約定的交付已建成房屋并協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，該行為不構(gòu)成破產(chǎn)法第十六條所稱的無效的個(gè)別清償行為。

案例問題2：被拆遷人對拆遷安置房屋的優(yōu)先取得權(quán)能否阻止其后設(shè)定抵押權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行

指導(dǎo)意見：最高法院民一庭傾向性意見認(rèn)為，被拆遷人與拆遷人按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確了拆遷安置房屋的位置和用途，此后該拆遷安置房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，被拆遷人請求排除抵押權(quán)人申請的強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)予支持。

案例問題3：使用已故配偶工齡購買“房改房”糾紛的處理規(guī)則

指導(dǎo)意見：最高法院民一庭傾向性意見認(rèn)為，“房改房”不同于普通商品房，其房屋價(jià)格不是單純的市場價(jià)格。夫妻一方使用已故配偶工齡優(yōu)惠購買的“房改房”，考慮到承租權(quán)轉(zhuǎn)化為所有權(quán)之間的承繼性，應(yīng)將此類“房改房”認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

附典型案例：建設(shè)工程施工合同解除后，質(zhì)量保證金條款能否適用

中華人民共和國最高人民法院

民事判決書(2017)最高法民終252號

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本院認(rèn)為，根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯情況，本案二審期間的爭議焦點(diǎn)問題為：一、案涉工程價(jià)款數(shù)額如何認(rèn)定（原審判決認(rèn)定的工程款數(shù)額是否遺漏了8577568元）；二、國泰紙業(yè)公司應(yīng)向新興公司支付的損失費(fèi)用數(shù)額如何認(rèn)定（原審判決認(rèn)定的損失數(shù)額是否遺漏了周轉(zhuǎn)材料閑置費(fèi)用損失1705091元）；三、在認(rèn)定國泰紙業(yè)公司應(yīng)向新興公司支付的工程欠款數(shù)額時(shí)，應(yīng)否扣除質(zhì)保金。

關(guān)于焦點(diǎn)一，案涉工程價(jià)款數(shù)額如何認(rèn)定的問題。根據(jù)國泰紙業(yè)公司蓋章的《產(chǎn)值審核說明》以及雙方當(dāng)事人蓋章的《工程已完產(chǎn)值審核匯總表》記載，經(jīng)雙方共同核對，對新興公司承建的案涉工程已完產(chǎn)值審核為278486147元，這是雙方的共同意思表示，根據(jù)民事活動中應(yīng)遵循的誠實(shí)信用原則，雙方均應(yīng)受到各自做出的意思表示的約束，故截至2016年2月2日（《產(chǎn)值審核說明》和《工程已完產(chǎn)值審核匯總表》形成的時(shí)間），案涉工程的已完產(chǎn)值應(yīng)確定為278486147元。根據(jù)《工程已完產(chǎn)值審核匯總表》列明，278486147元包括土建工程、專業(yè)安裝工程、趕工費(fèi)及鋼筋場內(nèi)運(yùn)輸、現(xiàn)場剩余材料及已加工成型材料費(fèi)、墊資利息和工程停工費(fèi)這幾項(xiàng)，其中，土建工程、專業(yè)安裝工程、趕工費(fèi)及鋼筋場內(nèi)運(yùn)輸、現(xiàn)場剩余材料及已加工成型材料費(fèi)可歸入工程價(jià)款，墊資利息和工程停工費(fèi)可歸入損失費(fèi)用。根據(jù)《工程已完產(chǎn)值審核匯總表》記載，土建工程、專業(yè)安裝工程、趕工費(fèi)及鋼筋場內(nèi)運(yùn)輸、現(xiàn)場剩余材料及已加工成型材料費(fèi)的數(shù)額分別為243654519元、8577568元、7145159元、4723942元，四項(xiàng)相加，共計(jì)264101188元。故工程價(jià)款應(yīng)認(rèn)定為264101188元。原審判決對此計(jì)算錯(cuò)誤，本院予以糾正。工程價(jià)款264101188元減去已付款38000000元后，為尚欠工程價(jià)款，故尚欠工程價(jià)款為226101188元，新興公司在此欠款數(shù)額范圍內(nèi)對案涉工程的折價(jià)或者拍賣價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。國泰紙業(yè)公司雖然在答辯意見中認(rèn)為其不應(yīng)支付新興公司工程款，但未對原審判決提起上訴，故本院在二審程序中對其相關(guān)意見不予審查。

關(guān)于焦點(diǎn)二，國泰紙業(yè)公司應(yīng)向新興公司支付的損失費(fèi)用數(shù)額如何認(rèn)定的問題。根據(jù)《工程已完產(chǎn)值審核匯總表》記載，墊資利息和工程停工費(fèi)分別為8543389元、5841570.5元。另外，2016年5月27日的會議紀(jì)要記載國泰紙業(yè)公司愿意支付給新興公司的周轉(zhuǎn)材料閑置費(fèi)為1705091元，因該會議紀(jì)要上有國泰紙業(yè)公司的副總經(jīng)理和負(fù)責(zé)項(xiàng)目的工程師簽字，其行為屬于職務(wù)行為，故該會議紀(jì)要對于國泰紙業(yè)公司具有約束力，該1705091元周轉(zhuǎn)材料閑置費(fèi)應(yīng)算入國泰紙業(yè)公司應(yīng)向新興公司支付的損失費(fèi)用。除此之外，原審判決對新興公司訴請的995119元停工期間管理費(fèi)、220575元機(jī)械設(shè)備閑置費(fèi)、103725元工程材料調(diào)撥款和50000元裝修工程保證金均予以了認(rèn)定和支持，新興公司對此未提出異議，國泰紙業(yè)公司亦未對此提起上訴，故應(yīng)予以認(rèn)定。綜上，國泰紙業(yè)公司應(yīng)向新興公司支付的損失費(fèi)用數(shù)額為：8543389元+5841570.5元+1705091元+995119元+220575元+103725元+50000元=17459469.5元。原審判決對此計(jì)算錯(cuò)誤，本院予以糾正。

關(guān)于焦點(diǎn)三，在認(rèn)定國泰紙業(yè)公司應(yīng)向新興公司支付的工程欠款數(shù)額時(shí)，應(yīng)否扣除質(zhì)保金的問題。根據(jù)雙方于2013年12月10日簽訂的《建設(shè)工程施工合同》專用條款第68條約定“質(zhì)量保證金是用于承包人對工程質(zhì)量的擔(dān)保。承包人未按約定及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定履行質(zhì)量保修義務(wù)的，發(fā)包人有權(quán)從質(zhì)量保證金中扣留用于質(zhì)量返修的各項(xiàng)支出”、“除專用條款另有約定外，工程竣工驗(yàn)收合格滿二年后的28天內(nèi)，發(fā)包人應(yīng)將剩余的質(zhì)量保證金返還給承包人。剩余質(zhì)量保證金的返還，并不能解除承包人按合同約定應(yīng)負(fù)的質(zhì)量保修責(zé)任”，國泰紙業(yè)公司作為發(fā)包人返還所扣留的質(zhì)量保證金的時(shí)間是“工程竣工驗(yàn)收合格滿二年后的28天內(nèi)”，但這是在工程能夠竣工驗(yàn)收合格的情形下。本案中，因資金問題，案涉工程已于2015年1月停工至今，并且新興公司在一審時(shí)的訴請之一就是解除《建設(shè)工程施工合同》，在此情形下，在新興公司和國泰紙業(yè)公司之間，案涉工程不可能再滿足竣工這一條件，故有關(guān)質(zhì)量保證金的返還問題不能直接適用上述規(guī)定。鑒于案涉工程已于2015年1月停工，至今已經(jīng)超出兩年，在此期間，國泰紙業(yè)公司并未提出證據(jù)證明案涉工程存在質(zhì)量問題以及需要進(jìn)行質(zhì)量返修，故其主張應(yīng)繼續(xù)扣留質(zhì)量保證金沒有依據(jù)，其應(yīng)按照已經(jīng)認(rèn)定的數(shù)額向新興公司支付工程欠款及損失費(fèi)用。原審判決對此認(rèn)定不當(dāng)，本院予以糾正。

綜上所述，中國新興建設(shè)開發(fā)總公司的上訴請求成立，予以支持。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、維持河北省高級人民法院（2016）冀民初65號民事判決第一項(xiàng)；

二、撤銷河北省高級人民法院（2016）冀民初65號民事判決第五項(xiàng)；

三、變更河北省高級人民法院（2016）冀民初65號民事判決第二項(xiàng)為“國泰紙業(yè)（唐山曹妃甸）有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付中國新興建設(shè)開發(fā)總公司工程欠款226101188元，并以此為基數(shù)，自2016年2月1日起至判決生效之日止按照中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算利息”；

四、變更河北省高級人民法院（2016）冀民初65號民事判決第三項(xiàng)為“國泰紙業(yè)（唐山曹妃甸）有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付中國新興建設(shè)開發(fā)總公司各項(xiàng)損失共計(jì)17459469.5元”；

五、變更河北省高級人民法院（2016）冀民初65號民事判決第四項(xiàng)為“中國新興建設(shè)開發(fā)總公司在國泰紙業(yè)（唐山曹妃甸）有限公司拖欠工程款226101188元范圍內(nèi)對其所建工程的折價(jià)或者拍賣價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)”；

六、駁回中國新興建設(shè)開發(fā)總公司的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審案件受理費(fèi)1283766元，由國泰紙業(yè)（唐山曹妃甸）有限公司負(fù)擔(dān)1259603元，中國新興建設(shè)開發(fā)總公司負(fù)擔(dān)24163元。二審案件受理費(fèi)157094.2元，由國泰紙業(yè)（唐山曹妃甸）有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長　　李明義

審　判　員　　方　芳

代理審判員　　于　蒙

二〇一七年十一月二十一日

書　記　員　　張莉莉

來源：網(wǎng)絡(luò)

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