賣方逾期交房一般有兩種情況：一種是在合同約定的入住期日到來時，賣方未能完工并通知購房者入?。灰环N是房屋實際并未完工，未達到入住條件，賣方為按合同期日辦理入住，也通知購房者入住。

　　一般而言，針對第一種情況直接約定逾期交付期間的違約金即可，但為防止出現(xiàn)第二種情況，買賣雙方為入住條件發(fā)生爭議，賣方拖延不解決，買方又未能按時辦理入住，導致更多的糾紛，因此，買賣雙方應明確約定：
　　（1）賣方向買方交付房屋即通知買方入住時，應達到雙方約定的基本入住條件，首先，由賣方向買方交付《北京市建設工程質(zhì)量合格證書》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》；其次，賣方承諾通水、電、氣的，應全部開通，提供的房屋裝修標準也應按合同約定達標；否則，視為未達到入住條件，入住日期按雙方約定的一定期限順延，該期限內(nèi)賣方應達到入住條件；否則視為違約、賣方逾期交房；

1、違約金調(diào)整中的舉證責任分配
根據(jù)相關法律規(guī)定，當事人因違約金的過高或者過低而請求法院予以調(diào)整的，法院應以造成的損失為基礎進行調(diào)整。
而要確定損失的大小，便首先面臨一個舉證責任分配問題，即哪方對損失的大小承擔舉證責任?一種觀點認為，實際遭受損失的大小只有遭受損失一方才知道，另一方不可能舉證證明對方實際遭受的損失有多少，故應當由遭受損失一方就其遭受的損失承擔舉證責任。
另一種觀點則認為，遭受損失一方?jīng)]有義務舉證證明自己損失的大小，而應當由另一方對損失的大小承擔舉證責任。

筆者認為，首先，“誰主張，誰舉證”是一項基本的舉證責任分配規(guī)則，除非法律有特別規(guī)定，否則均應當由主張方承擔舉證責任。
在當事人請求人民法院對約定的違約金進行調(diào)整的情況下，仍應當由主張調(diào)整違約金的一方承擔舉證責任。
但應注意的是，主張調(diào)整違約金一方承擔舉證責任的范圍并非直接是損失的大小，而是雙方約定的違約金是否過分高于或低于實際造成的損失，損失的大小只是其承擔舉證責任范圍的一部分。
其次，法律之所以賦予一方當事人請求法院對約定的違約金進行調(diào)整的權利，是為了避免雙方約定的違約金過高或者過低而造成當事人權利義務的失衡，體現(xiàn)的是民法上的“公平”原則。
但如果將舉證責任強加在遭受損失一方身上，在其難以舉證證明損失大小的情況下由其承擔不利后果，其本身便難謂“公平”，與法律規(guī)定此項制度的本意背道而馳。
因此，第一種觀點實不足取。

在本案中，雙方將逾期交房違約金的計算標準約定為日萬分之五，某康公司認為約定的違約金過高，便應當由某康公司對約定的違約金過分高于給李某勤造成的損失承擔舉證責任。
一審法院直接認定在無證據(jù)證明逾期交房給李某勤造成具體損失金額的情況下，應當參照同地段同類房屋的租金標準作為認定損失的依據(jù)，而并未指明應當由哪方對違約金是否應當調(diào)整承擔舉證責任，存在不當之處。
對此，二審法院予以明確。

2、逾期交房給購房者造成損失的認定
在商品房預售合同糾紛案件中，由于違約金可以根據(jù)合同約定進行確定，故開發(fā)商首先需要舉證證明的便是逾期交房所造成損失的大小。
然而，購房者因逾期交房所遭受的損失可能會受到購房的用途、房價的跌漲、房屋所處位置給購房者帶來生活上的便利程度等等諸多因素的影響，故確定逾期交房造成損失的大小很難形成一個客觀統(tǒng)一的標準。

那么，究竟該如何認定開發(fā)商逾期交房給購房者造成的損失呢?根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條，如果合同中對逾期交房違約金未作約定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
從上述規(guī)定可以看出，最高人民法院在合同未對違約金作出約定的情況下，明確將同地段同類房屋租金標準作為確定逾期交房給購房者造成的損失賠償額的依據(jù)。
之所以如此規(guī)定，是由于同地段同類房屋租金標準與購房者可能遭受的損失存在一種最大程度上的相似性。
因為在逾期交房的情況下，購房者通過租用同地段同類型的房屋，亦可以實現(xiàn)其對房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同類型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房給其造成的損失。
因此，如果開發(fā)商主張逾期交房給購房者造成的損失相當于同地段同類房屋的租金，并請求將同地段同類房屋租金作為認定購房者損失大小的依據(jù)，人民法院可以按照同地段同類房屋的租金標準對違約金進行調(diào)整。

但是亦應當注意，將同地段同類房屋的租金標準作為認定損失大小的依據(jù)，實系在逾期交房所產(chǎn)生的損失難以衡量的情況下，不得已而采取的一種方法。
通過這種方法計算的損失與購房者實際遭受的損失并不完全等同，最多只能算是對損失的一種“推定”。

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