兩人先是因小區(qū)業(yè)主群有業(yè)主對業(yè)委會公共收益不公開、不公示提出質(zhì)疑引發(fā)言語沖突，后因張三將其住房改為商用培訓(xùn)班，李四作為業(yè)委會成員配合相關(guān)單位取締非法住改商，雙方矛盾進(jìn)一步加劇，多次在各個(gè)微信群、QQ群展開罵戰(zhàn)，雙方在微信群里對罵14個(gè)月后升級為肢體沖突并導(dǎo)致案件涉訴，法院最終判決雙方互相賠禮道歉。

該案網(wǎng)絡(luò)評論中，有部分網(wǎng)友對住改商的規(guī)定進(jìn)行了辯論，有網(wǎng)友認(rèn)為，不允許住改商，有網(wǎng)友認(rèn)為，住改商只要同一棟同一單元的業(yè)主不反對就可以了。

1、什么是住改商？

在建筑物區(qū)分所有的情形下，業(yè)主擅自將小區(qū)內(nèi)的住宅房屋改變?yōu)椴惋?、娛樂等商業(yè)用房，以及經(jīng)營公司、服務(wù)行業(yè)等經(jīng)營性用房的情況不斷增加，實(shí)踐中將此種情況稱為住改商。其既包括利用住宅從事經(jīng)營生產(chǎn)企業(yè)、規(guī)模較大的餐飲及娛樂、洗浴或者作為公司辦公用房等營業(yè)行為，也包括因生活需要利用住宅開辦小賣部、早點(diǎn)鋪、理發(fā)店等經(jīng)營行為。

2、是否允許住改商？

《民法典》第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。由此可見，法律并未禁止將住宅用房改變?yōu)榻?jīng)營性用房，只是住改商應(yīng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件，一是遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約，二是應(yīng)當(dāng)經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，有利害關(guān)系的業(yè)主只要一人不同意，就不得改變住宅用房的用途。 3、住改商需要哪些人同意？

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二百七十九條所稱有利害關(guān)系的業(yè)主。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。從位置上來說，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主是當(dāng)然的有厲害關(guān)系的業(yè)主，但不宜將整個(gè)小區(qū)的所有業(yè)主都認(rèn)定為法律規(guī)定的有利害關(guān)系的業(yè)主。能夠舉證證明合法權(quán)利收到或可能受到侵害，該等損害與住改商業(yè)主行為之間具有法律上的因果關(guān)系的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)屬于有利害關(guān)系的業(yè)主。

4、利用住宅用房開設(shè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)是否違法？

校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)必須適合辦學(xué)，應(yīng)當(dāng)具有相對穩(wěn)定和獨(dú)立的辦學(xué)場所，并依法通過房屋安全鑒定、消防安全驗(yàn)收（備案）、治安措施驗(yàn)收。辦學(xué)場所不得選用居民住宅、半地下室、地下室及其它存在安全隱患的場所?？梢?，張三利用居住用房改商用培訓(xùn)班，不符合教育主管部門的相關(guān)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，存在安全隱患，屬違法行為應(yīng)予取締。