清算是一種法律程序，社團(tuán)注銷時(shí)，必須進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清算。在破產(chǎn)案件中，為變現(xiàn)財(cái)產(chǎn)，清算組能否解除破產(chǎn)企業(yè)原簽訂的未到期的房屋租賃合同(hetong)，是司法實(shí)踐中經(jīng)常遇到的問題?！镀飘a(chǎn)法》第26條規(guī)定："對破產(chǎn)企業(yè)未履行的合同(hetong)，清算組可以決定解除或者繼續(xù)履行。"為了破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的順利變現(xiàn)，審判人員往往先行解除租賃合同，然后由租賃方就受到的損失申報(bào)債權(quán)或者由清算組根據(jù)具體情況，確定適當(dāng)?shù)馁r償數(shù)額。這種做法是否妥當(dāng)呢?本文擬就此問題進(jìn)行分析和探討。筆者認(rèn)為，對此問題進(jìn)行探討；首先應(yīng)對兩個問題，即何為"買賣不破租賃"以及何為清算組的解除權(quán)要有正確的理解和認(rèn)識。一、關(guān)于"買賣不破租賃"原則權(quán)利效力范圍的大小是物權(quán)與債權(quán)的重要區(qū)別。物權(quán)為對世權(quán)，即物權(quán)對世上任何人都有約束力。某人對其物享有物權(quán)時(shí)，其他任何人都成為義務(wù)人，義務(wù)人是不特定的。債權(quán)為對人權(quán)或相對權(quán)，它只對與其有債權(quán)債務(wù)關(guān)系的特定人有約束力，債權(quán)關(guān)系以外的其他任何人不受債權(quán)的約束。出租權(quán)是一項(xiàng)合同權(quán)利，性質(zhì)為債權(quán)，按照物權(quán)與債權(quán)的一般原理，其只能對抗簽訂合同時(shí)的出租方，如果出租方將租賃物賣于第三人(買受人)，第三人成為租賃物的所有權(quán)人，那么承租人的租賃權(quán)消失。因?yàn)槌凶馊说淖赓U權(quán)為債權(quán)性權(quán)利，承租人只能向出租方主張租賃權(quán)，而不能向出租方以外的第三人主張。租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，承租人不能將其租賃權(quán)附隨于租賃物之上，承租人與第三人之間不存在租賃關(guān)系，租賃合同關(guān)系因租賃物的買賣而被擊破，即"買賣破租賃"。但是租賃權(quán)雖為債權(quán)，其與其它合同權(quán)利不同，租賃權(quán)具有物權(quán)的性質(zhì)。我國《合同法》第229條規(guī)定，"租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。"即租賃合同有效成立后，出租方買賣租賃物并不必然導(dǎo)致租賃合同的解除及租賃權(quán)的消失，租賃合同對租賃物的買受人繼續(xù)有效，承租入對租賃物可以依然行使租賃權(quán)承租人的租賃權(quán)可以對抗出租方以及出租方以外的任何第三人，此即通常所說的"買賣不破租賃"原則。當(dāng)然，并不限于租賃物的買賣，租賃物的贈與、繼承，互易等致便所有權(quán)發(fā)生變動的情況，該原則都有適用的余地，故嚴(yán)格地說"買賣不破租賃"應(yīng)為"所有權(quán)與(變動)不破租賃，""買賣不破租賃"是租賃權(quán)物權(quán)化的重要體現(xiàn)。不唯我國民法，世界上許多國家民法典有"買賣不破租賃"的規(guī)定。《法國民法典》第1743條規(guī)定"如出租人出賣租賃物時(shí)，買受人得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人；但于租賃契約中保留此項(xiàng)權(quán)利者，不在此限。"即法國對于房屋及土地租賃契約，如果契約已經(jīng)公證或者該契約有確定日期，則該租賃權(quán)有對抗效力，買賣不破該租賃，但雙方在契約中另有約定的除外?！兜聡穹ǖ洹返?71條第1項(xiàng)規(guī)定："出租的土地在交付轉(zhuǎn)承租人后，出租人讓與第三人時(shí)，受讓人代替出租人取得茬其所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)。"即規(guī)定了土地租賃契約中，出讓不破租賃?！度毡久穹ǖ洹返?05條規(guī)定："不動產(chǎn)租賃已將其登記時(shí)，對于以后就其不動產(chǎn)取得物權(quán)的人，亦發(fā)生效力"。即依日本民法，租賃經(jīng)登記后，有對抗力。我國臺灣地區(qū)的民法典對此也做出了規(guī)定，該法典第425條規(guī)定："出租人于租賃物交付后，縱將其所有權(quán)認(rèn)與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍繼續(xù)存在。"值得注意的是，這些國家或地區(qū)的"買賣不破租賃"是指不動產(chǎn)租賃而言，而根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，無論是動產(chǎn)租賃還是不動產(chǎn)租賃。租賃權(quán)均具有對抗效力。