案情簡介：2002年，趙某與李某協(xié)議離婚，約定趙某名下所購大學(xué)的央產(chǎn)房歸趙某及孩子居住使用。2009年，孔某通過中介公司以120萬余元購買趙某名下前述房產(chǎn)，因李某提異議，趙某所取得的《中央在京單位已購住房上市出售登記表》被撤銷。2011年，法院二審駁回孔某要求繼續(xù)履行房屋買賣合同訴請。2012年，孔某訴請趙某退還定金并賠償損失、中介公司返還居間費(fèi)。

　法院認(rèn)為：①為使契約達(dá)成，締約雙方為簽訂合同而互相磋商時(shí)應(yīng)盡到合理注意義務(wù)。本案中，趙某所欲出售房屋系大學(xué)分配給趙某與李某的央產(chǎn)房，且在二人離婚時(shí)未對房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割。雖然房屋產(chǎn)權(quán)證書上登記產(chǎn)權(quán)人為趙某，但根據(jù)趙某與李某所簽離婚協(xié)議，趙某對涉案房屋并不享有完整所有權(quán)，趙某作為簽署離婚協(xié)議一方當(dāng)事人，理應(yīng)知曉這一情況，故趙某在未經(jīng)李某同意情況下擅自以己名義與孔某締約，未盡到合理注意義務(wù)，對于房屋買賣合同無效存在過錯(cuò)。涉案房屋雖屬央產(chǎn)房，上市交易需履行相關(guān)審批手續(xù)，但審批是否通過主要取決于當(dāng)事人所提交相關(guān)材料是否完備。本案中，趙某所取得的《中央在京單位已購住房上市出售登記表》被撤銷系因趙某前夫李某對房屋出售提出異議，故辦理央產(chǎn)房上市交易手續(xù)失敗系趙某擅自處分房屋所致，而不屬非人為原因，故應(yīng)認(rèn)定趙某對房屋買賣合同無效存在過錯(cuò)并應(yīng)參照房屋差價(jià)損失賠償孔某信賴?yán)鎿p失。

　　②生效判決撤銷了孔某要求趙某繼續(xù)履行房屋買賣合同的一審判決，至此從法律上明確了房屋買賣合同不再繼續(xù)履行，故應(yīng)以該時(shí)點(diǎn)作為房屋差價(jià)損失評估作價(jià)基準(zhǔn)日?？啄吃谥獣苑ㄔ捍_認(rèn)本案訴爭房屋為趙某與李某夫妻共同財(cái)產(chǎn)，且李某不同意出售涉案房屋情況下未能及時(shí)采取適當(dāng)措施從而導(dǎo)致房屋差價(jià)損失不斷擴(kuò)大，其應(yīng)對該部分?jǐn)U大損失進(jìn)行酌減。

　?、垡馈逗贤ā返?25條規(guī)定，居間人有如實(shí)向委托人報(bào)告有關(guān)訂立合同事項(xiàng)的義務(wù)，如居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。本案中，中介公司未盡嚴(yán)格審慎義務(wù)，對合同無效負(fù)有一定責(zé)任，但無證據(jù)證明合同無效系中介公司故意隱瞞或提供虛假信息導(dǎo)致，故判決趙某退還孔某定金，賠償孔某訴訟費(fèi)損失，另賠償孔某房屋差價(jià)損失43萬余元，中介公司退還孔某居間服務(wù)費(fèi)3萬余元。

　　實(shí)務(wù)要點(diǎn)：央產(chǎn)房屋登記產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)共同權(quán)利人允許，擅自出賣房屋導(dǎo)致與第三人交易無法繼續(xù)履行的，出賣人應(yīng)賠償?shù)谌诵刨嚴(yán)鎿p失。

　　來源：網(wǎng)絡(luò)