近日，因國內(nèi)大批房地產(chǎn)項目停工、“爛尾樓”事件頻現(xiàn)，業(yè)主抱團斷供能否取得良好的維權(quán)效果？

一、為何會出現(xiàn)業(yè)主抱團斷供的現(xiàn)象？

（一）商品房預(yù)售條件

我國期房項目的開發(fā)實施預(yù)售管理制度，按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

3、按預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

符合上述條件，即可進行預(yù)售，而此時房屋仍在建設(shè)過程中。

（二）預(yù)售流程

在房屋預(yù)售環(huán)節(jié)，購房者須分別與開發(fā)商和貸款銀行簽訂《商品房預(yù)售合同》和《樓宇按揭貸款合同》，由購房人向開發(fā)商支付首付款，并辦理商品房抵押預(yù)告登記，銀行將應(yīng)發(fā)放給購房人的貸款直接支付給開發(fā)商，開發(fā)商收取到的預(yù)售資金需存入銀行專門的監(jiān)管賬戶，并由監(jiān)管機構(gòu)負責(zé)對資金的撥付及使用進行監(jiān)管，確保資金必須用于相關(guān)工程建設(shè)，直至工程竣工交付。

（三）預(yù)售資金監(jiān)管

設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管制度的目的在于保障房地產(chǎn)開發(fā)的有序進行,防止項目爛尾,?？顚Ｓ每梢苑乐归_發(fā)商將資金挪作他用,從而保證本項目的開發(fā)進度和交房時間。根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的規(guī)定，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。人民銀行、銀保監(jiān)會和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》對預(yù)收款必須存入監(jiān)管賬戶、監(jiān)管款項必須?？顚Ｓ茫凑帐┕みM度進行撥付等事項作出了相關(guān)指導(dǎo)性規(guī)定，各地住建部門亦明確規(guī)定了具體監(jiān)管要求。

如果各方能嚴格執(zhí)行現(xiàn)有的預(yù)售資金監(jiān)管政策，除非項目后期做出重大調(diào)整，否則基本不會出現(xiàn)項目爛尾的情況。但實踐中，由于監(jiān)管不嚴、行業(yè)潛規(guī)則等現(xiàn)象的存在，銀行違規(guī)向并未達到封頂條件的住房購買者發(fā)放貸款的情況屢見不鮮，開發(fā)商將從業(yè)主和其貸款銀行處取得的資金挪作他用的情況更比比皆是。對于樓盤停工或者爛尾的原因，都指向兩點，一是銀行違規(guī)放貸，二是監(jiān)管缺位導(dǎo)致預(yù)售資金被違規(guī)挪用。

二、商品房抵押貸款過程中涉及的法律關(guān)系及各方權(quán)利義務(wù)

業(yè)主以貸款方式購買商品房的過程中，通常涉及兩份書面合同，即在業(yè)主和開發(fā)商間成立商品房買賣合同，在業(yè)主（借款人）、銀行（貸款人）和開發(fā)商（保證人）之間成立房屋抵押貸款合同。該兩份合同通常涉及的法律關(guān)系及相關(guān)權(quán)利義務(wù)有：

1、房屋買賣法律關(guān)系：開發(fā)商將房屋出賣給業(yè)主并轉(zhuǎn)移所有權(quán)，業(yè)主須向開發(fā)商支付購房款。

2、借貸法律關(guān)系：銀行向業(yè)主出借購房款，業(yè)主負有分期向銀行歸還借款本金及利息的義務(wù)。

3、房屋抵押擔(dān)保法律關(guān)系：業(yè)主以所購買房屋為銀行債權(quán)提供擔(dān)保，若不能按期歸還借款，銀行有權(quán)就該房產(chǎn)行使抵押權(quán)。

4、保證擔(dān)保法律關(guān)系：開發(fā)商作為保證人，為業(yè)主購房貸款向銀行承擔(dān)階段性保證擔(dān)保，若業(yè)主不能按期歸還借款，開發(fā)商須就業(yè)主欠付款項向銀行承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

5、委托付款法律關(guān)系：業(yè)主委托銀行將所借款項支付開發(fā)商，銀行須履行監(jiān)管義務(wù)并按照施工進度分期撥付資金。

三、業(yè)主斷供可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險

（一）違約責(zé)任

業(yè)主作為借款人，負有清償按揭貸款合同項下貸款的義務(wù)，銀行有權(quán)基于貸款合同的約定及其已經(jīng)提供貸款的事實，要求業(yè)主歸還貸款合同項下全部銀行貸款。業(yè)主單方停貸，將可能承擔(dān)全部貸款一次性提前到期并支付利息、罰息、復(fù)利及違約金等相關(guān)違約責(zé)任。

（二）征信影響

如果業(yè)主們僅以公告的方式單方面發(fā)出停貸通知，銀行仍可以催促業(yè)主在合理期限內(nèi)履行繳納按揭貸款的義務(wù)。若業(yè)主仍然不履行，銀行將在起訴并取得法院生效判決后向法院申請強制執(zhí)行，屆時業(yè)主將有可能被納入失信黑名單，嚴重影響個人征信。

因此業(yè)主單方自行停貸將存在極大法律風(fēng)險，建議不要貿(mào)然停貸，而應(yīng)該搜集銀行違規(guī)放貸的證據(jù)，以銀行違約請求人民法院解除貸款合同。

四、維權(quán)方式

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款之規(guī)定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

1、在商品房按揭貸款商業(yè)模式下，應(yīng)充分考慮商品房買賣合同與商品房擔(dān)保貸款合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強調(diào)單個合同的相對性而造成出賣人、購房人（借款人）、貸款人三方權(quán)利義務(wù)的失衡。

2、商品房買賣合同被解除，商品房擔(dān)保貸款合同亦被解除的，由商品房出賣人將收取的購房貸款本息返還貸款人，購房人（借款人）不承擔(dān)返還義務(wù)。

3、商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于合同解除后由購房人（借款人）返還剩余貸款的格式條款，不合理地加重了購房人（借款人）責(zé)任，對購房人（借款人）不具有拘束力。

可見，面對商品房爛尾，業(yè)主可以開發(fā)商違約為由起訴解除與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，同時以合同目的不能實現(xiàn)為由解除與銀行間的房屋抵押貸款合同，屆時開發(fā)商須向業(yè)主返還已經(jīng)支付的購房款，并向銀行清償貸款本息。