1.二手房交易的相關(guān)法律法規(guī)有哪些

二手房交易的相關(guān)法律法規(guī)：

1、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。

2、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

3、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。

5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。

2.二手房交易的相關(guān)法律法規(guī)有哪些

1、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。

2、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

3、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

現(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。 5、繳納稅費(fèi)。

稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 8、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。

3.與二手房交易有關(guān)的法律法規(guī)都有哪些

1、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。

2、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

3、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

現(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。 5、繳納稅費(fèi)。

稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 8、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。

注意事項(xiàng)： 從現(xiàn)在二手房市場(chǎng)操作來(lái)講確實(shí)存在一些不規(guī)范的地方，從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)講首先應(yīng)該選擇有品牌，操作比較正規(guī)的中介公司。另外建議大家在買(mǎi)二手房過(guò)程當(dāng)中雙手見(jiàn)面，現(xiàn)在北京市場(chǎng)有很多不規(guī)范的行為吃差價(jià)的行為或者以某種形式，現(xiàn)在相對(duì)來(lái)說(shuō)二手房是比較搶手的，有些熱點(diǎn)地區(qū)甚至高達(dá)一比八，一比十，這個(gè)時(shí)候也有業(yè)主急于出售，有些公司就利用這個(gè)心里，用現(xiàn)金形式的押房，給了業(yè)主部分還款以后，根據(jù)業(yè)主原來(lái)簽訂的出售的全權(quán)代理這樣一個(gè)協(xié)議，然后去公正。

很多買(mǎi)房人面對(duì)的時(shí)候只是房屋的中介公司，對(duì)房屋的具體狀況不來(lái)賓，也沒(méi)有見(jiàn)到真正的業(yè)主和賣(mài)家，這過(guò)程中就會(huì)發(fā)生比較大的價(jià)差，可能這套房子32萬(wàn)拿來(lái)，可能38萬(wàn)賣(mài)給你，實(shí)際上買(mǎi)賣(mài)雙方都受到了損失，有些中介公司就利用這樣的方式賺取差價(jià)。從嚴(yán)格的法律法規(guī)和行業(yè)管理上這是違規(guī)違法行為，但是很多購(gòu)房人不知道。

另一方面要看到明確的費(fèi)用清單，二手房買(mǎi)賣(mài)當(dāng)中牽涉到中介公司的傭金問(wèn)題，手續(xù)費(fèi)，有時(shí)候中介公司不給提供清單，只是這個(gè)房子拿到手一共多少錢(qián)，這個(gè)房子是怎么發(fā)生，有多少是房款，有多少是契稅，印花稅購(gòu)房人是不知道的，這可能蒙受很大的經(jīng)濟(jì)損失。另一方面包括原有物業(yè)，在實(shí)際看房的時(shí)候要了解原有物業(yè)的情況，以前的費(fèi)用是否都結(jié)清，包括水電、煤、暖氣，房產(chǎn)本身產(chǎn)權(quán)是否干凈，有沒(méi)有抵押或者問(wèn)題，一個(gè)方面選擇正確的中介公司，另外爭(zhēng)取買(mǎi)賣(mài)雙方盡量見(jiàn)面，另外實(shí)際看房了解這個(gè)房子的歷史狀況。

二手房的價(jià)格，北京市建委每半年會(huì)公布北京市公房再上市的指導(dǎo)價(jià)，大家可以在相關(guān)的網(wǎng)站查閱到，北京市房屋管理局可以查到現(xiàn)在可以查到去年各個(gè)區(qū)域的二手房的價(jià)格，這樣可以了解一些這方面的動(dòng)態(tài)。二手房和一手房最大的區(qū)別在于產(chǎn)品的差異性非常大，選擇一手房項(xiàng)目的時(shí)候，一般來(lái)講可能就是幾個(gè)戶(hù)型，而且定價(jià)是開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)價(jià)格，所謂打一個(gè)折幅度是很有限，但是二手房交易標(biāo)的物的離散性非常大，差異非常大，有80年代的房子，有90年代的房子一定要考察房屋的具體狀況。

在市場(chǎng)交易來(lái)講面對(duì)的不是開(kāi)發(fā)商面對(duì)的原來(lái)小業(yè)主，價(jià)格是可以通過(guò)對(duì)價(jià)交易和商量的過(guò)程。

4.二手房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定 哪些房子不能買(mǎi)

近幾年越來(lái)越多的人開(kāi)始選購(gòu)二手房，不僅僅是因?yàn)槠涞土膬r(jià)格，相對(duì)于新房來(lái)說(shuō)二手房的投資性能也是吸引大家購(gòu)買(mǎi)的主要原因。那么對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，哪些房子是不能交易的呢？對(duì)此大家可能會(huì)存在一些疑惑，下面我們就來(lái)具體介紹一下，二手房哪些能買(mǎi)，哪些不能買(mǎi)吧！

根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，存在下列情況的二手房，不能買(mǎi)賣(mài)：

1、未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋；

2、只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房；

3、鑒定為危房的房屋；

4、以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款，向全產(chǎn)權(quán)過(guò)渡的房屋；

5、在農(nóng)村集體土地上興建的房屋；

6、已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋；

7、所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；

8、所有權(quán)有糾紛的房屋；

9、已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書(shū)面同意的房屋；

10、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋；

11、房屋已出租他人，出賣(mài)人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益的；

12、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

除此之外，法律規(guī)定了一些禁止銷(xiāo)售的二手房，想要避免買(mǎi)二手房的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者還需對(duì)此有所了解。

1、以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)而且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；

2、住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；

3、處于籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

4、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

5、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；

6、上市出售后形成新的住房困難的；

7、擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

8、法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。根據(jù)房改有關(guān)政策，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房。

以上就是法律規(guī)定的不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的二手房，大家了解這些法律規(guī)定后，在選購(gòu)二手房時(shí)，首先應(yīng)該審查一下房子是否具備交易資格，然后再進(jìn)行二手房交易，相信能夠幫助大家規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)，避免上當(dāng)受騙，造成經(jīng)濟(jì)損失。

（以上回答發(fā)布于2015-10-16，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）

買(mǎi)新房，就上搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)

5.二手房交易中有哪些相關(guān)的法律法規(guī)和政策

二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中適用法律法規(guī)有：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，《城市商品房預(yù)售管理辦法》，《物權(quán)法》，《擔(dān)保法》，《中華人民共和國(guó)合同法》等。

二手房交易中房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中規(guī)避?chē)?guó)家稅收的價(jià)格條款無(wú)效。該無(wú)效部分不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。

當(dāng)事人以逃避稅收為由請(qǐng)求確認(rèn)合同全部無(wú)效的，不予支持。買(mǎi)賣(mài)雙方為逃避稅收在居間買(mǎi)賣(mài)合同中約定虛假成交價(jià)，一方要求以真實(shí)成交價(jià)訂立現(xiàn)售合同，對(duì)方不同意導(dǎo)致現(xiàn)售合同未能訂立的，視為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同不成立。

原居間買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約束力，當(dāng)事人請(qǐng)求適用定金罰則、賠償損失或者支付傭金的，不予支持。擴(kuò)展資料：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中付款方式等其他條款在不同合同中約定不一致的，應(yīng)認(rèn)定符合當(dāng)事人真實(shí)意思的條款有效，非真實(shí)意思的條款對(duì)當(dāng)事人沒(méi)有約束力。

房屋登記的所有權(quán)人出賣(mài)共有房屋，合同當(dāng)事人或其他共有人以出賣(mài)人擅自處分房屋侵害了共有人權(quán)利為由主張房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，不予支持，但是買(mǎi)受人知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋為登記權(quán)利人與他人共有的除外。參考資料：二手房交易-百度百科。

6.我國(guó)房屋買(mǎi)賣(mài)法律法規(guī)都有哪些

房屋買(mǎi)賣(mài)有哪些必須知道的法律法規(guī)：一、符合房屋現(xiàn)售條件的商品房預(yù)售合同的效力 出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明即簽訂預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓房屋，在一審法庭辯論終結(jié)前房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，可以認(rèn)定為商品房現(xiàn)售，當(dāng)事人以出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明為由主張合同無(wú)效的，不予支持。

二、預(yù)約合同的效力和履行 當(dāng)事人以出賣(mài)人在簽訂預(yù)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等預(yù)約協(xié)議時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證明為由，要求確認(rèn)預(yù)約協(xié)議無(wú)效的，不予支持，但預(yù)約協(xié)議被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同的除外。預(yù)約協(xié)議訂立后，當(dāng)事人一方無(wú)正當(dāng)理由拒絕簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，守約方起訴要求法院強(qiáng)制違約方訂立買(mǎi)賣(mài)合同的，一般不予支持。

三、基于假按揭簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力 當(dāng)事人為套取銀行貸款虛構(gòu)房屋買(mǎi)賣(mài)事實(shí)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，雙方并無(wú)買(mǎi)賣(mài)房屋的真實(shí)意思表示，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。當(dāng)事人尚未還清銀行貸款的，對(duì)于合同無(wú)效的法律后果可以參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第25條的規(guī)定處理。

四、房屋買(mǎi)賣(mài)中陽(yáng)合同的效力 當(dāng)事人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同（包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同）中為規(guī)避?chē)?guó)家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格，該價(jià)格條款無(wú)效，但該條款無(wú)效不影響合同其他部分的效力。當(dāng)事人以逃避?chē)?guó)家稅收為由，要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同全部無(wú)效的，不予支持。

當(dāng)事人對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同（包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同）的效力及履行存在爭(zhēng)議，經(jīng)審查其名為房屋買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為贈(zèng)與等其他法律行為的，應(yīng)根據(jù)隱藏法律行為的性質(zhì)進(jìn)行處理。五、購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的效力 當(dāng)事人簽訂合同將房屋（包括拆遷安置用房等）的購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給他人，當(dāng)事人一方主張轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的，一般不予支持，但當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房購(gòu)房指標(biāo)的除外。

六、無(wú)權(quán)處分合同的效力和履行 夫妻一方未經(jīng)另一方同意，以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，當(dāng)事人以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)房屋沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，不予支持。前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過(guò)戶(hù)登記，不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，買(mǎi)賣(mài)合同構(gòu)成法律上的履行不能，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的，法院應(yīng)當(dāng)釋明買(mǎi)受人可以主張解除合同，經(jīng)釋明買(mǎi)受人堅(jiān)持不變更訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除的，善意買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人承擔(dān)包括賠償房屋差價(jià)損失在內(nèi)的違約責(zé)任。前款房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)登記到買(mǎi)受人名下，但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，應(yīng)予支持。

“善意”的判斷時(shí)點(diǎn)以買(mǎi)受人申請(qǐng)過(guò)戶(hù)登記時(shí)為準(zhǔn)。七、房屋共有權(quán)利人的訴訟地位與責(zé)任承擔(dān) 夫妻一方轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過(guò)戶(hù)登記，法院應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣(mài)人（登記方）的行為是否構(gòu)成無(wú)權(quán)處分或無(wú)權(quán)代理進(jìn)行審查，并釋明買(mǎi)受人可以申請(qǐng)追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買(mǎi)受人不申請(qǐng)的，法院可以通知夫妻另一方作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。

夫妻另一方以出賣(mài)人構(gòu)成無(wú)權(quán)處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。

經(jīng)審查夫妻另一方追認(rèn)出賣(mài)人的處分行為或有證據(jù)證明其以自己的行為同意履行的，構(gòu)成對(duì)房屋過(guò)戶(hù)登記債務(wù)的加入，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)；出賣(mài)人的行為構(gòu)成《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?7條第（2）項(xiàng)或《民法通則》第66條第1款規(guī)定的，該買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)夫妻另一方具有約束力，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。八、冒名簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力 出賣(mài)人冒用房屋所有權(quán)人名義（如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等）擅自轉(zhuǎn)讓房屋，可以參照《合同法》第48條無(wú)權(quán)代理的規(guī)定認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，該合同對(duì)房屋所有權(quán)人沒(méi)有約束力，但買(mǎi)受人有證據(jù)證明構(gòu)成《合同法》第49條規(guī)定表見(jiàn)代理的除外。

買(mǎi)受人信賴(lài)出賣(mài)人享有代理權(quán)法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權(quán)人的，不構(gòu)成前款規(guī)定的表見(jiàn)代理。九、連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中的合同效力 房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中，前一手房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效，并不必然影響后一手房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買(mǎi)賣(mài)合同是否存在其他法定無(wú)效情形予以認(rèn)定。

但后一手買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人能否取得房屋權(quán)利，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定進(jìn)行處理。十、借名買(mǎi)房的認(rèn)定和處理 借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。

《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第16條規(guī)定中的政策性保障住房包括經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，經(jīng)審查借名購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)。

7.二手房買(mǎi)賣(mài)合同法律是怎么規(guī)定的

按照法律規(guī)定及目前的實(shí)際操作，二手房買(mǎi)賣(mài)中的“先合同義務(wù)”主要有以下五項(xiàng)內(nèi)容：

（一）瑕疵告知義務(wù)

即二手房的提供者，不管是上家還是中介公司，應(yīng)當(dāng)將房屋的瑕疵狀況告知購(gòu)房人，不得隱瞞。如該房屋是否設(shè)定抵押，房屋是否有質(zhì)量問(wèn)題等，都應(yīng)當(dāng)如實(shí)告訴下家。否則，因?yàn)樵撹Υ枚斐珊炗喌暮贤瑹o(wú)效或被撤銷(xiāo)，則要向下家賠償損失。

（二）重要事項(xiàng)的通知義務(wù)

對(duì)于影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立的重要事項(xiàng)，一方應(yīng)當(dāng)如實(shí)通知對(duì)方。如下家要告訴上家自己履行合同的能力、資金大致?tīng)顩r等。在二手房買(mǎi)賣(mài)磋商過(guò)程中，有些人并不是房屋產(chǎn)權(quán)人，而是背著家里人把房屋拿來(lái)掛牌上市，結(jié)果造成不能簽約或合同無(wú)效，使下家因此失去了與其他人訂立合同的最佳時(shí)間機(jī)會(huì)。有的下家經(jīng)濟(jì)條件一般，等磋商到簽訂合同時(shí)，才通知對(duì)方自己需要以房屋作抵押辦理貸款，使上家措手不及。

（三）協(xié)助與照顧的義務(wù)

在二手房買(mǎi)賣(mài)合同訂立過(guò)程中，上下家應(yīng)當(dāng)盡力避免給對(duì)方造成不必要的利益損失，并且在可能的情況下提供便利，給予對(duì)方必要的協(xié)助。任何一方不得濫用自己的優(yōu)勢(shì)，或者利用對(duì)方的劣勢(shì)，或者脅迫對(duì)方，或者乘人之危而取得不當(dāng)利益。

（四）不得欺詐義務(wù)

二手房上市交易，其原因多種多樣。有的是為了改善居住條件或環(huán)境，有的是為了投資套現(xiàn)，而有的則懷著欺詐的目的，為達(dá)到非法利益。比如有的上家因隔壁工地打樁，造成自家房屋墻體開(kāi)裂下沉而獲得賠償后，轉(zhuǎn)手就隱瞞該處瑕疵掛牌上市；還有的中介公司甚至故意編造掛牌舊房即將動(dòng)遷可安置新房等虛假事實(shí)，吸引下家?！跋群贤x務(wù)”嚴(yán)格規(guī)定了合同當(dāng)事人不得利用接觸和磋商過(guò)程故意捏造事實(shí)，或者故意隱瞞事實(shí)真相，欺騙對(duì)方而訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)謀取不當(dāng)利益。

（五）忠實(shí)義務(wù)

在二手房買(mǎi)賣(mài)簽約過(guò)程中，中介公司為達(dá)成居間或委托協(xié)議，有時(shí)告訴對(duì)方當(dāng)事人一些商業(yè)信息是必須的，但一般也提請(qǐng)對(duì)方不得泄露、使用。有些情況下，雖然一方當(dāng)事人沒(méi)有明確告知對(duì)方當(dāng)事人有關(guān)信息是商業(yè)秘密，基于此種信息的特殊性質(zhì)，按照一般常識(shí)，二手房交易當(dāng)事人也不可以泄露，更不應(yīng)當(dāng)用來(lái)搞手拉手交易，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

8.有關(guān)二手房銷(xiāo)售的法律、法規(guī)、規(guī)章及司法解釋有哪些

為了加強(qiáng)對(duì)二手房銷(xiāo)售的管理，維護(hù)二手房市場(chǎng)的秩序，保障二手房交易中權(quán) 利人的合法權(quán)益，促進(jìn)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展，我國(guó)各有關(guān)部門(mén)先后頒布了多部與 房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章及司法解釋?zhuān)?gòu)房者在遇到相關(guān)的法律困難時(shí) 可以進(jìn)行參考。

1。 由全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)制定并頒布的法律《城市房地產(chǎn)管理法》，該法于1994年7月5日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù) 委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)并根據(jù)2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委 員會(huì)第二十九次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》修 正。

該法共有七章，分別為：總則；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；房地產(chǎn)交易；房地 產(chǎn)權(quán)屬登記管理；法律責(zé)任；附則。該法是調(diào)整二手房買(mǎi)賣(mài)的基本法律。

2。 由國(guó)務(wù)院和有關(guān)部委制定并頒布的相關(guān)行政法規(guī)和行政規(guī)章（1） 《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》。

該規(guī)定于2001年7月23日由建設(shè)部第45 次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)并予以發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。 該規(guī)定共22條，目的是加 強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的合法 權(quán)益。

《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》。該規(guī)定于1996年1月8日由建設(shè)部令第50號(hào)發(fā)布，并根據(jù)2001年8月15日《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正。

該規(guī)定對(duì)中介服務(wù)人員資格管理、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理、中 介業(yè)務(wù)管理以及相關(guān)的法律責(zé)任作出了詳細(xì)的規(guī)定。（3） 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。

該辦法是建設(shè)部為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管 理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管 理法》、《擔(dān)保法》，于2001年7月23日建設(shè)部第45次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，2001年 8月15日頒布實(shí)施的。 該辦法對(duì)房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定、房地產(chǎn)抵押合同的訂立、房地產(chǎn)抵押登記、抵押房地產(chǎn)的占用與管理、抵押房地產(chǎn)的處分以及相關(guān)的法律責(zé) 任作出了詳細(xì)的規(guī)定。

（4） 《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》。該辦法于1999 年4月19日由建設(shè)部第十一次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，1999年4月22日建設(shè)部令第69號(hào) 發(fā)布，自1999年5月1日起施行。

該辦法是為了規(guī)范已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住 房的上市出售活動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和存量住房的流通，滿(mǎn)足居民改善居住 條件的需要，根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通 知》及有關(guān)規(guī)定制定的。（5） 《城市房地產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法》。

該辦法于1994年11月11日由國(guó) 家計(jì)劃委員會(huì)發(fā)布，并于1994年12月1日起施行。該辦法確立了管理原則，對(duì)價(jià) 格評(píng)估、監(jiān)督與監(jiān)測(cè)以及相關(guān)的法律責(zé)任作出了詳細(xì)的規(guī)定。

此外，《物權(quán)法》頒布以后，二手房也成為其重要的調(diào)整對(duì)象，對(duì)二手房的爭(zhēng)議 與糾紛可以參照《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行解決。 針對(duì)二手房交易市場(chǎng)中出現(xiàn)的 各種問(wèn)題，最高人民法院也作出過(guò)相應(yīng)的批復(fù)。

這些法律、行政法規(guī)、司法解釋等， 對(duì)于完善房地產(chǎn)二級(jí)交易市場(chǎng)有著重要的作用。

9.誰(shuí)知道關(guān)于二手房的法律法規(guī)有哪些

1、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。

2、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

3、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

現(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。 5、繳納稅費(fèi)。

稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 8、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。

注意事項(xiàng)： 從現(xiàn)在二手房市場(chǎng)操作來(lái)講確實(shí)存在一些不規(guī)范的地方，從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)講首先應(yīng)該選擇有品牌，操作比較正規(guī)的中介公司。另外建議大家在買(mǎi)二手房過(guò)程當(dāng)中雙手見(jiàn)面，現(xiàn)在北京市場(chǎng)有很多不規(guī)范的行為吃差價(jià)的行為或者以某種形式，現(xiàn)在相對(duì)來(lái)說(shuō)二手房是比較搶手的，有些熱點(diǎn)地區(qū)甚至高達(dá)一比八，一比十，這個(gè)時(shí)候也有業(yè)主急于出售，有些公司就利用這個(gè)心里，用現(xiàn)金形式的押房，給了業(yè)主部分還款以后，根據(jù)業(yè)主原來(lái)簽訂的出售的全權(quán)代理這樣一個(gè)協(xié)議，然后去公正。

很多買(mǎi)房人面對(duì)的時(shí)候只是房屋的中介公司，對(duì)房屋的具體狀況不來(lái)賓，也沒(méi)有見(jiàn)到真正的業(yè)主和賣(mài)家，這過(guò)程中就會(huì)發(fā)生比較大的價(jià)差，可能這套房子32萬(wàn)拿來(lái)，可能38萬(wàn)賣(mài)給你，實(shí)際上買(mǎi)賣(mài)雙方都受到了損失，有些中介公司就利用這樣的方式賺取差價(jià)。從嚴(yán)格的法律法規(guī)和行業(yè)管理上這是違規(guī)違法行為，但是很多購(gòu)房人不知道。

另一方面要看到明確的費(fèi)用清單，二手房買(mǎi)賣(mài)當(dāng)中牽涉到中介公司的傭金問(wèn)題，手續(xù)費(fèi)，有時(shí)候中介公司不給提供清單，只是這個(gè)房子拿到手一共多少錢(qián)，這個(gè)房子是怎么發(fā)生，有多少是房款，有多少是契稅，印花稅購(gòu)房人是不知道的，這可能蒙受很大的經(jīng)濟(jì)損失。另一方面包括原有物業(yè)，在實(shí)際看房的時(shí)候要了解原有物業(yè)的情況，以前的費(fèi)用是否都結(jié)清，包括水電、煤、暖氣，房產(chǎn)本身產(chǎn)權(quán)是否干凈，有沒(méi)有抵押或者問(wèn)題，一個(gè)方面選擇正確的中介公司，另外爭(zhēng)取買(mǎi)賣(mài)雙方盡量見(jiàn)面，另外實(shí)際看房了解這個(gè)房子的歷史狀況。

二手房的價(jià)格，北京市建委每半年會(huì)公布北京市公房再上市的指導(dǎo)價(jià)，大家可以在相關(guān)的網(wǎng)站查閱到，北京市房屋管理局可以查到現(xiàn)在可以查到去年各個(gè)區(qū)域的二手房的價(jià)格，這樣可以了解一些這方面的動(dòng)態(tài)。二手房和一手房最大的區(qū)別在于產(chǎn)品的差異性非常大，選擇一手房項(xiàng)目的時(shí)候，一般來(lái)講可能就是幾個(gè)戶(hù)型，而且定價(jià)是開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)價(jià)格，所謂打一個(gè)折幅度是很有限，但是二手房交易標(biāo)的物的離散性非常大，差異非常大，有80年代的房子，有90年代的房子一定要考察房屋的具體狀況。

在市場(chǎng)交易來(lái)講面對(duì)的不是開(kāi)發(fā)商面對(duì)的原來(lái)小業(yè)主，價(jià)格是可以通過(guò)對(duì)價(jià)交易和商量的過(guò)程。