導讀：隨著我國城鎮(zhèn)化進程加快及農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，農(nóng)村宅基地上的房屋買賣逐漸成為一種新的經(jīng)濟現(xiàn)象。規(guī)范農(nóng)村宅基地管理，對于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，促進節(jié)約集約用地，維護農(nóng)民的合法權(quán)益，推進社會主義新農(nóng)村建設，保持農(nóng)村社會穩(wěn)定和經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。本期帶大家了解農(nóng)村宅基地中隱藏的法律風險。

01

在農(nóng)村買房養(yǎng)老，怎料惹來了官司！

  

劉某一家均系城鎮(zhèn)居民。2001年，劉某與陳某簽訂房屋買賣合同，約定陳某將其位于靖港某村的私房以1萬元的價格出賣給劉某。劉某交付購房款后，對房屋進行了裝修并居住使用。2019年陳某以劉某非本集體經(jīng)濟組織成員為由將劉某訴至法院，請求確認雙方之間的房屋買賣合同無效，并要求劉某返還房屋。

法院經(jīng)審理認為，訴爭房屋是在農(nóng)村宅基地上建造，基于不動產(chǎn)的房地關(guān)聯(lián)性，房屋的轉(zhuǎn)讓必然會導致農(nóng)村宅基地使用權(quán)的變更，而宅基地使用權(quán)只能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的成員，禁止轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織外的成員。劉某非房屋所在地的集體經(jīng)濟組織成員，不享有使用該村集體宅基地的資格。案涉房屋買賣所達成的協(xié)議，雖屬于締約當事人的真實意思表示，但違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬無效。合同被確認無效后，劉某應向陳某返還房屋，陳某應向劉某返還購房款。因雙方對合同無效均存在過錯，均應對合同無效所產(chǎn)生的損失承擔相應的責任。

法官說法

宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用《中華人民共和國土地管理法》等法律和國家有關(guān)規(guī)定。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)或變相取得。非本集體經(jīng)濟組織成員（含城鎮(zhèn)居民）因購買農(nóng)村宅基地或者房屋而與農(nóng)民簽訂的買賣合同無效。此外，需要注意的是，根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。村民一旦出賣農(nóng)村房屋后，將要面臨不能再申請宅基地的風險。

02

城鎮(zhèn)戶籍子女怎樣才能繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán)？

隨著我國社會經(jīng)濟發(fā)展，城鎮(zhèn)建設速度加快，不少年輕人走出農(nóng)村，到城市安家落戶。網(wǎng)友留言：

別著急，下面兩則案例或許能給你答案！

案例1 ：王某早年因讀書和工作，戶口遷出農(nóng)村并取得城鎮(zhèn)戶籍。王某父母為農(nóng)村戶口且在農(nóng)村有宅基地一處。王某成家后將父母從農(nóng)村老家接到城里一起生活。十幾年過去后，老家宅基地上的房子因年代久遠，加上長期無人居住、年久失修，均已倒塌滅失。如果王某父母去世，因其父母曾使用的宅基地上沒有房屋，王某不能繼承空宅基地并在宅基地上新建房屋。

案例2：李某將戶口遷出農(nóng)村并取得城鎮(zhèn)戶籍，其父母為農(nóng)村戶口且擁有宅基地一處。在發(fā)現(xiàn)老家房子存在倒塌隱患后，李某與父母共同出資，并經(jīng)相關(guān)部門審批，將老家的房子進行了翻新擴建。如果李某父母去世，李某可繼承父母留下的房屋。

法 官 說 法

城鎮(zhèn)戶籍子女可繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán)實際上是指城鎮(zhèn)戶籍子女因繼承農(nóng)村房屋而獲得宅基地使用權(quán)。也就是說，宅基地上必須有房屋，如果是空宅基地，就不能繼承。關(guān)于城鎮(zhèn)戶籍子女繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán)，應該明確以下幾點：

一、我國土地所有權(quán)和使用權(quán)是分離的。對于農(nóng)村宅基地來說，其權(quán)益可以分為三個“權(quán)”：所有權(quán)、使用權(quán)、資格權(quán)。其中，所有權(quán)歸集體，資格權(quán)歸具有本集體經(jīng)濟組織成員資格的村民，而城鎮(zhèn)戶籍子女可繼承的只能是使用權(quán)。

二、根據(jù)繼承法規(guī)定，被繼承人（父母）的房屋作為遺產(chǎn)可由其作為繼承人的子女繼承，按照房地一體的原則，繼承人通過繼承取得房屋所有權(quán)和房屋上的宅基地使用權(quán)，但農(nóng)村宅基地使用權(quán)是不能被單獨繼承的。也就是說，城鎮(zhèn)戶籍子女繼承宅基地使用權(quán)的前提是“地上有房”，如果宅基地上的房屋已經(jīng)滅失，一切權(quán)利都將清零。

三、城鎮(zhèn)戶籍子女繼承房屋后不僅可以自用，也可出租或出售，但房屋的受讓人只能是房屋所在地的集體經(jīng)濟組織成員且在該集體沒有房屋的村民。

四、城鎮(zhèn)戶籍子女在繼承宅基地使用權(quán)后，要注意對房屋維修養(yǎng)護，但要注意如未經(jīng)集體經(jīng)濟組織及相關(guān)部門同意，不可以對房屋推倒翻建。如要更長久地使用房屋，可以選擇在父母生前對房屋翻建。

相關(guān)法條

    

《中華人民共和國土地管理法》

第八條　城市市區(qū)的土地屬于國家所有?！　∞r(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。第六十二條　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準?！　∞r(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地?！　∞r(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。　　農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

轉(zhuǎn)自公號：民商事實務，來源：長沙市望城區(qū)人民法院、湖南高院