編輯同志：我們是某住宅小區(qū)業(yè)主，因?yàn)橄嘈砰_發(fā)商散發(fā)的售樓廣告中“花園式小區(qū)、綠化面積超過40%、配備有音樂噴泉的中央廣場(chǎng)”等承諾，我們均以高于同位置其他小區(qū)房屋的價(jià)格買了該小區(qū)的商品房。前不久開發(fā)商通知交房時(shí)，我們卻發(fā)現(xiàn)廣告中承諾的音樂噴泉不知所蹤，中央廣場(chǎng)和大部分綠化面積也變成了停車場(chǎng)。經(jīng)多次與開發(fā)商交涉，開發(fā)商均以售樓廣告不是合同內(nèi)容，沒有法律效力為由拒不承擔(dān)責(zé)任。請(qǐng)問：售樓廣告到底有無法律效力。

小區(qū)業(yè)主

小區(qū)業(yè)主：你們所提問題我們請(qǐng)同一律師事務(wù)所楊生文律師作答。

楊律師認(rèn)為：根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料作為商業(yè)廣告，原則上應(yīng)認(rèn)定為要約邀請(qǐng)，除明確訂入合同中之外，一般情況下不能將其作為合同內(nèi)容。但法律同時(shí)規(guī)定，如果開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中，就商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并由此對(duì)買受人訂立合同以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，視為要約;該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同之中，亦應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同內(nèi)容;當(dāng)事人違反該內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)此規(guī)定，未訂入商品房買賣合同的銷售廣告和宣傳資料成為合同內(nèi)容，必須同時(shí)具備以下兩個(gè)要件：

第一，銷售廣告和宣傳資料中對(duì)房屋以及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定;

第二，銷售廣告和宣傳資料中對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。

從小區(qū)業(yè)主們所反映的情況看，開發(fā)商在售樓廣告中對(duì)綠化面積和中央廣場(chǎng)的說明和允諾明確而具體，且對(duì)商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響，應(yīng)視為合同內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

楊律師提醒廣大業(yè)主：銷售宣傳廣告作為商品房銷售的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場(chǎng)。許多業(yè)主購買商品房的信息來源，也大都來自于開發(fā)商散發(fā)的宣傳廣告。由于我國商品房市場(chǎng)管理機(jī)制尚不健全，開發(fā)商為獲取最大利潤經(jīng)常做出一些虛假、夸大不實(shí)的宣傳。雖然法律規(guī)定了在上述特殊情形下宣傳廣告可視為合同內(nèi)容，但由于適用的條件不但嚴(yán)格而且非?；\統(tǒng)，在實(shí)踐中很難把握，加上業(yè)主一方舉證能力的限制，往往導(dǎo)致業(yè)主的維權(quán)舉步維艱。因此，為了有效地保護(hù)自己的合法權(quán)益，在簽訂商品房買賣合同時(shí)應(yīng)盡可能將宣傳廣告中的內(nèi)容訂入合同，或要求開發(fā)商將其以附件的形式予以確認(rèn)。