一、遲延交付商品房會(huì)承擔(dān)哪些責(zé)任

遲延交付商品房屬于遲延履行，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個(gè)責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。

通常在《商品房買賣合同》合同中對(duì)開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，則應(yīng)按合同約定。對(duì)使用按揭貸款的購房者，計(jì)算違約金時(shí)的房?jī)r(jià)款是整個(gè)房屋的價(jià)款總額。

當(dāng)然，約定的違約金太高或太低，可以請(qǐng)求法院變更，但需請(qǐng)求方舉證。另外，有時(shí)在《商品房買賣合同》中既約定有定金又約定有違約金，二者只能選擇其中一個(gè)主張權(quán)利。

如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法上沒有約定時(shí)，《解釋》第十七條規(guī)定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這是合同法規(guī)定的違約責(zé)任的具體化。

合同法第一百一十三條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

同時(shí)，應(yīng)注意賠償損失與約定違約金的關(guān)系。我們認(rèn)為根據(jù)私法自治原則，如果雙方對(duì)違約金有約定，應(yīng)優(yōu)先適用約定違約金;只有在沒有約定的情況下，才適用《解釋》第十七條的規(guī)定。

關(guān)于遲延交付商品房的違約金計(jì)算期限，我們認(rèn)為原則上應(yīng)以約定的交房日為違約金計(jì)算的起算點(diǎn)，以實(shí)際交付商品房為止算點(diǎn)。

二、購房者怎么維權(quán)

1、開發(fā)商只和你簽訂房屋認(rèn)購書，沒有簽《商品房買賣合同》，估計(jì)是沒有預(yù)售許可證，這是違反?《商品房銷售管理辦法》第6條或第7條的規(guī)定

根據(jù)相關(guān)司法解釋第9條，開發(fā)商沒有《商品房銷售(預(yù)售)許可證》的，你除了可以要求退房款，還可以要求1倍的賠償。所以，為了避免向更多的買房客戶賠款，開發(fā)商是不愿意正面回應(yīng)購房者的。

2、開發(fā)商沒有按時(shí)交房，你可以根據(jù)相關(guān)司法解釋第15條，書面向開發(fā)商提出退房

3、可以向法院起訴，要趕在開發(fā)商取得銷售許可證前，這樣，你可以不僅可以退房款，還可以獲得1倍的賠償。

4、如果《商品房買賣合同》中對(duì)開發(fā)商逾期交房購房者解除合同的條件沒有約定時(shí)，商品房買賣司法解釋規(guī)定：經(jīng)購房者催告后三個(gè)月，開發(fā)商仍然沒有交房，則購房者有權(quán)解除合同。解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。購房者解除合同后可以要求開發(fā)商賠償損。