一、簽了認(rèn)購協(xié)議書交了定金想退怎么辦

定金是指當(dāng)事人依照《中華人民共和國擔(dān)保法》，約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。目前，在商品房買賣過程中，當(dāng)購房人選中自己滿意的樓盤，與開發(fā)商達(dá)成購房的初步意向后，開發(fā)商通常都要求購房人簽訂認(rèn)購書(也有叫做預(yù)定書或訂購書的)。這些認(rèn)購書一般都對作為標(biāo)的物的商品房的具體位置、面積、價(jià)款做出約定，同時(shí)還約定購房人應(yīng)當(dāng)交納的預(yù)付款、定金、押金或訂金。一般來說，只有買賣雙方明確書面約定了“定金”字樣，才是法律意義上的定金，才能適用定金罰則。但是，如果買賣雙方在認(rèn)購書中明確約定了諸如“若因購房人違約造成雙方未能簽訂商品房買賣合同的，則訂金(或押金)不退還;如系因開發(fā)商違約造成買賣合同未能簽訂，則應(yīng)雙倍返還訂金(或押金)”之類的條款，那么，此時(shí)訂金與押金均屬于定金的性質(zhì)，應(yīng)認(rèn)定為購房定金。

二、怎么確定買房的違約責(zé)任

對于商品房買賣合同糾紛中違約責(zé)任如何確定，是出現(xiàn)此種爭議后必須解決的問題。但是由于商品房買賣合同大多屬于格式格式，對于違約責(zé)任的承擔(dān)方式約定相對比較明確，一旦出現(xiàn)約定不明的情況，我們也可以根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋》的有關(guān)規(guī)定確定有關(guān)損失的計(jì)算方法。

三、商品房驗(yàn)房交付中應(yīng)注意的問題

1、購房者在沒有驗(yàn)收房屋前，不能領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)

根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而無逾期交房的壓力。

2、商品房存在質(zhì)量瑕疵的問題及應(yīng)對方法

商品房存在質(zhì)量瑕疵是指商品房質(zhì)量存在的問題。目前，商品房交付過程中，購房者以此為由，拒絕接收商品房的情況較為普遍。購房者的做法是否符合法律規(guī)定呢?首先要依據(jù)《商品房買賣合同》中約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及合同中有關(guān)的違約責(zé)任約定，若合同中明確約定交付的房屋達(dá)不到合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，購房者有權(quán)拒絕接收房屋或解除合同。若合同中沒有明確約定，商品房存在質(zhì)量瑕疵確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接收房屋。然而，對于交付的商品房存在地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水、門窗損壞等質(zhì)量瑕疵的，因?yàn)槠湟话悴粫?huì)導(dǎo)致購房者不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，購房者不能由此拒絕接收房屋。

3、商品房逾期交付的責(zé)任

由于各種原因，開發(fā)商有時(shí)會(huì)逾期交付房屋。關(guān)于開發(fā)商逾期交房，開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。如果存在免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。若開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則需要承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。需要指出的是，購房者不能以開發(fā)商逾期交房責(zé)任沒有承擔(dān)為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的條件下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使購房者沒有按約前來接收房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)。除購房者明確表示放棄接收房屋外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

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