最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋

第九條　承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀?！?/p>

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。

本條司法解釋第二款規(guī)定對于附合的裝飾裝修物，出租人不同意利用的，由出租人和承租人按照無效合同的過錯分擔現(xiàn)值損失。因此，正確理解本條含義，還必須了解什么是裝飾裝修物現(xiàn)值損失、為什么在房屋租賃合同無效時，應按現(xiàn)值分擔損失。

所謂裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值。確定裝飾裝修現(xiàn)值損失不需考慮租賃期限的長短，只應考慮承租人在房屋租賃合同無效時，對該裝飾裝修的實際使用時間，即按照承租人已使用的時間予以折舊，而不能考慮按照租賃期限進行分攤。一般而言，在房屋租賃合同被確認為無效時，承租人對租賃房屋的裝飾裝修已實際使用一定的時間，故無論是折價補償或按過錯分擔損失，均應按裝飾裝修折舊后的現(xiàn)存價值確定。如果該裝飾裝修未經(jīng)過利用貶損，則相當于裝飾裝修價。

之所以在房屋租賃合同無效時，出租人和承租人應按裝飾裝修現(xiàn)值損失分擔，是因為在房屋租賃合同無效的情況下，出租人和承租人關(guān)于租賃房屋的約定全部無效，其中包括租賃期限。因而不能按照原約定的租賃期限分攤裝飾裝修費用，同時，在確認房屋租賃合同無效時，承租人可能已實際使用了租賃房屋，因而也不能按照承租人實際投入的裝飾裝修費用確定合同無效時裝飾裝修價值?；谏鲜隹剂?，我們認為，在房屋租賃合同被確認無效或者撤銷時，無論是折價補償還是分擔損失，都應按承租人使用時間折舊后裝飾裝修尚存的實際價值確定。

司法實踐中，對于附合的裝飾裝修物價值的認定，常用的方法有：

（1）費用支出法，即承租人裝飾裝修實際支付的費用；

（2）支出費用年度分攤法，即根據(jù)合同約定的租期，將支出費用平均分攤，計算糾紛發(fā)生時至租期屆滿間的剩余價值；

（3）現(xiàn)存價值法，即對糾紛發(fā)生時現(xiàn)存裝飾裝修物進行工程造價鑒定。

我們認為，在處理無效的房屋租賃合同引起的裝飾裝修糾紛時，采取第一種方法，以承租人實際支付的裝飾裝修費用，確定附合裝飾裝修物價值，沒有考慮無效房屋租賃合同中，承租人實際使用時間，對于出租人有失公允；采取第二種方法，以出租人和承租人約定的租賃期限分攤裝飾裝修費用，沒有考慮無效房屋租賃合同中，出租人和承租人約定的租賃期限也是無效的情況，以租賃期限分攤裝飾裝修費用對承租人則不公平；而采取第三種方法，以房屋租賃合同無效時，裝飾裝修物的實際價值確定。該方法較容易掌握，對于出租人和承租人雙方也是公平的。實踐中，確定無效房屋租賃合同附合的裝飾裝修物現(xiàn)存價值，一般采用鑒定方法。因此本條司法解釋規(guī)定對于構(gòu)成附合的裝飾裝修物，出租人不同意利用的，由出租人和承租人按照無效合同的過錯分擔現(xiàn)值損失。

01、廣東省高級人民法院（2019）粵民申3123號

（二）關(guān)于金海城公司應否賠償車之通公司裝修損失的問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條第二款的規(guī)定，租賃合同無效時，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有，不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。本案中，金海城公司對于車之通公司對涉案場地加建、改建的行為并未提出過異議，且其法定代表人在委托評估時亦在涉案場地加建、改建、裝修前后對比照片上簽名確認，據(jù)此一、二審判決認為金海城公司對車之通公司加建、改建的行為是知悉和默示同意的，并無不當。

本案訴訟之前，金海城公司、車之通公司分別與廣州市華盟價格事務所有限公司簽訂《委托評估協(xié)議書》，委托該公司對涉案場地內(nèi)的裝飾、裝修殘值進行評估，評估結(jié)論書確認至2017年11月23日的殘值為252661元。涉案場地已被拆除，一、二審判決綜合上述評估結(jié)論書及雙方的過錯程度，酌定金海城公司向車之通公司賠償50%的損失即126330.5元，并無不當。金海城公司主張評估結(jié)論書存在明顯錯誤，但其并未提供充分證據(jù)推翻該評估結(jié)論，其主張不能成立。金海城公司在申請再審期間還提交了廣州市土地開發(fā)中心有關(guān)工作人員的對話錄音作為“新證據(jù)”，擬證明車之通公司自行拆卸板房等并轉(zhuǎn)移至他處繼續(xù)使用，上述證據(jù)的對話內(nèi)容并無相應證據(jù)佐證，依法不屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項規(guī)定的足以推翻原判決、裁定的新證據(jù)。

02、甘肅省高級人民法院（2017）甘民終365號

無效房屋租賃合同涉及裝飾裝修物的處理，應根據(jù)出租人的需要程度和可利用價值，結(jié)合過錯責任分別對待，出租人過錯的，由出租人補償承租人的裝飾裝修損失，其中，對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修的折舊費用、拆除費用、恢復原狀費用及承租人因租賃合同無效而受至的其它損失；對于形成附合的，該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存的價值。故贛商投資公司主張已形成附合的裝飾裝修物、未形成附合的裝飾裝修物全部由上訴人賠償有失公正，即便是計算裝修費用，也應當按照被上訴人使用過的年限進行折舊的理由，不能成立。

03、江蘇省高級人民法院（2014）蘇民終字第0081號

本院認為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條第二款的規(guī)定，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有。關(guān)于裝飾裝修物聯(lián)合村居委會同意接受使用，應按現(xiàn)值折價歸聯(lián)合村居委會所有。華爾達公司主張裝飾裝修損失250萬元，但是根據(jù)其提供的證據(jù)能夠證明150余萬元，聯(lián)合村居委會對此認可，其他部分華爾達公司未能提供證據(jù)證明，因華爾達公司不能提供相關(guān)圖紙，而且裝修戶對房屋進行了二次裝修，如何鑒定區(qū)分存在困難。因無法通過實物鑒定的方式確定現(xiàn)值，考慮到華爾達公司已實際使用了一段時間，原審法院酌定按照華爾達公司的投入數(shù)額的70%即1054527.80元折價歸聯(lián)合村居委會所有。因聯(lián)合村居委會同意對附合的裝飾裝修物利用，不需要對裝飾裝修物進行拆除，也不存在按照雙方的過錯分擔現(xiàn)值損失問題。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，區(qū)分不同情況以裝飾裝修物殘值作為計算損失的依據(jù)。聯(lián)合村居委會主張應當按照華爾達公司投入的裝飾裝修物價值根據(jù)使用年限進行攤銷計算實際剩余價值是合同解除時的認定標準，而本案租賃合同無效，對于出租人同意利用的已形成附合的裝飾裝修物應當折價歸出租人所有，聯(lián)合村居委會的上訴主張沒有法律依據(jù)。

來源 | 最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用 民事法律參考

作者 | 最高人民法院民事審判第一庭