作者：李明君、來(lái)源：法務(wù)之家

房屋交付是房屋買賣的主要過(guò)程，同時(shí)，房屋交付與否也涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題，因此，對(duì)于房屋交付的認(rèn)定是一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條第一款規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。”但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，到底怎么樣才算交付了呢?

所謂房屋交付使用，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買房者占有，其外在的表現(xiàn)形式就是房屋的鑰匙交付給買房者，這就是人們常說(shuō)的“交鑰匙”就算交付使用。房屋交付與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移并非同一概念，如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付時(shí)間”，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只要在約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給買房者占有，就應(yīng)認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)履行了合同義務(wù)。如果當(dāng)事人對(duì)房屋買賣合同有特別約定，就應(yīng)當(dāng)按照合同的約定來(lái)確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)。這樣，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅交付鑰匙，而未將所有權(quán)交付買房者，那么企業(yè)就要承擔(dān)違約責(zé)任。

那么，在商品房的買賣過(guò)程中，關(guān)于房屋交付應(yīng)該注意哪些問(wèn)題呢?

▌(一) 當(dāng)事人約定房屋交付標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)是否即為法院認(rèn)定房屋交付與否的依據(jù)呢?

當(dāng)事人約定了房屋交付標(biāo)準(zhǔn)，法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)該約定的交付標(biāo)準(zhǔn)來(lái)認(rèn)定交房者的行為是否滿足了交付條件。

最高人民法院在濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司與趙明湖申請(qǐng)?jiān)賹徝袷虏枚〞鳾(2013)民申字第2041號(hào)]中認(rèn)為：“關(guān)于安置房交付標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定問(wèn)題。《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》系拆遷人舊城改造中心與趙明湖所簽協(xié)議，該協(xié)議第六條明確約定安置房屋應(yīng)符合國(guó)家質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并為乙方提供管線、水電及應(yīng)具備的圖紙，符合商品房交房標(biāo)準(zhǔn)含一切資料等條件。萬(wàn)達(dá)公司作為舊城改造中心的委托代理人，代為履行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建設(shè)交付和支付履約保證金的義務(wù)，應(yīng)依據(jù)《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》所約定的安置房交付標(biāo)準(zhǔn)，代為建設(shè)交付安置房。萬(wàn)達(dá)公司與趙明湖簽訂的《資金監(jiān)管協(xié)議》在第四條第3.1.(2)中約定：‘趙之玉產(chǎn)權(quán)調(diào)換房建成，乙方出具四方(建設(shè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工)驗(yàn)收合格報(bào)告并發(fā)出交房通知三天內(nèi)，甲乙雙方無(wú)條件出具解凍并將賬戶二上資金劃撥至乙方指定賬戶的加蓋預(yù)留印鑒的書面申請(qǐng)，丙方應(yīng)在接到上述申請(qǐng)后的當(dāng)日將賬戶二上所有資金劃撥至乙方指定賬戶’。上述關(guān)于四方驗(yàn)收合格的約定，系對(duì)監(jiān)管資金的解付條件作出的安排，并非專門針對(duì)安置房交付標(biāo)準(zhǔn)所作的約定，故二審判決依據(jù)《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》約定的交付標(biāo)準(zhǔn)來(lái)認(rèn)定安置房是否符合交付條件，并無(wú)不當(dāng)?！?/p>

▌(二) 交鑰匙是不是代表商品房交付的完成?

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?商品房交付條件既應(yīng)符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)，亦應(yīng)符合法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定。交鑰匙系交付完成必要條件而非充分條件。

福建省龍巖市中級(jí)人民在羅劍揮、項(xiàng)麗華與連城恒益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案民事判決書[(2015)巖民二終字第671號(hào)]中認(rèn)為：“《建筑法》第61條規(guī)定：‘交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！?a style='color:#2f2f2f;cursor:pointer;' href='http://www.bjjdzx.cn/laws-393.html'>建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定：‘建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收……建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：‘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條規(guī)定：‘對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！噬唐贩拷桓稐l件既應(yīng)符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)，亦應(yīng)符合法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定。交鑰匙系交付完成必要條件而非充分條件。本案中，羅某所簽同意書內(nèi)容并未包含開(kāi)發(fā)公司無(wú)須書面通知羅某辦理房屋交付手續(xù)的意思表示，只是羅某表明愿意按合同約定時(shí)間配合開(kāi)發(fā)公司辦理相關(guān)交房工作，即并未免除開(kāi)發(fā)公司書面通知及簽署交接單等義務(wù)。羅某領(lǐng)取鑰匙等物料，只是表明開(kāi)發(fā)公司履行了交鑰匙這一項(xiàng)義務(wù)，但開(kāi)發(fā)公司并未履行出示證明文件、簽署房屋交接單、提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書等其他義務(wù)，故可認(rèn)定開(kāi)發(fā)公司尚未依約交房，判決開(kāi)發(fā)公司交房并支付逾期交房、辦證違約金。”

▌(三) 消防驗(yàn)收是否為商品房交付的必要條件?

《中華人民共和國(guó)消防法》第九條規(guī)定：“建設(shè)工程的消防設(shè)計(jì)、施工必須符合國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位依法對(duì)建設(shè)工程的消防設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。”第十三條規(guī)定：“……依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用;其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。”因此，“建筑工程只有在包括消防設(shè)施在內(nèi)的整個(gè)工程竣工并驗(yàn)收合格后方能交付使用”被認(rèn)為是國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，在消防驗(yàn)收沒(méi)有通過(guò)時(shí)交付，交付的標(biāo)的物存有瑕疵以致合同不完全履行，故真正交付時(shí)間應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為消防驗(yàn)收合格的時(shí)間。

有別于上述觀點(diǎn)的是：如何合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)為“經(jīng)竣工驗(yàn)收合格”，即經(jīng)開(kāi)發(fā)商、勘察、設(shè)計(jì)、施工和工程監(jiān)理五方驗(yàn)收，房屋即可以交付。此理解往往為開(kāi)發(fā)商所主張，而買受人的理解為開(kāi)發(fā)商將該工程經(jīng)竣工驗(yàn)收備案并取得相關(guān)手續(xù)，也就是《竣工驗(yàn)收備案表》，沒(méi)有約定必須取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，則消防驗(yàn)收結(jié)果不是必須的交房條件。

陜西省高級(jí)人民法院在桂榮與華宇公司房屋買賣合同糾紛一案的民事判決書【(2015)陜民提字第00019號(hào)】中認(rèn)為：“本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是消防驗(yàn)收是否是交付涉案商品房的條件，桂榮主張華宇公司承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任是否成立。桂榮認(rèn)為，雙方在合同中約定 ‘該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格’的同時(shí)，還約定 ‘依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定’交房，消防法等法律及規(guī)章亦規(guī)定了華宇公司的消防驗(yàn)收義務(wù)，因此，消防驗(yàn)收是約定的交房條件。而華宇公司進(jìn)行消防驗(yàn)收的時(shí)間晚于合同約定的交房時(shí)間，故應(yīng)承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任。華宇公司辯稱，雙方合同沒(méi)有將消防驗(yàn)收或備案約定為交房條件，涉案房屋已經(jīng)法定單位驗(yàn)收合格，達(dá)到約定的交付條件，桂榮以未經(jīng)消防驗(yàn)收為由拒收房屋沒(méi)有依據(jù)，其公司不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。因本案系商品房買賣合同糾紛，雙方簽訂的商品房買賣合同是確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，當(dāng)事人是否及時(shí)、適當(dāng)履行了義務(wù)，其判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是合同相關(guān)條款的內(nèi)容。關(guān)于房屋的交付，合同第八條約定，‘出賣人應(yīng)當(dāng)在2009年10月1日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、‘該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。’雙方已將交房條件確定為‘該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格’。經(jīng)查，涉案商品房工程經(jīng)勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收后，工程質(zhì)量安全監(jiān)督部門2009年9月30日出具工程質(zhì)量合格、準(zhǔn)予備案的意見(jiàn)。華宇公司即在合同約定的期限內(nèi)通知桂榮接收驗(yàn)收合格的涉案房屋，華宇公司已依約履行了合同義務(wù)。因雙方當(dāng)事人并未在合同中將必須經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收明確為交房條件，故桂榮以涉案商品房工程通過(guò)消防驗(yàn)收的時(shí)間晚于合同約定的交房時(shí)間為由，要求華宇公司承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任，依據(jù)不足，不能成立?！?/p>

▌(四) 開(kāi)發(fā)商交付房屋時(shí)存有瑕疵，是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?

開(kāi)發(fā)商將商品房轉(zhuǎn)移占有的，視為房屋的交付使用，但房屋交付逾期并有瑕疵的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。

北京市第二中級(jí)人民法院在張某與某開(kāi)發(fā)公司商品房預(yù)售合同糾紛案民事判決書[(2013)二中民終字第10768號(hào)]中認(rèn)為：“最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。本案中，開(kāi)發(fā)公司與張某所簽合同明確約定房屋實(shí)際交付程序，開(kāi)發(fā)公司已依約向張某發(fā)出入住通知，張某亦辦理收房手續(xù)，故應(yīng)視為開(kāi)發(fā)公司向張某交付了涉案房屋。開(kāi)發(fā)公司與張某所簽合同中明確約定了相應(yīng)交付條件。但根據(jù)已查明事實(shí)，涉案房屋仍有部分配套未能正常使用，交付房屋并不完全符合合同約定。結(jié)合合同中‘紅線外市政接入’條款，開(kāi)發(fā)公司應(yīng)在條件允許時(shí)完成紅線外市政接入相關(guān)義務(wù)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)公司亦應(yīng)承擔(dān)房屋交付后紅線內(nèi)線路整改相應(yīng)責(zé)任。依我國(guó)合同法律規(guī)范規(guī)定，當(dāng)事人可約定一方違約時(shí)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額違約金，亦可約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。法院應(yīng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量。據(jù)此，法院結(jié)合涉案房屋所在小區(qū)部分配套無(wú)法正常使用確系紅線外市政接入原因所致、涉案房屋已轉(zhuǎn)移給張某占有、開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)電力開(kāi)閉站十分之一左右的造價(jià)分?jǐn)偭x務(wù)、開(kāi)發(fā)公司仍在整改小區(qū)紅線內(nèi)的少數(shù)管線等基本事實(shí)，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則對(duì)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)承擔(dān)的違約金數(shù)額予以酌定。判決開(kāi)發(fā)公司支付張某違約金4000元?！?/p>

▌附有關(guān)房屋買賣合同中交付的相關(guān)法律、法規(guī)：

(一)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

(二)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范?！薄胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！?/p>

(三)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定驗(yàn)收合格后，方可交付使用。”

(四)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條第三款：“建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用?！?/p>

(五)《商品房銷售管理辦法》第七條第(四)項(xiàng)：“已通過(guò)竣工驗(yàn)收”。第八條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案?！?/p>

(六)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十三條：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”

(七)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”“依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！?/p>