最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋

第九條　承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀?！?/p>

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

本條司法解釋第二款規(guī)定對(duì)于附合的裝飾裝修物，出租人不同意利用的，由出租人和承租人按照無(wú)效合同的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。因此，正確理解本條含義，還必須了解什么是裝飾裝修物現(xiàn)值損失、為什么在房屋租賃合同無(wú)效時(shí)，應(yīng)按現(xiàn)值分擔(dān)損失。

所謂裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無(wú)效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值。確定裝飾裝修現(xiàn)值損失不需考慮租賃期限的長(zhǎng)短，只應(yīng)考慮承租人在房屋租賃合同無(wú)效時(shí)，對(duì)該裝飾裝修的實(shí)際使用時(shí)間，即按照承租人已使用的時(shí)間予以折舊，而不能考慮按照租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂Ｒ话愣?，在房屋租賃合同被確認(rèn)為無(wú)效時(shí)，承租人對(duì)租賃房屋的裝飾裝修已實(shí)際使用一定的時(shí)間，故無(wú)論是折價(jià)補(bǔ)償或按過(guò)錯(cuò)分擔(dān)損失，均應(yīng)按裝飾裝修折舊后的現(xiàn)存價(jià)值確定。如果該裝飾裝修未經(jīng)過(guò)利用貶損，則相當(dāng)于裝飾裝修價(jià)。

之所以在房屋租賃合同無(wú)效時(shí)，出租人和承租人應(yīng)按裝飾裝修現(xiàn)值損失分擔(dān)，是因?yàn)樵诜课葑赓U合同無(wú)效的情況下，出租人和承租人關(guān)于租賃房屋的約定全部無(wú)效，其中包括租賃期限。因而不能按照原約定的租賃期限分?jǐn)傃b飾裝修費(fèi)用，同時(shí)，在確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效時(shí)，承租人可能已實(shí)際使用了租賃房屋，因而也不能按照承租人實(shí)際投入的裝飾裝修費(fèi)用確定合同無(wú)效時(shí)裝飾裝修價(jià)值?；谏鲜隹剂浚覀冋J(rèn)為，在房屋租賃合同被確認(rèn)無(wú)效或者撤銷時(shí)，無(wú)論是折價(jià)補(bǔ)償還是分擔(dān)損失，都應(yīng)按承租人使用時(shí)間折舊后裝飾裝修尚存的實(shí)際價(jià)值確定。

司法實(shí)踐中，對(duì)于附合的裝飾裝修物價(jià)值的認(rèn)定，常用的方法有：

（1）費(fèi)用支出法，即承租人裝飾裝修實(shí)際支付的費(fèi)用；

（2）支出費(fèi)用年度分?jǐn)偡?，即根?jù)合同約定的租期，將支出費(fèi)用平均分?jǐn)偅?jì)算糾紛發(fā)生時(shí)至租期屆滿間的剩余價(jià)值；

（3）現(xiàn)存價(jià)值法，即對(duì)糾紛發(fā)生時(shí)現(xiàn)存裝飾裝修物進(jìn)行工程造價(jià)鑒定。

我們認(rèn)為，在處理無(wú)效的房屋租賃合同引起的裝飾裝修糾紛時(shí)，采取第一種方法，以承租人實(shí)際支付的裝飾裝修費(fèi)用，確定附合裝飾裝修物價(jià)值，沒(méi)有考慮無(wú)效房屋租賃合同中，承租人實(shí)際使用時(shí)間，對(duì)于出租人有失公允；采取第二種方法，以出租人和承租人約定的租賃期限分?jǐn)傃b飾裝修費(fèi)用，沒(méi)有考慮無(wú)效房屋租賃合同中，出租人和承租人約定的租賃期限也是無(wú)效的情況，以租賃期限分?jǐn)傃b飾裝修費(fèi)用對(duì)承租人則不公平；而采取第三種方法，以房屋租賃合同無(wú)效時(shí)，裝飾裝修物的實(shí)際價(jià)值確定。該方法較容易掌握，對(duì)于出租人和承租人雙方也是公平的。實(shí)踐中，確定無(wú)效房屋租賃合同附合的裝飾裝修物現(xiàn)存價(jià)值，一般采用鑒定方法。因此本條司法解釋規(guī)定對(duì)于構(gòu)成附合的裝飾裝修物，出租人不同意利用的，由出租人和承租人按照無(wú)效合同的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

01、廣東省高級(jí)人民法院（2019）粵民申3123號(hào)

（二）關(guān)于金海城公司應(yīng)否賠償車之通公司裝修損失的問(wèn)題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條第二款的規(guī)定，租賃合同無(wú)效時(shí)，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有，不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。本案中，金海城公司對(duì)于車之通公司對(duì)涉案場(chǎng)地加建、改建的行為并未提出過(guò)異議，且其法定代表人在委托評(píng)估時(shí)亦在涉案場(chǎng)地加建、改建、裝修前后對(duì)比照片上簽名確認(rèn)，據(jù)此一、二審判決認(rèn)為金海城公司對(duì)車之通公司加建、改建的行為是知悉和默示同意的，并無(wú)不當(dāng)。

本案訴訟之前，金海城公司、車之通公司分別與廣州市華盟價(jià)格事務(wù)所有限公司簽訂《委托評(píng)估協(xié)議書》，委托該公司對(duì)涉案場(chǎng)地內(nèi)的裝飾、裝修殘值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)論書確認(rèn)至2017年11月23日的殘值為252661元。涉案場(chǎng)地已被拆除，一、二審判決綜合上述評(píng)估結(jié)論書及雙方的過(guò)錯(cuò)程度，酌定金海城公司向車之通公司賠償50%的損失即126330.5元，并無(wú)不當(dāng)。金海城公司主張?jiān)u估結(jié)論書存在明顯錯(cuò)誤，但其并未提供充分證據(jù)推翻該評(píng)估結(jié)論，其主張不能成立。金海城公司在申請(qǐng)?jiān)賹徠陂g還提交了廣州市土地開(kāi)發(fā)中心有關(guān)工作人員的對(duì)話錄音作為“新證據(jù)”，擬證明車之通公司自行拆卸板房等并轉(zhuǎn)移至他處繼續(xù)使用，上述證據(jù)的對(duì)話內(nèi)容并無(wú)相應(yīng)證據(jù)佐證，依法不屬于《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第一項(xiàng)規(guī)定的足以推翻原判決、裁定的新證據(jù)。

02、甘肅省高級(jí)人民法院（2017）甘民終365號(hào)

無(wú)效房屋租賃合同涉及裝飾裝修物的處理，應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價(jià)值，結(jié)合過(guò)錯(cuò)責(zé)任分別對(duì)待，出租人過(guò)錯(cuò)的，由出租人補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失，其中，對(duì)于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修的折舊費(fèi)用、拆除費(fèi)用、恢復(fù)原狀費(fèi)用及承租人因租賃合同無(wú)效而受至的其它損失；對(duì)于形成附合的，該損失是租賃合同無(wú)效時(shí)裝飾裝修物尚存的價(jià)值。故贛商投資公司主張已形成附合的裝飾裝修物、未形成附合的裝飾裝修物全部由上訴人賠償有失公正，即便是計(jì)算裝修費(fèi)用，也應(yīng)當(dāng)按照被上訴人使用過(guò)的年限進(jìn)行折舊的理由，不能成立。

03、江蘇省高級(jí)人民法院（2014）蘇民終字第0081號(hào)

本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條第二款的規(guī)定，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有。關(guān)于裝飾裝修物聯(lián)合村居委會(huì)同意接受使用，應(yīng)按現(xiàn)值折價(jià)歸聯(lián)合村居委會(huì)所有。華爾達(dá)公司主張裝飾裝修損失250萬(wàn)元，但是根據(jù)其提供的證據(jù)能夠證明150余萬(wàn)元，聯(lián)合村居委會(huì)對(duì)此認(rèn)可，其他部分華爾達(dá)公司未能提供證據(jù)證明，因華爾達(dá)公司不能提供相關(guān)圖紙，而且裝修戶對(duì)房屋進(jìn)行了二次裝修，如何鑒定區(qū)分存在困難。因無(wú)法通過(guò)實(shí)物鑒定的方式確定現(xiàn)值，考慮到華爾達(dá)公司已實(shí)際使用了一段時(shí)間，原審法院酌定按照華爾達(dá)公司的投入數(shù)額的70%即1054527.80元折價(jià)歸聯(lián)合村居委會(huì)所有。因聯(lián)合村居委會(huì)同意對(duì)附合的裝飾裝修物利用，不需要對(duì)裝飾裝修物進(jìn)行拆除，也不存在按照雙方的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失問(wèn)題。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，區(qū)分不同情況以裝飾裝修物殘值作為計(jì)算損失的依據(jù)。聯(lián)合村居委會(huì)主張應(yīng)當(dāng)按照華爾達(dá)公司投入的裝飾裝修物價(jià)值根據(jù)使用年限進(jìn)行攤銷計(jì)算實(shí)際剩余價(jià)值是合同解除時(shí)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，而本案租賃合同無(wú)效，對(duì)于出租人同意利用的已形成附合的裝飾裝修物應(yīng)當(dāng)折價(jià)歸出租人所有，聯(lián)合村居委會(huì)的上訴主張沒(méi)有法律依據(jù)。

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作者 | 最高人民法院民事審判第一庭