相信很多人對賣家違約的事都了解，不發(fā)生在自己身上還好，一旦發(fā)生在自己身上后悔也晚了。
那么，作為購房者，如何防止賣家違約呢？
二手房交易房主反悔的原因
1、購房者要了解待購的房屋是否屬于不能上市的國家法律明確規(guī)定的農(nóng)村宅基地所建房屋，如果是的話，建議城鎮(zhèn)居民不要購買這類房屋。

2、房主認為所售房屋是政策規(guī)定的不允許出售的房屋類型。

3、房主以賣房時為避稅簽署的是“黑白合同”為由，要求認定買賣合同無效。

4、房主會以所售房屋是夫妻共同財產(chǎn)，夫妻一方在出售二手房時沒有征得另一方同意為理由，解除賣房合同收回房屋。

賣家毀約的主要原因是房價上漲快，賣房人售出房屋后感覺吃虧，從內心里反悔。
當然還可能有其他原因，比如二手房交易手續(xù)復雜，房屋產(chǎn)權登記制度不合理等。

針對不同情況賣家違約的理由，購房者可采取以下措施
（一）簽訂購房合同后房東拒絕過戶
房東不會明確表明拒絕辦理過戶交易手續(xù)，但可能會制造一些借口，要求將過戶時間延期，在買方同意延期后卻一直不確定具體的過戶時間，終發(fā)信稱因買方原因未能按時過戶而解約。

在這種情況下，買方一定要及時發(fā)出書面催告，要求房東在約定時間簽約。
如同意延期，則應約定具體的期限。
書面催告應當同時抄送中介一份。
買方應盡量不要延期，如延期應當征得房東的書面同意，否則可能因證據(jù)不足而被法院認定違約。

（二）簽訂居間協(xié)議后拒簽買賣合同
居間協(xié)議簽訂后，房東可能會找些理由來拒簽買賣合同。
這些理由通常有：
1、居間協(xié)議的簽約人未得到房東的同意。
如房屋的產(chǎn)權是女兒或者妻子的，但簽居間協(xié)議的人是父親或者丈夫，由于簽約人不是產(chǎn)權人，所以房東主張居間協(xié)議是無效的，要求退款了事。

2、房東在簽訂居間協(xié)議時還未取得房屋產(chǎn)權，所以房東認為沒取得產(chǎn)權就簽的合同無效，要求退款了事。

如果有證據(jù)證明簽約人有產(chǎn)權人的授權，比如產(chǎn)權人曾到中介處掛牌，或者簽署過傭金確認書、委托書等文件，那么居間協(xié)議仍然是有效的。
如果沒有證據(jù)證明，那么買方可以要求簽約人承擔締約過失責任，賠償買方的損失。

如果房東購買的是期房、拍賣房，或者已和他人簽訂了買賣合同但產(chǎn)證還在辦理過程中，此時房東出售房屋時盡管還沒有拿到產(chǎn)證，但合同還是有效的。
但如果出售的房屋根本就不可能取得產(chǎn)權（如違法建筑），或者產(chǎn)權是別人的，那合同就是無效的。
根據(jù)法律規(guī)定，無效的合同應由過錯方承擔賠償責任，買方有權要求房東賠償經(jīng)濟損失。
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