《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第8條：

具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

我國的懲罰性賠償制度最早見于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)領(lǐng)域，商品房交易領(lǐng)域引入懲罰性賠償制度則是肇端于2003年《解釋》的出臺。一方面，源于開發(fā)商與購房者在合同簽訂過程中存在嚴(yán)重的信息不對等，購房者的利益容易收到侵害；另一方面，通過加重開發(fā)商的違約成本從而達(dá)到制約其違約行為的效果。

01

關(guān)于《解釋》第8條的理解與適用

最高院在2003年出臺了《解釋》，第8條的規(guī)定引起了廣泛的關(guān)注，但該條文在理解與適用上卻并未達(dá)到統(tǒng)一，裁判實(shí)踐中也存在著不同的觀點(diǎn)，小編試著就當(dāng)中的一些問題進(jìn)行探討。

適用條件。主體上，出賣一方必須為具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；標(biāo)的物則僅限房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)并出售的房屋（包括期房與現(xiàn)房）。商業(yè)用房是否適用該解釋？這在實(shí)踐中存在爭議，有觀點(diǎn)認(rèn)為《解釋》僅適用于住宅用房。小編以為，該種觀點(diǎn)雖有一定合理之處，但僅停留在立法上的應(yīng)然狀態(tài)，從《解釋》本身的文義上考量并無法解讀出該種含義，對其適用范圍進(jìn)行限縮似有過度解讀之嫌。

以惡意違約或存在欺詐為前提？在最高院審理的“鄭國安與青海萬通物業(yè)發(fā)展有限公司其他買賣合同糾紛上訴案”中，法院認(rèn)為萬通公司不存在欺詐或者惡意的情形，駁回了鄭國安主張的賠償一倍已付購房款的請求。有觀點(diǎn)即認(rèn)為“存在惡意違約或欺詐”是適用《解釋》第8條的前提條件。小編對此有不同的看法，該案中未支持懲罰性賠償本身有著其他的因素考慮（下文詳述），并不能完全得出上述結(jié)論。我們先看一下一個最高院的再審案例：

節(jié)選自（2012）民抗字第24號判決書：

根據(jù)本院《解釋》第8條的規(guī)定............可見，只要出賣人在商品房買賣合同訂立后事實(shí)上存在將該房屋出賣給第三人的行為，無法取得房屋的買受人即可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，且上述規(guī)定中并不存在此種賠償責(zé)任的適用以出賣人具有惡意違約故意為前提的規(guī)定。

分析：從規(guī)定本身的文義來看，規(guī)定并未明確必須以“惡意違約與欺詐”為適用前提條件，裁判中應(yīng)否考慮該主觀方面的因素，小編認(rèn)為需要謹(jǐn)慎：一方面，在商品房買賣中，買賣雙方信息并不對等，要求購房者證明開發(fā)商存在“惡意違約與欺詐”，無疑加大了購房者的舉證難度，從而影響最終的裁判結(jié)果，該規(guī)定的實(shí)踐意義將受到極大限制；另一方面，如該案中，因開發(fā)商與案外人（委托代理機(jī)構(gòu)銷售房屋）之間的原因，盡管開發(fā)商并非故意，但客觀上導(dǎo)致了一房二賣的事實(shí)，該后果不應(yīng)由購房者來承擔(dān)，但開發(fā)商在履約過程中的主觀惡意程度可作為認(rèn)定賠付已付購房款時的一個參考因素。（最高院民一庭就《解釋》答記者問：懲罰性賠償數(shù)額為不超過買受人已付購房款的一倍，即人民法院可根據(jù)當(dāng)事人的過錯程度等具體情況，在買受人已付購房款的一倍之內(nèi)確定賠償數(shù)額，最高賠償數(shù)額為買受人已付購房款的一倍。）

02

開發(fā)商已承擔(dān)房屋差價損失，還需承擔(dān)懲罰性賠償嗎？

節(jié)選自最高院案例（“鄭國安與青海萬通物業(yè)發(fā)展有限公司其他買賣合同糾紛上訴案”）：

綜合本案中鄭國安已經(jīng)實(shí)際占有案涉房產(chǎn)并出租獲益6年多，以及萬通公司將案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)售他人的背景、原因、交易價格等因素，一審判決以合同無法繼續(xù)履行時點(diǎn)的市場價與鄭國安購買價之間的差額作為可得利益損失，判令萬通公司賠償鄭國安11513700元，導(dǎo)致雙方當(dāng)事人之間利益的顯失平衡，超出了當(dāng)事人對違反合同可能造成損失的預(yù)期，根據(jù)合同法第一百一十三條第一款規(guī)定精神，為了更好平衡雙方當(dāng)事人的利益，最高人民法院酌定萬通公司賠償鄭國安可得利益損失5035400元。

《解釋》第8條中的“賠償損失”不應(yīng)包括賠償可得利益損失

可得利益是在合同完全履行的情況下才會發(fā)生，其取得以合同雙方繼續(xù)履行合同為前提，而在適用《解釋》第8條時，當(dāng)事人是主張解除合同，故該規(guī)定中的“賠償損失”范圍不應(yīng)包括可得利益。

《解釋》對于懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，本身是基于開發(fā)商因房價上漲過快而可能出現(xiàn)一房數(shù)賣等嚴(yán)重違約事件，但按照原有的規(guī)定，購房者的損失難以得到充分彌補(bǔ)，開發(fā)商違約成本過低，故規(guī)定了懲罰性賠償。小編認(rèn)為：若購房者可得利益損失的請求得到滿足（如支持房屋差價損失），其損失基本得到了彌補(bǔ)，這在是否支持懲罰性賠償問題上是一個重要的考量因素。

《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第10條：人民法院在計(jì)算和認(rèn)定可得利益損失時，應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則等，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預(yù)見的損失、非違約方不當(dāng)擴(kuò)大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。故在該案中，青海高院一審支持了鄭國安要求賠償房屋差價損失的請求，最高院二審亦支持了，但依據(jù)可預(yù)見規(guī)則調(diào)整了該項(xiàng)損失（不超過已付購房款的1倍），也未再支持其要求懲罰性賠償?shù)恼埱蟆?/p>

來源:廣州仲裁委員會