▌裁判要旨：

1.抵押登記的不動產(chǎn)要在法律上產(chǎn)生抵押權(quán)設(shè)立的效力，必須符合《物權(quán)法》第六條關(guān)于公示的要求，必須具體、特定、明確。

2.對不動產(chǎn)登記簿上記載的內(nèi)容理解有歧義時，應(yīng)當(dāng)以社會上通常的第三人如何理解為標準，而不能以抵押權(quán)人如何理解為標準。

新疆聚鼎典當(dāng)有限責(zé)任公司與丁維生、新疆普瑞銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司克拉瑪依分公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴糾紛案

案例來源：中國裁判文書網(wǎng)

案號：（2017）最高法民申2274號

合議庭法官：楊永清、汪國獻、李濤

裁判日期：二〇一七年九月二十八日

▌裁判觀點：

最高人民法院經(jīng)審查認為，聚鼎公司的申請再審事由不成立，理由如下：

第一，依據(jù)《物權(quán)法》第六條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。依據(jù)《物權(quán)法》第十四條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。依據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條的規(guī)定，正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記?！段餀?quán)法》第十六條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！睋?jù)此，因為丁維生2011年8月購買并實際占有的芙蓉花園第58-1號商鋪到目前為止還沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，屬于《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定的正在建造的建筑物，所以聚鼎公司申請再審的理由是否成立，關(guān)鍵是看該房屋在2010年3月25日第一次抵押登記時是否已經(jīng)登記為抵押財產(chǎn)，購房人能否查閱不動產(chǎn)登記簿。

如果登記為抵押財產(chǎn)，購房人又能夠查閱，那么聚鼎公司的申請再審理由就成立。相反，就不成立。

經(jīng)查，克拉瑪依市房地產(chǎn)抵押登記簿記載：序號0622；抵押人新疆普瑞銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司克分公司；抵押權(quán)人新疆聚鼎典當(dāng)有限責(zé)任公司；房地產(chǎn)面積2220.01㎡；房地產(chǎn)用途商鋪；房地產(chǎn)位置白區(qū)芙蓉1-2棟（30間）；貸款期限6個月；房地產(chǎn)價值9990000；貸款金額7500000；房地產(chǎn)證號空白；辦理時間2010.3.25。

從抵押登記簿記載的內(nèi)容來看，對丁維生而言，其購買的芙蓉花園第58-1號商鋪并沒有明確登記為抵押財產(chǎn)。既然如此，其購買的案涉商鋪在法律上就應(yīng)當(dāng)認為沒有被抵押登記，聚鼎公司就不是該商鋪的抵押權(quán)人。既然聚鼎公司不是該商鋪的抵押權(quán)人，其就不享有優(yōu)先于丁維生對該商鋪享有的權(quán)利。

聚鼎公司申請再審時提出，案涉商鋪屬于抵押登記簿記載的2220.01㎡中的一部分。

本院認為，根據(jù)《物權(quán)法》第六條規(guī)定的公示原則和第十六條規(guī)定的公信原則，某項不動產(chǎn)上是否設(shè)立了抵押權(quán)，應(yīng)當(dāng)以是否在不動產(chǎn)登記簿上登記公示為準，而不能有其他標準。對不動產(chǎn)登記簿上記載的內(nèi)容理解有歧義時，應(yīng)當(dāng)以社會上通常的第三人如何理解為標準，而不能以抵押權(quán)人如何理解為標準。

這是因為，由于抵押權(quán)是就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)奈餀?quán)，任何當(dāng)事人設(shè)立抵押權(quán)時，都會涉及第三人的利益，因此，該標準只能以社會上通常的第三人如何理解為標準。

本案中，不動產(chǎn)登記簿上記載的抵押財產(chǎn)是克拉瑪依市白堿灘區(qū)芙蓉花園的2220.01㎡商鋪，但芙蓉花園第58-1號商鋪是否包括其中，由于登記簿上對此沒有記載，社會上通常的第三人只能認為不包括。即使事實真的如聚鼎公司所稱，登記簿記載的2220.01㎡商鋪的確包括案涉商鋪，但是，因為登記簿上沒有明確記載，沒有向社會公示，社會上通常的第三人都會認為案涉商鋪沒有進行抵押登記，由此產(chǎn)生的風(fēng)險也只能由聚鼎公司承擔(dān)，而不能由第三人承擔(dān)。

就本案而言，由于登記簿上沒有明確將芙蓉花園第58-1號商鋪登記為抵押財產(chǎn)，因此，丁維生即使查看了不動產(chǎn)登記簿，也不負有弄清楚該商鋪是否屬于登記記載的2220.01㎡商鋪中的一部分的義務(wù)，否則，不動產(chǎn)抵押登記制度的功能會大打折扣，危及交易安全，影響交易效率。

因此，抵押登記的不動產(chǎn)要在法律上產(chǎn)生抵押權(quán)設(shè)立的效力，必須符合《物權(quán)法》第六條關(guān)于公示的要求，必須具體、特定、明確。至于實踐中怎么把握，就是上述所說的以社會上通常的第三人如何理解不動產(chǎn)登記簿上的記載內(nèi)容為標準。特別需要注意的是，整棟樓都抵押的，也要讓社會上通常的第三人都認為從不動產(chǎn)登記簿上就能看出來整棟樓都已經(jīng)抵押了，否則，不發(fā)生整棟樓都已經(jīng)抵押的法律效果。

之所以要求抵押登記的不動產(chǎn)必須具體、特定、明確，其法理基礎(chǔ)還在于不動產(chǎn)抵押登記有三項主要功能：

其一，實現(xiàn)社會活動中的“動的安全”即交易安全。通過登記簿展現(xiàn)抵押物上的權(quán)利狀態(tài)及其內(nèi)容，便于第三人與抵押人進行與抵押物有關(guān)的法律交易時，作出合理的預(yù)期，避免遭受突如其來的損害，同時也極大地節(jié)省了交易成本，能夠有效地實現(xiàn)鼓勵交易、融通資金的市場經(jīng)濟目標。

其二，強化抵押權(quán)的擔(dān)保效力。在不動產(chǎn)抵押權(quán)經(jīng)過登記而成立的前提下，法律就認為當(dāng)事人已經(jīng)知曉抵押權(quán)的存在。

第三，預(yù)防糾紛。通過不動產(chǎn)抵押權(quán)登記，在第三人能夠查閱的情況下，能夠合理地規(guī)范同一抵押物上多項抵押權(quán)以及抵押權(quán)與其他權(quán)利之間的關(guān)系，減少糾紛并在發(fā)生糾紛之后提供強有力的證據(jù)。

本案中，由于抵押登記簿上記載的抵押財產(chǎn)不具體、特定、明確，對丁維生而言，就不能產(chǎn)生其購買的商鋪在其購買之前已經(jīng)被抵押給了聚鼎公司的效果，丁維生就案涉商鋪享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

需要特別指出的是，從本院到新疆維吾爾自治區(qū)克拉瑪依市中級人民法院詢問丁維生了解的情況看，實際上丁維生購買案涉商鋪前后，都沒有到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門查看案涉商鋪的抵押登記情況。如果當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的抵押登記簿明確記載克拉瑪依市白堿灘區(qū)芙蓉花園第58-1號商鋪為抵押財產(chǎn)，該抵押登記簿又能夠被丁維生查閱，那么丁維生就不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

因此，作為普通公民而言，一定要切記：購買房屋，無論是在建房屋，還是已經(jīng)頒發(fā)過產(chǎn)權(quán)證的房屋，都應(yīng)當(dāng)?shù)奖镜胤康禺a(chǎn)管理部門查閱抵押登記簿，確認自己準備購買的房屋無抵押登記之后再行購買，否則很容易引發(fā)糾紛。

就抵押權(quán)人而言，也要切記：其要成為法律上認可的抵押權(quán)人，必須要求房地產(chǎn)主管部門負責(zé)抵押登記的工作人員將抵押的財產(chǎn)在不動產(chǎn)登記簿上登記的具體、特定、明確。如果登記的不具體、特定、明確，就應(yīng)當(dāng)要求登記的工作人員修改，使登記的抵押財產(chǎn)具體、特定、明確。如果沒有提出這個要求，登記的不特定，即使在登記簿上已經(jīng)登記為抵押權(quán)人，對訟爭不動產(chǎn)也不享有抵押權(quán)。

對負責(zé)在抵押登記簿上登記的工作人員而言，也要切記：對抵押登記的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照申請人的要求，登記的具體、特定、明確。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)讓準備購房的普通公民能夠查閱抵押登記簿。

第二，丁維生與普瑞銘克分公司簽訂《商品房買賣合同》后當(dāng)即支付了總房款的95.7%（188000元）及全部稅費，普瑞銘克分公司亦向其交付了商鋪，后由丁維生占有使用至今。該商鋪未辦理過戶登記不是丁維生自身的原因，案涉芙蓉花園小區(qū)商鋪均未辦理大產(chǎn)權(quán)證，所以丁維生不可能辦理小產(chǎn)權(quán)證。因丁維生是以取得案涉商鋪所有權(quán)為目的訂立合同和支付相應(yīng)價款，對案涉不動產(chǎn)已經(jīng)實際占有使用至今，且非因自身原因未辦理過戶登記；加之案涉商鋪在法律上應(yīng)當(dāng)認定為沒有在抵押登記簿上登記公示，該商鋪不是抵押財產(chǎn)，故丁維生就案涉商鋪享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，二審判決理由雖然不充分，但結(jié)果正確。

第三，再審申請人提出的其他申請再審事由，均不影響二審法院的判決結(jié)果。再審申請人提出，一審法院在庭審結(jié)束后與普瑞銘克分公司代理人談話，該談話筆錄未經(jīng)質(zhì)證，二審法院對該程序問題未予糾正。對此問題，經(jīng)查，二審法院并沒有將該談話筆錄作為認定案件基本事實的依據(jù)，再審申請人的該項申請再審理由不能成立。

關(guān)于再審申請人提出的根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條的規(guī)定，丁維生和普瑞銘克分公司簽訂的《商品房買賣合同》無效的問題。本院認為，《物權(quán)法》第一百九十一條第二款并非針對抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強制性規(guī)定，且對丁維生而言，案涉商鋪并非已經(jīng)抵押登記的財產(chǎn)，因此，該合同不能認定無效，再審申請人的該項再審申請理由不能成立。

關(guān)于再審申請人提出的本案不應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條和《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條的問題。本院認為，由于本案的抵押登記并不產(chǎn)生抵押權(quán)設(shè)立的效果，再審申請人以其抵押權(quán)能夠?qū)苟【S生的權(quán)利為主要理由申請再審，其理由不能成立。因此，不論二審法院是否適用上述司法解釋處理本案，二審法院的判決都應(yīng)當(dāng)依法予以維持。