導讀：隨著我國城鎮(zhèn)化進程加快及農村人口向城鎮(zhèn)轉移，農村宅基地上的房屋買賣逐漸成為一種新的經濟現(xiàn)象。規(guī)范農村宅基地管理，對于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，促進節(jié)約集約用地，維護農民的合法權益，推進社會主義新農村建設，保持農村社會穩(wěn)定和經濟可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。本期帶大家了解農村宅基地中隱藏的法律風險。

01

在農村買房養(yǎng)老，怎料惹來了官司！

  

劉某一家均系城鎮(zhèn)居民。2001年，劉某與陳某簽訂房屋買賣合同，約定陳某將其位于靖港某村的私房以1萬元的價格出賣給劉某。劉某交付購房款后，對房屋進行了裝修并居住使用。2019年陳某以劉某非本集體經濟組織成員為由將劉某訴至法院，請求確認雙方之間的房屋買賣合同無效，并要求劉某返還房屋。

法院經審理認為，訴爭房屋是在農村宅基地上建造，基于不動產的房地關聯(lián)性，房屋的轉讓必然會導致農村宅基地使用權的變更，而宅基地使用權只能轉讓給本集體經濟組織內的成員，禁止轉讓給本集體經濟組織外的成員。劉某非房屋所在地的集體經濟組織成員，不享有使用該村集體宅基地的資格。案涉房屋買賣所達成的協(xié)議，雖屬于締約當事人的真實意思表示，但違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬無效。合同被確認無效后，劉某應向陳某返還房屋，陳某應向劉某返還購房款。因雙方對合同無效均存在過錯，均應對合同無效所產生的損失承擔相應的責任。

法官說法

宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用《中華人民共和國土地管理法》等法律和國家有關規(guī)定。農村宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份關系相聯(lián)系，非本集體經濟組織成員無權或變相取得。非本集體經濟組織成員（含城鎮(zhèn)居民）因購買農村宅基地或者房屋而與農民簽訂的買賣合同無效。此外，需要注意的是，根據法律規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。村民一旦出賣農村房屋后，將要面臨不能再申請宅基地的風險。

02

城鎮(zhèn)戶籍子女怎樣才能繼承農村宅基地使用權？

隨著我國社會經濟發(fā)展，城鎮(zhèn)建設速度加快，不少年輕人走出農村，到城市安家落戶。網友留言：

別著急，下面兩則案例或許能給你答案！

案例1 ：王某早年因讀書和工作，戶口遷出農村并取得城鎮(zhèn)戶籍。王某父母為農村戶口且在農村有宅基地一處。王某成家后將父母從農村老家接到城里一起生活。十幾年過去后，老家宅基地上的房子因年代久遠，加上長期無人居住、年久失修，均已倒塌滅失。如果王某父母去世，因其父母曾使用的宅基地上沒有房屋，王某不能繼承空宅基地并在宅基地上新建房屋。

案例2：李某將戶口遷出農村并取得城鎮(zhèn)戶籍，其父母為農村戶口且擁有宅基地一處。在發(fā)現(xiàn)老家房子存在倒塌隱患后，李某與父母共同出資，并經相關部門審批，將老家的房子進行了翻新擴建。如果李某父母去世，李某可繼承父母留下的房屋。

法 官 說 法

城鎮(zhèn)戶籍子女可繼承農村宅基地使用權實際上是指城鎮(zhèn)戶籍子女因繼承農村房屋而獲得宅基地使用權。也就是說，宅基地上必須有房屋，如果是空宅基地，就不能繼承。關于城鎮(zhèn)戶籍子女繼承農村宅基地使用權，應該明確以下幾點：

一、我國土地所有權和使用權是分離的。對于農村宅基地來說，其權益可以分為三個“權”：所有權、使用權、資格權。其中，所有權歸集體，資格權歸具有本集體經濟組織成員資格的村民，而城鎮(zhèn)戶籍子女可繼承的只能是使用權。

二、根據繼承法規(guī)定，被繼承人（父母）的房屋作為遺產可由其作為繼承人的子女繼承，按照房地一體的原則，繼承人通過繼承取得房屋所有權和房屋上的宅基地使用權，但農村宅基地使用權是不能被單獨繼承的。也就是說，城鎮(zhèn)戶籍子女繼承宅基地使用權的前提是“地上有房”，如果宅基地上的房屋已經滅失，一切權利都將清零。

三、城鎮(zhèn)戶籍子女繼承房屋后不僅可以自用，也可出租或出售，但房屋的受讓人只能是房屋所在地的集體經濟組織成員且在該集體沒有房屋的村民。

四、城鎮(zhèn)戶籍子女在繼承宅基地使用權后，要注意對房屋維修養(yǎng)護，但要注意如未經集體經濟組織及相關部門同意，不可以對房屋推倒翻建。如要更長久地使用房屋，可以選擇在父母生前對房屋翻建。

相關法條

    

《中華人民共和國土地管理法》

第八條　城市市區(qū)的土地屬于國家所有。　　農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。第六十二條　農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準?！　∞r村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地?！　∞r村村民住宅用地，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！　∞r村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

轉自公號：民商事實務，來源：長沙市望城區(qū)人民法院、湖南高院