司法實踐中存在的相關(guān)問題

1.父母贈與未成年人不動產(chǎn)的相關(guān)問題

（1） 離婚協(xié)議中夫妻雙方約定將共同所有的不動產(chǎn)贈與未成年子女，未辦理變更登記前，夫妻一方反悔，主張撤銷贈與合同，法院能否支持？

夫妻在離婚協(xié)議中約定贈與未成年子女不動產(chǎn)基于多種考慮，有因?qū)ξ闯赡曜优膽牙⒕我l(fā)經(jīng)濟(jì)補償?shù)?，有作為履行撫養(yǎng)義務(wù)的方式的，有因分割共同財產(chǎn)無法達(dá)成一致而選擇贈與子女作為折中方案的，有為子女未來成家立業(yè)提前安排的，也有因家庭成員較多排除部分財產(chǎn)繼承的，甚至有夫妻一方為達(dá)成離婚目的而做出的妥協(xié)。

（2）購房時將不動產(chǎn)登記在未成年子女名下，父母離婚時，一方主張贈與，另一方主張系因特殊原因借子女之名登記，不動產(chǎn)系夫妻共同財產(chǎn)應(yīng)予分割，法院能否將該行為認(rèn)定為贈與行為，從而判定該不動產(chǎn)的所有權(quán)人為登記的未成年子女？

 隨著經(jīng)濟(jì)生活的發(fā)展，未成年人名下登記有不動產(chǎn)的情況已不罕見。然而，一旦夫妻離婚，則可能因夫妻一方或雙方主張登記在未成年子女名下不動產(chǎn)系夫妻共同財產(chǎn)而應(yīng)分割，從而發(fā)生爭議訴至法院。

2.監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動產(chǎn)的相關(guān)問題

（1）父母雙方代理還是一方代理處分即可的問題。

根據(jù)《民法總則》的規(guī)定，父母是未成年子女的監(jiān)護(hù)人。但相關(guān)法律法規(guī)均未明確處分未成年人房屋，是由父母雙方共同行使監(jiān)護(hù)權(quán)還是任意一方行使監(jiān)護(hù)權(quán)即可，從而在實踐中引發(fā)相應(yīng)的糾紛。

（2）如何判斷是否屬于為維護(hù)未成年人利益而處分的問題。

《民法總則》以及此前的《民法通則》均規(guī)定，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人財產(chǎn)。故是否為未成年子女的利益而處分，成為法院認(rèn)定出售等處分行為是否有效的重要判斷依據(jù)。

3.未成年人拆遷利益保護(hù)的相關(guān)問題

（1）法院如何確定未成年人應(yīng)當(dāng)獲得的拆遷補償款具體項目？

農(nóng)村房屋的拆遷補償款涉及的類別和名目較多，包括宅基地區(qū)位補償款、房屋重置成新價、按戶發(fā)放的拆遷補助費、獎勵金（如搬遷補助費、聯(lián)簽鼓勵獎、積極騰退房屋獎勵等）、周轉(zhuǎn)金等。實踐中，如何認(rèn)定未成年可獲得的拆遷補償款具體項目，是法院處理該類案件的重點和難點。

（2） 對于未成年人有關(guān)安置房的訴訟請求，法院如何基于安置房的不同產(chǎn)權(quán)狀態(tài)進(jìn)行裁判？

進(jìn)入訴訟階段時，回遷房產(chǎn)權(quán)狀態(tài)不一，包括：仍在建設(shè)中，不能確定房屋坐落；已入住，但未取得產(chǎn)權(quán)證；已辦理產(chǎn)權(quán)證。上述差異化情形導(dǎo)致當(dāng)事人在起訴之初往往難以確認(rèn)自己的訴訟請求，或者因己方訴請有誤，導(dǎo)致在該次訴訟中難以一攬子解決。針對該情形，法院如何裁判以實現(xiàn)未成年人在安置房方面應(yīng)獲得的拆遷利益，亦是此類案件的審理難點。

    司法裁判觀點

1.離婚協(xié)議中約定贈與未成年子女不動產(chǎn)，未辦理不動產(chǎn)權(quán)屬變更登記前，夫妻一方能否撤銷贈與？

此類贈與與合同法中的普通贈與合同的內(nèi)容相比有一定的特殊性，應(yīng)充分考量保護(hù)未成年人的財產(chǎn)利益因素。

（1）離婚協(xié)議中贈與人主張適用合同法行使撤銷權(quán)的問題

離婚協(xié)議具有整體性，一攬子解決解除婚姻關(guān)系、子女撫養(yǎng)、共同財產(chǎn)分割和債務(wù)清償、離婚損害賠償?shù)葐栴}。贈與條款作為離婚協(xié)議的一部分，在財產(chǎn)關(guān)系之外亦帶有很強的人身關(guān)系色彩，包含了復(fù)雜的情感、倫理、經(jīng)濟(jì)因素的綜合考量，以促成離婚為內(nèi)容，以穩(wěn)定撫養(yǎng)關(guān)系為前提。從離婚協(xié)議的整體性考慮，雙方婚姻關(guān)系解除，贈與房產(chǎn)的目的已經(jīng)實現(xiàn)，該贈與不應(yīng)當(dāng)撤銷。同時，夫妻約定將夫妻共同所有或一方所有的不動產(chǎn)贈與未成年子女，不僅有利于達(dá)成離婚協(xié)議，還是對子女合法權(quán)益的保障，履行對子女的撫養(yǎng)教育義務(wù)的體現(xiàn)，以及對子女今后生活的安排或幫助。故對于離婚協(xié)議贈與人主張適用《中華人民共和國合同法》第186條規(guī)定的任意撤銷權(quán)的，法院不予支持。

（2）離婚協(xié)議中贈與人主張適用婚姻法行使撤銷權(quán)的問題

合同法規(guī)定涉及婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)等身份關(guān)系的協(xié)議，適用其他法律規(guī)定。由于離婚協(xié)議包含了對夫妻關(guān)系、撫養(yǎng)關(guān)系及夫妻財產(chǎn)處分等意思表示，故應(yīng)當(dāng)適用《婚姻法》《合同法》《物權(quán)法》等法律。根據(jù)《婚姻法》及其司法解釋的規(guī)定，離婚一年內(nèi)，及訂立財產(chǎn)分割協(xié)議時存在欺詐、脅迫等情形的，一方可以行使法定撤銷權(quán)。

同時應(yīng)當(dāng)注意，對于離婚時一方“隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損夫妻共同財產(chǎn)或偽造債務(wù)”的行為，應(yīng)當(dāng)審查是否影響贈與未成年子女不動產(chǎn)條款的效力，從而決定是否對贈與條款一并撤銷。

（3）未成年子女的利益救濟(jì)問題

司法實踐中，考慮到夫妻離婚和家庭分裂對未成年子女造成的傷害，從子女利益最大化的原則出發(fā)，應(yīng)當(dāng)限制父母事后反悔或撤銷的權(quán)利，否則可能對未成年子女造成二次傷害。故為保護(hù)未成年子女的財產(chǎn)權(quán)益，我們認(rèn)為，對于子女以所有權(quán)確認(rèn)糾紛為由提起的主張房屋所有權(quán)及協(xié)助辦理不動產(chǎn)權(quán)屬變更登記的案件，法院應(yīng)當(dāng)受理，并在查清不存在法定撤銷情形的情況下，支持其訴訟請求。

2.夫妻以共同財產(chǎn)出資購買不動產(chǎn)登記在未成年子女名下，應(yīng)如何認(rèn)定？

首先，應(yīng)當(dāng)考量不動產(chǎn)所有權(quán)登記的效力。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。夫妻出資以未成年子女的名義購買房屋，經(jīng)行政機關(guān)進(jìn)行不動產(chǎn)物權(quán)登記，則未成年子女取得不動產(chǎn)所有權(quán)。未成年子女作為房屋產(chǎn)權(quán)人，依法享有占有、使用、處分并排除他人妨害的法定權(quán)利，該權(quán)利具有對世性。

其次，應(yīng)當(dāng)考量未成年人行為能力和監(jiān)護(hù)人職責(zé)監(jiān)督。根據(jù)《民法總則》規(guī)定，未成年人的監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)按照最有利于被監(jiān)護(hù)人的原則履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，在作出與被監(jiān)護(hù)人利益有關(guān)的決定時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)被監(jiān)護(hù)人的年齡和智力狀況，尊重被監(jiān)護(hù)人的真實意愿。未成年子女作為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，借名買房行為超出其理解能力和社會經(jīng)驗，對此無法表達(dá)真實意思。

因此，夫妻以共同財產(chǎn)出資購買不動產(chǎn)登記在未成年人名下，法院原則上應(yīng)當(dāng)以不動產(chǎn)登記為主要依據(jù)進(jìn)行判定，同時輔之以審查購房手續(xù)等相關(guān)材料，認(rèn)定該行為系對未成年子女的贈與。

3.監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動產(chǎn)的效力認(rèn)定

（1）父母雙方代理還是一方代理處分即可的問題。

一般情況下，父母作為未成年子女的法定代理人，有權(quán)代表未成年子女實施民事法律行為。在無證據(jù)顯示處分子女名下房屋損害子女合法權(quán)益時，任何一方代理未成年子女簽訂的房屋買賣合同都為有效合同。且結(jié)合北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會出臺的《北京市房屋登記工作規(guī)范》中的具體規(guī)定而言，亦未對一方監(jiān)護(hù)人單獨代未成年人申請房屋權(quán)屬登記作出禁止性規(guī)定。因此，綜合規(guī)定來看，只有一方監(jiān)護(hù)人簽字并不直接導(dǎo)致房屋買賣合同無效。

應(yīng)當(dāng)注意，在父母離異的情況下，未成年子女跟隨父母一方生活，此時一方擅自處分未成年子女房產(chǎn)，另一方可能會對處分行為無從得知，故對于這種情形下一方的代理行為是否有效，法院應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格審慎的審查。

（2）如何判斷是否屬于為維護(hù)未成年人利益而處分的問題。

《民法總則》第三十五條規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)按照最有利于被監(jiān)護(hù)人的原則履行監(jiān)護(hù)職責(zé)。監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)。

實踐中，在以非為未成年人利益出售房屋為由，主張房屋買賣合同無效的案件中，若賦予交易相對方審查房屋處分是否為未成年人利益的義務(wù)，則超出了普通市場交易人的能力范圍，亦不利于未成年人資產(chǎn)的處置和流通。且從通常認(rèn)識來看，監(jiān)護(hù)人為未成年人利益系常識，如果任一理由導(dǎo)致合同無效，可能會導(dǎo)致監(jiān)護(hù)人利用此條款肆意主張合同無效，從而損害第三人利益，不利于市場交易安全。因此，只要房屋買受人屬于善意第三人，不論監(jiān)護(hù)人的處置行為是否為未成年人利益，均不應(yīng)影響合同的效力。

而對于監(jiān)護(hù)權(quán)正當(dāng)行使的內(nèi)部關(guān)系，按照相關(guān)法律規(guī)定，監(jiān)護(hù)人代未成年人處分財產(chǎn)的行為如損害未成年人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任；給未成年人造成損失的，未成年人可以向監(jiān)護(hù)人主張賠償損失。在未成年人向監(jiān)護(hù)人主張損害賠償?shù)陌讣?，法院?yīng)結(jié)合出賣房屋的原因、必要性、款項走向等方面，對是否屬于“為了被監(jiān)護(hù)人利益”而處分財產(chǎn)進(jìn)行綜合審查。

（3）監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動產(chǎn)的行為應(yīng)尊重未成年人的真實意愿。

《民法總則》第三十五條第二款規(guī)定，未成年人的監(jiān)護(hù)人履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，在作出與被監(jiān)護(hù)人利益有關(guān)的決定時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)被監(jiān)護(hù)人的年齡和智力狀況，尊重被監(jiān)護(hù)人的真實意愿?！白鹬乇槐O(jiān)護(hù)人真實意愿”是除“最有利于被監(jiān)護(hù)人”的原則外，《民法總則》較《民法通則》增設(shè)的原則。

按照法律規(guī)定，并非所有未成年人的民事法律行為均由監(jiān)護(hù)人一概代理，八周歲以上的未成年人，可以獨立實施與其年齡和智力狀況相適應(yīng)的民事法律行為。對于超出其年齡和智力范圍，仍須由監(jiān)護(hù)人代理實施的其他法律行為，若未成年人表達(dá)了與其年齡和智力狀況相符合的真實意愿，則應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖O(jiān)護(hù)人的尊重。

4.法院對未成年人拆遷利益糾紛案件的處理

未成年人被列為被拆遷安置人口而非被拆遷房屋所有權(quán)人的情況下，未成年人可獲得的具體拆遷利益可以考慮以下方面：

（1）對于拆遷補償款的各項目，列為被拆遷安置人口的未成年人享有的拆遷利益通常包括但不限于按人口補償?shù)陌仓妹娣e，按戶發(fā)放的拆遷補助費、獎勵金（如搬遷補助費、聯(lián)簽鼓勵獎、積極騰退房屋獎勵等）、周轉(zhuǎn)金等。其中，農(nóng)村宅基地上建造房屋的被拆遷安置的未成年人，還應(yīng)當(dāng)享有宅基地區(qū)位補償款。上述拆遷利益的具體份額分割，法院一般根據(jù)拆遷協(xié)議中所列被拆遷人和被安置人口總數(shù)予以均分。關(guān)于房屋附屬物補償款、裝修補償款亦或是房屋重置成新價三項補償?shù)姆指?，法院通常綜合考量家庭成員在房屋建設(shè)或裝修過程中出資出力及共居情況予以酌定。因未成年人財產(chǎn)與行為能力有限，往往不能對房屋建設(shè)或裝修提供物力、人力支持，故未成年人主張分割上述三項補償?shù)?，在司法實踐中一般不予支持。

（2）對于未成年人有關(guān)安置房的訴訟請求，如未成年人主張回遷房所有權(quán)或使用權(quán)的，法院應(yīng)綜合回遷房數(shù)量、拆遷安置人口、各方名下不動產(chǎn)情況、被拆遷房屋出資權(quán)屬情況進(jìn)行認(rèn)定。如法院審理后認(rèn)定未成年人無法獲得房屋所有權(quán)的，也可以通過判決折價款的方式給予其補償。

    建議

對父母的建議

第一，家庭購買房屋進(jìn)行不動產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)誠實守法，不能將登記在未成年子女名下作為達(dá)到逃避債務(wù)的手段。同時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行監(jiān)護(hù)人職責(zé)，除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)。

第二，夫妻離婚在簽訂離婚協(xié)議時應(yīng)當(dāng)慎重考慮，贈與子女不動產(chǎn)時亦充分考慮情感補償和實際需求的平衡，一旦做出贈與行為則應(yīng)依照約定履行，避免因撤銷贈與對未成年子女造成二次傷害。

第三，勿將未成年人當(dāng)作斂財工具。此類案件的發(fā)生往往是家庭成員矛盾的轉(zhuǎn)化，因此類案件當(dāng)事人之間特殊的親屬關(guān)系，矛盾的激化不僅不利于保護(hù)未成年人的身心健康和順利成長，更不利于社會和諧穩(wěn)定。

對行政機關(guān)的建議

第一，辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記時，在未成年人具有相應(yīng)的年齡智力條件的情況下，登記機關(guān)可以要求未成年人到場，征詢其意見，并將其意見記錄成筆錄，通過直接與未成年人的溝通，一定程度了解相關(guān)處分行為的合法性和真實性。

第二，房屋拆遷安置過程中，拆遷部門應(yīng)加強向百姓解讀拆遷政策的力度。明確被拆遷人及被安置人權(quán)益，被安置人口中有未成年人的，著重告知被拆遷人及其他被安置人口拆遷補償款對應(yīng)名目項下應(yīng)屬未成年人的利益。

第三，加大監(jiān)督力度，強化未成年人權(quán)益保護(hù)。對于司法裁判后未成年人利益持續(xù)保障問題，民政部門應(yīng)加強調(diào)查研究，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)問題，切實督促父母或監(jiān)護(hù)人履行該部分監(jiān)護(hù)職責(zé)。