征收范圍內(nèi)的無證房,有拆遷補(bǔ)償款嗎

1、無證房屋不等于違建

由于土地制度改革、歷史遺留等問題，我國存在大量的無證房屋，尤其是1987年之前農(nóng)民建設(shè)的農(nóng)村房屋，當(dāng)時(shí)并沒有辦理產(chǎn)權(quán)證件的法律要求，因此不能以沒有證件認(rèn)定這類房屋為違法建筑。目前實(shí)踐中通常的做法是，對(duì)于2008年以前建設(shè)的房屋，即使沒有房屋產(chǎn)權(quán)證也不認(rèn)定為違法建筑，被拆遷戶們有權(quán)獲得合理的拆遷補(bǔ)償。

2、無證房屋不一定不予補(bǔ)償

根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《土地管理法》等法律規(guī)定，違法建筑的認(rèn)定需要遵守法定的程序，非經(jīng)合法主體、合法程序，不能直接認(rèn)定為違法建筑而拒絕予以補(bǔ)償。因此，沒有下發(fā)任何書面通知、口頭被認(rèn)定為違建而進(jìn)行拆除且不予拆遷補(bǔ)償?shù)姆课荩蓭熓悄軌蛲ㄟ^這其中的違法點(diǎn)為被拆遷人爭取合理拆遷補(bǔ)償?shù)摹?/p>

3、無證房被認(rèn)定為違建可不予拆遷補(bǔ)償?shù)臈l件

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定建設(shè)房屋應(yīng)當(dāng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可等審批手續(xù)，2008年以后建的沒有合法審批手續(xù)的建筑，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，依照法定程序被認(rèn)定為違法建筑的，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第24條的規(guī)定在被征收時(shí)是不予拆遷補(bǔ)償?shù)摹?/p>

認(rèn)定無證房屋為違建必須遵守法律規(guī)定的程序，否則不能以違建為由拒絕拆遷補(bǔ)償并強(qiáng)制拆除：

首先，違法建筑的認(rèn)定主體應(yīng)當(dāng)為所在地的規(guī)劃部門;

其次，違法建筑的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)以行政機(jī)關(guān)出具的具有法律效力的文件為準(zhǔn);

再次，違法建筑的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)遵守法定程序。先由執(zhí)法機(jī)關(guān)制作立案呈批表;進(jìn)行實(shí)地調(diào)查;調(diào)取涉案房屋證照檔案;然后出具調(diào)查終結(jié)報(bào)告;制作行政處罰決定書并依法送達(dá)、書面催告拆除等。

拆遷房的補(bǔ)償方式

一、貨幣補(bǔ)償

貨幣補(bǔ)償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價(jià)，生成有據(jù)可循的多遠(yuǎn)組成的補(bǔ)償金額。以下介紹三種法定評(píng)估依據(jù)：

市場評(píng)估價(jià)是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

商品房交易均價(jià)是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

重置價(jià)是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

上述三種價(jià)格都是拆遷補(bǔ)償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

二、產(chǎn)權(quán)置換

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評(píng)估方法不同，有兩種置換方式。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對(duì)被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價(jià)值的等價(jià)置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：

1、異地安置。異地安置是指由于開發(fā)商項(xiàng)目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進(jìn)行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價(jià)價(jià)值做到產(chǎn)權(quán)置換。

2、回遷安置。回遷安置是指開發(fā)商拆遷重建項(xiàng)目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。