小產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)嗎，發(fā)生糾紛怎么辦？房貸斷供了怎么辦？開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制交房怎么說(shuō)？非單位成員卻參與了單位的集資建房有效嗎？房子買(mǎi)賣(mài)合同簽了，賣(mài)房人反悔了，怎么辦？10月23日，濟(jì)南市中級(jí)人民法院召開(kāi)新聞通報(bào)會(huì)，公布濟(jì)南法院房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛10大典型案例。

案例一、夫妻一方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力

上訴人（原審原告、反訴被告）：於某某

被上訴人（原審被告、反訴原告）：王某濤

被上訴人（原審被告、反訴被告）：王某崗

原審第三人：濟(jì)南某某房產(chǎn)中介有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)濟(jì)南某中介公司）

【基本案情】

於某某與王某崗系夫妻關(guān)系，婚后兩人購(gòu)買(mǎi)了位于濟(jì)南市某小區(qū)房屋一套。王某濤與王某崗及濟(jì)南某中介公司簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》各一份，約定王某崗自愿出售該房屋，房屋售價(jià)90余萬(wàn)元。合同簽訂后王某濤累計(jì)支付房款70萬(wàn)元。合同簽訂后，王某崗、於某某取得了涉案房屋的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，登記所有權(quán)人為於某某，共有權(quán)人為王某崗。之后王某崗對(duì)案涉房屋進(jìn)行了驗(yàn)收，并將房屋交付王某濤使用至今。於某某起訴主張王某崗出售涉案房屋未征得其同意，王某濤與王某崗簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)為無(wú)效合同。濟(jì)南某中介公司陳述簽訂合同時(shí)通過(guò)王某崗的電話向於某某核實(shí)了其是否同意賣(mài)房、與王某崗的關(guān)系，并審查了於某某的身份證、結(jié)婚證原件及於某某委托王某崗簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的委托書(shū)。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，在王某崗與王某濤簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂時(shí)，王某崗出示了於某某、王某崗的身份證、結(jié)婚證原件及於某某委托王某崗簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的委托書(shū)復(fù)印件。濟(jì)南某中介公司亦證實(shí)2016年5月12日王某崗與於某某進(jìn)行了通話，就於某某同意出售案涉房屋的意思表示進(jìn)行了核實(shí)。由此可知，王某崗就出售涉案房屋已與於某某達(dá)成一致。王某濤與王某崗簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)有理由相信王某崗有代理權(quán)，故王某崗簽署的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》應(yīng)視為王某崗與於某某有共同出售案涉房屋的意思表示，涉案的房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)為合法有效，駁回了於某某的訴訟請(qǐng)求。

【典型意義】

《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款規(guī)定“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持”。夫妻一方出售夫妻共有房屋的，出售方雖系無(wú)權(quán)代理，但并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。買(mǎi)受人有理由相信出售房屋的夫妻一方有代理權(quán)，應(yīng)視為夫妻雙方有共同出售案涉房屋的意思表示。如夫妻一方擅自處分共有房屋造成另一方損失的，另一方可以要求損害賠償。

案例二、未簽訂書(shū)面合同是否成立房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系及一房二賣(mài)的法律后果

上訴人（原審原告）：張某某

被上訴人（原審被告）：濟(jì)南某某置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)濟(jì)南某置業(yè)公司）

原審第三人：未某某

【基本案情】

張某某與未某某系夫妻關(guān)系。張某某與濟(jì)南某置業(yè)公司于2014年達(dá)成307號(hào)房屋認(rèn)購(gòu)意向，約定認(rèn)購(gòu)房屋面積為70.48平方米，總價(jià)為2013712元，并確定首付款為1013712元，貸款1000000元。后未某某向濟(jì)南某置業(yè)公司付款1013712元。濟(jì)南某置業(yè)公司主張向張某某郵寄了《簽約邀請(qǐng)函》和《解除優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)通知函》，在要求張某某簽署正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)果后，通知張某某解除其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。張某某主張濟(jì)南某置業(yè)公司并未按照其留存的地址郵寄，并主張從未收到濟(jì)南某置業(yè)公司郵寄的上述材料。現(xiàn)濟(jì)南某置業(yè)公司將涉案房屋另行出售，張某某要求返還已付購(gòu)房款、利息并賠償損失1013712元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某某與濟(jì)南某置業(yè)公司雖未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但是雙方對(duì)于當(dāng)事人名稱(chēng)、商品房的基本狀況、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式等進(jìn)行了確認(rèn)，濟(jì)南某置業(yè)公司亦按照雙方約定收取購(gòu)房款，故張某某與濟(jì)南某置業(yè)公司之間成立商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。濟(jì)南某置業(yè)公司明確認(rèn)可涉案房屋已經(jīng)另行出售，無(wú)法繼續(xù)履行合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條的規(guī)定，判令濟(jì)南某置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)返還張某某已經(jīng)支付的購(gòu)房款、購(gòu)房款利息并賠償不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的損失。

【典型意義】本案涉及兩個(gè)典型問(wèn)題。

一是雙方未簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同或僅簽訂了購(gòu)房意向書(shū)，是否成立房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的關(guān)鍵在于是否符合《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，即當(dāng)事人名稱(chēng)、商品房的基本狀況、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式等。如具備了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，雙方成立商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。

二是一房二賣(mài)的后果?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人”。濟(jì)南某置業(yè)公司在與張某某雖未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但雙方已經(jīng)成立房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，濟(jì)南某置業(yè)公司在收取首付款后，又將涉案房屋另行出售，應(yīng)當(dāng)返還已經(jīng)支付的購(gòu)房款及已付購(gòu)房款利息并賠償不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的損失。

案例三、當(dāng)事人惡意串通、侵害他人權(quán)益簽訂的買(mǎi)賣(mài)房屋合同應(yīng)為無(wú)效合同

上訴人（原審被告）：孫某某

被上訴人（原審原告）：韓某甲

原審被告：韓某乙

【基本案情】

韓某丙與孫某某系夫妻關(guān)系，二人育有包括韓某甲、韓某乙在內(nèi)的四個(gè)子女。韓某丙于1999年死亡。涉案房產(chǎn)系韓某丙與孫某某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，登記在孫某某名下。韓某丙去世后，孫某某與韓某乙簽訂《濟(jì)南市存量房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，將涉案房屋出售給韓某乙，并辦理了過(guò)戶(hù)登記，但韓某乙未實(shí)際支付房款。韓某甲主張孫某某與韓某乙惡意串通，未實(shí)際支付房款，損害其利益，雙方簽訂的《濟(jì)南市存量房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》應(yīng)為無(wú)效合同。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，韓某乙作為孫某某與韓某丙的女兒，其知道韓某丙去世的事實(shí)，亦知道涉案房屋系孫某某與韓某丙的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，卻在其他繼承人不知情的情況下，與孫某某簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，未支付房屋對(duì)價(jià)，故孫某某與韓某乙簽訂的《濟(jì)南市存量房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》損害了韓某甲的利益，該協(xié)議應(yīng)為無(wú)效合同。

【典型意義】

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)善意取得的條件，包括：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)?三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條第二項(xiàng)的規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”。韓某乙作為子女，對(duì)于涉案房屋的屬性及其父親去世后未進(jìn)行繼承的事實(shí)是明知的，但在未明確告知其他繼承人，亦未支付房屋對(duì)價(jià)的情況下與其母親簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，辦理了房屋過(guò)戶(hù)登記，即韓某乙與孫某某之間存在惡意串通行為，且損害了其他繼承人的權(quán)益，故涉案的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為無(wú)效合同。

案例四、懲罰性違約金不予調(diào)整

上訴人（原審被告）：山東某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)山東某開(kāi)發(fā)公司）

被上訴人（原審原告）：劉某某、徐某某

【基本案情】

劉某某、徐某某與山東某開(kāi)發(fā)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定購(gòu)買(mǎi)某國(guó)際花園802號(hào)商品房一套。涉案合同中約定山東某開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在2015年12月31日前，將取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目《分期綜合驗(yàn)收備案證明》并符合合同約定的商品房交付使用，并約定逾期交房違約金按照已付房?jī)r(jià)款每日萬(wàn)分之一計(jì)算。后山東某開(kāi)發(fā)公司未能按期交付房屋，與劉某某、徐某某簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，將涉案房屋交付期限變更為2016年6月30日，并約定山東某開(kāi)發(fā)公司在2016年6月30日前，未能將商品房交付的，則自2016年7月1日起算，逾期交房違約金調(diào)整為已付房?jī)r(jià)款每日萬(wàn)分之二的比例執(zhí)行。山東某開(kāi)發(fā)公司于2016年8月28日實(shí)際交付涉案商品房。劉某某、徐某某要求山東某開(kāi)發(fā)公司按照合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定分段計(jì)算違約金，山東某開(kāi)發(fā)公司主張違約金過(guò)高，要求進(jìn)行調(diào)整。 

法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)雙方簽訂的合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定， 2016年6月30日之前的逾期交房違約金按已付房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之一計(jì)算，2016年7月1日之后的逾期交房的違約金按已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二計(jì)算。山東某開(kāi)發(fā)公司在逾期交房已構(gòu)成違約的情況下，又自愿、主動(dòng)在《補(bǔ)充協(xié)議》中調(diào)整違約金的計(jì)算方式，系其對(duì)違約后果的預(yù)期判斷，不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故法院按照涉案商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)充協(xié)議約定的日萬(wàn)分之二的標(biāo)準(zhǔn)分段計(jì)算逾期交房違約金。

【典型意義】

我國(guó)合同法中違約金的性質(zhì)主要是補(bǔ)償性的，有限度的體現(xiàn)懲罰性。違約金的約定應(yīng)當(dāng)估計(jì)到一方違約而可能給另一方造成的損失，既不得約定與損失不相稱(chēng)的違約金數(shù)額，另一方面若違約金低于損失，又可以申請(qǐng)適當(dāng)增加，這體現(xiàn)了違約金的補(bǔ)償性。違約金是一種違約救濟(jì)措施，但違約金在具有救濟(jì)性的屬性之外，還兼具懲罰性。本案中，山東某開(kāi)發(fā)公司作為開(kāi)發(fā)商在已經(jīng)存在逾期交房的情況下，再次簽訂補(bǔ)充協(xié)議，變更了交房時(shí)間，并重新約定了逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)，系其對(duì)再次違約后果的預(yù)期判斷，該部分的違約金更多的體現(xiàn)了懲罰性，故對(duì)該部分違約金不再進(jìn)行調(diào)整。

案例五、開(kāi)發(fā)商交付房屋不符合合同約定的交付條件，買(mǎi)受人有權(quán)拒收房屋

上訴人（原審原告、原審反訴被告）：李某某

上訴人（原審被告、原審反訴原告）：濟(jì)南市某某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）總公司（簡(jiǎn)稱(chēng)濟(jì)南某房地產(chǎn)公司）

【基本案情】

李某某購(gòu)買(mǎi)濟(jì)南某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的301室房屋111號(hào)儲(chǔ)藏室。雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定濟(jì)南某房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在2015年12月31日前，將取得分期綜合驗(yàn)收備案證明，并符合本合同約定的商品房交付使用，并約定濟(jì)南某房地產(chǎn)公司若逾期交房應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任為逾期超過(guò)90日的，承擔(dān)已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金。濟(jì)南某房地產(chǎn)公司于2015年12月10日通知李某某辦理收房手續(xù)。因濟(jì)南某房地產(chǎn)公司未取得涉案商品房的分期綜合驗(yàn)收備案證明，李某某拒絕收房。至今，濟(jì)南某房地產(chǎn)公司尚未取得涉案房屋的《分期綜合驗(yàn)收備案證明》，李某某亦未接收涉案房屋。李某某主張合同約定的逾期交付違約金過(guò)低，要求濟(jì)南某房地產(chǎn)公司按照同期同類(lèi)房屋的租金支付逾期交房違約金；濟(jì)南某房地產(chǎn)公司主張因李某某拒絕接收房屋，要求解除雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定濟(jì)南某房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)將取得分期綜合驗(yàn)收備案證明的商品房交付，故濟(jì)南某房地產(chǎn)公司在分期綜合驗(yàn)收備案證明取得之前，李某某有權(quán)拒絕接收房屋。濟(jì)南某房地產(chǎn)公司未按合同約定取得分期綜合驗(yàn)收備案證明，違約在先無(wú)權(quán)要求解除合同。

關(guān)于逾期交房違約金，合同約定的逾期交房違約金為已交付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之一，法院認(rèn)為濟(jì)南某房地產(chǎn)公司逾期交房應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金數(shù)額過(guò)低，李某某有權(quán)請(qǐng)求增加違約金，請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過(guò)實(shí)際損失額為限。李某某請(qǐng)求法院判決濟(jì)南某房地產(chǎn)公司按同地區(qū)類(lèi)似房屋租金支付違約金符合法律規(guī)定。

【典型意義】

本案典型意義有二。一是涉案商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定將取得《分期綜合驗(yàn)收備案證明》作為商品房交付的前提的，該約定系有效約定，開(kāi)發(fā)商在未取得《分期綜合驗(yàn)收備案證明》的情況下，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕接收涉案商品房，買(mǎi)受人拒絕接收房屋的，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)要求解除合同，且應(yīng)當(dāng)支付逾期交房違約金。但若買(mǎi)受人在明知開(kāi)發(fā)商未取得《分期綜合驗(yàn)收備案證明》情況下，接收了涉案商品房的，其再要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交付違約金的，不予支持。二是若合同約定違約金數(shù)額過(guò)低的，守約方可以請(qǐng)求調(diào)高違約金數(shù)額。違約金的約定既應(yīng)當(dāng)估計(jì)到一方違約而可能給另一方造成的損失，不得約定與損失不相稱(chēng)的違約金數(shù)額，另一方面若違約金低于損失，又可以申請(qǐng)適當(dāng)增加，這體現(xiàn)了違約金的補(bǔ)償性。

案例六、謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)無(wú)產(chǎn)權(quán)房

上訴人（原審原告）：徐某某

被上訴人（原審被告）：王某甲

被上訴人（原審被告）：王某乙

【基本案情】

徐某某與王某甲簽訂《購(gòu)房合同》一份,徐某某購(gòu)買(mǎi)由王某甲、王某乙開(kāi)發(fā)的濟(jì)南市仲宮鎮(zhèn)某花園小區(qū)房屋一套。濟(jì)南市仲宮鎮(zhèn)某花園小區(qū)系王某甲與王某乙共同開(kāi)發(fā)，上述房產(chǎn)無(wú)規(guī)劃手續(xù)，所占土地為村集體土地。徐某某主張雙方簽訂的購(gòu)房合同涉及房產(chǎn)無(wú)合法手續(xù)，應(yīng)為無(wú)效合同。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案涉及房產(chǎn)系集體土地上自然人開(kāi)發(fā)建設(shè)，未取得規(guī)劃及建設(shè)手續(xù)，故徐某某與王某甲簽訂的購(gòu)房合同系無(wú)效。

【典型意義】

本案涉及的是無(wú)產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題。無(wú)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)的典型表現(xiàn)形式為小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房一般是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用。小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，小產(chǎn)權(quán)房?jī)H具備了商品房的使用性質(zhì)，不具備法律性質(zhì)。小產(chǎn)權(quán)房不能取得合法的土地證和產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力一般否定性評(píng)價(jià)。購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房存在巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)糾紛，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)，應(yīng)謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。

案例七、按揭貸款購(gòu)買(mǎi)商品房逾期還貸，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商同時(shí)享有合同解除權(quán)

上訴人（原審被告）：楊某某

被上訴人（原審原告）：濟(jì)南某某置業(yè)有限公司

【基本案情】

2014年4月3日，濟(jì)南某某置業(yè)有限公司與楊某某《濟(jì)南市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，楊某某購(gòu)買(mǎi)某小區(qū)1004室商品房。合同約定，楊某某以銀行、公積金按揭付款方式支付購(gòu)房款，并約定楊某某未按合同約定、未按銀行貸款合同規(guī)定期限償還貸款，導(dǎo)致出賣(mài)人承擔(dān)保證責(zé)任的，出賣(mài)人有權(quán)解除合同，收回房屋。楊某某支付首付款后，向銀行貸款55萬(wàn)元，并由濟(jì)南某某置業(yè)有限公司提供階段性連帶保證擔(dān)保。楊某某貸款后，多次逾期償還貸款。銀行從濟(jì)南某某置業(yè)有限公司賬戶(hù)內(nèi)直接扣劃楊某某逾期償還的貸款及利息。濟(jì)南某某置業(yè)有限公司主張楊某某逾期還款違反了合同約定，要求解除合同并要求楊某某承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，楊某某多次逾期還貸，銀行出具了關(guān)于楊某某逾期償還貸款的通知書(shū)，并扣除了濟(jì)南某某置業(yè)有限公司的保證金。根據(jù)雙方簽訂的合同，楊某某逾期還款導(dǎo)致濟(jì)南某某置業(yè)有限公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的行為，違反了雙方補(bǔ)充協(xié)議的約定，濟(jì)南某某置業(yè)有限公司有權(quán)解除合同并要求楊某某承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

【典型意義】

買(mǎi)受人以按揭貸款方式購(gòu)買(mǎi)商品房的，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記之前，開(kāi)發(fā)商對(duì)買(mǎi)受人的貸款承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，對(duì)此商品房買(mǎi)賣(mài)合同中均會(huì)約定若買(mǎi)受人未按約定償還貸款或商品房被查封等情況下，開(kāi)發(fā)商的合同解除權(quán)。對(duì)此，首先要從格式條款角度就該類(lèi)合同條款約定的效力進(jìn)行審查。其次，若合同條款有效，開(kāi)發(fā)商在盡到了應(yīng)盡的通知義務(wù)后，買(mǎi)受人仍未按期繳納貸款或提供反擔(dān)保，致使銀行扣劃了開(kāi)發(fā)商的保證金的，在滿(mǎn)足了合同約定的情況下，開(kāi)發(fā)商享有合同解除權(quán)，且買(mǎi)受人還應(yīng)當(dāng)根據(jù)其履約情況承擔(dān)違約金。

案例八、非單位成員購(gòu)買(mǎi)單位集資建房合同無(wú)效

上訴人（原審原告）：李某

被上訴人（原審被告）：山東某某工程集團(tuán)限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)山東某某工程公司）

【基本案情】

山東省省級(jí)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、山東省發(fā)展和改革委員會(huì)、濟(jì)南市人民政府出具一系列文件，山東某某工程公司取得了以其現(xiàn)有存量土地通過(guò)職工集資建房的方式建設(shè)職工住宅建房的相關(guān)手續(xù)，后經(jīng)山東省省直機(jī)關(guān)住房委員會(huì)決定，將該部分房屋納入房改范疇。李某與山東某某工程公司簽訂了《山東某某工程集團(tuán)有限公司職工集資建房房屋分配合同》一份，約定李某購(gòu)買(mǎi)山東某某工程公司建設(shè)的401號(hào)房屋一套。李某并非山東某某工程公司單位職工，李某已交付了全部購(gòu)房款，山東某某工程公司亦向李某交付了涉案房屋。因涉案房屋一直未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，李某要求山東某某工程公司承擔(dān)逾期辦證違約金。山東某某工程公司主張涉案房屋系職工集資建房，已納入省直房改范疇，李某并非山東某某工程公司職務(wù)，無(wú)法參加房改，故無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)登記。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案房屋系山東某某工程公司為解決本單位職工住房困難，利用劃撥土地經(jīng)相關(guān)主管部門(mén)按各自職能審批后，由山東某某工程公司單位職工自籌資金所建。涉案的買(mǎi)賣(mài)合同明確載明系山東某某工程公司單位職工集資建房房屋分配合同，李某不具有山東某某工程公司單位職工的身份，李某明知其不具有職工的身份而簽訂該合同，損害了國(guó)家及山東某某工程公司單位其他職工的利益，為無(wú)效合同。因李某與山東某某工程公司簽訂合同為無(wú)效合同，該合同自簽訂時(shí)自始無(wú)效，李某主張山東某某工程公司應(yīng)支付逾期辦理房產(chǎn)證的損失，不予支持。

【典型意義】

建設(shè)部《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》規(guī)定，單位集資合作建房是經(jīng)濟(jì)適用房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。單位集資合作建房在優(yōu)先滿(mǎn)足單位住房困難職工購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)上房源仍有多余的，不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售，而是由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭出售或者以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。單位集資合作建房屬于建設(shè)部《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》所禁止對(duì)外公開(kāi)出售的房產(chǎn)。因此，單位集資合作建房出售給非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象，勢(shì)必違反國(guó)家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法的有關(guān)政策性規(guī)定，破壞社會(huì)管理秩序，應(yīng)為無(wú)效。

案例九、開(kāi)發(fā)商故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任

上訴人（原審被告）：濟(jì)南某某房地產(chǎn)有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱(chēng)濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司）

被上訴人（原審原告）：祁某

【基本案情】

濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司與祁某簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一份，約定祁某購(gòu)買(mǎi)濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的201號(hào)房屋，并對(duì)房屋價(jià)格、付款方式等進(jìn)行了約定。合同簽訂后，祁某依約支付了購(gòu)房款。濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司一直未取得涉案房屋的商品房預(yù)售許可證。祁某要求解除雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司返還購(gòu)房款及利息，并賠償其損失。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司與祁某簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，涉爭(zhēng)房產(chǎn)未取得商品房預(yù)售許可證明，至起訴前仍未取得，故雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效。濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司未明確告知祁某涉案商品房未取得商品房預(yù)售許可證，存在故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證之情形，不僅應(yīng)當(dāng)返還祁某已經(jīng)繳納的購(gòu)房款及利息，還應(yīng)承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

【典型意義】

本案的典型意義在于：一是購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)商品房特別是在建的商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)著重審查開(kāi)發(fā)商是否取得了商品房的預(yù)售許可證。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證明的，商品房預(yù)售合同為無(wú)效合同。建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局發(fā)布的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》中對(duì)于買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為現(xiàn)房或預(yù)售商品房，預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及商品房預(yù)售許可證號(hào)等內(nèi)容均有明確規(guī)定。作為購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，應(yīng)著重予以關(guān)注。二是開(kāi)發(fā)商故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定：“出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具備下列情形之一的，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房售預(yù)售許可證明…”濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司使用的商品房銷(xiāo)售合同文本中故意刪減了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》中列明的預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及商品房預(yù)售許可證號(hào)等重要內(nèi)容，濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司存在主觀上隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的故意，在返還購(gòu)房人已付購(gòu)房款及利息的情況下，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。

案例十、二手房買(mǎi)賣(mài)中出售人違約，合同不僅應(yīng)繼續(xù)履行，出售人還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

上訴人（原審被告）：侯某某

被上訴人（原審原告）：曹某

【基本案情】

梁某以侯某某的名義與曹某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將侯某某名下房屋出售給曹某，約定付款方式為產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)當(dāng)日前，曹某將首付房款685000元存入指定賬戶(hù)，剩余房款1550000元采取商業(yè)貸款方式，約定曹某在合同簽訂之日支付定金5萬(wàn)元。雙方就違約責(zé)任約定2016年6月20日去辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)；如任一方未按本協(xié)議約定履行相關(guān)義務(wù)，每逾期一日，違約方應(yīng)向本合同房屋買(mǎi)賣(mài)的向?qū)Ψ街Ц侗竞贤偡靠?‰的違約金或者違約方承擔(dān)合同總房?jī)r(jià)30%的違約金。曹某依約支付了50000元定金，及首付款635000元。之后侯某某將曹某的購(gòu)房首付款685000元退回。曹某于2016年5月份實(shí)際接收涉案房屋并居住至今。侯某某未配合辦理涉案房屋的解押、完稅、過(guò)戶(hù)手續(xù)。曹某主張繼續(xù)履行合同，侯某某配合解除涉案房屋的抵押手續(xù)，并協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，曹某在履約過(guò)程中，已經(jīng)根據(jù)合同約定支付定金及首付款，侯某某以退回已經(jīng)收到的首付款及違約金的行為表明其不再繼續(xù)履行合同，且侯某某未按合同約定解除涉案房屋的抵押手續(xù)，存在違約行為。曹某要求侯某某繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并協(xié)助其辦理涉案房屋解押、過(guò)戶(hù)登記的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。涉案合同約定了雙方的違約責(zé)任，侯某某在履約過(guò)程中存在違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金。故判決涉案合同繼續(xù)履行，侯某某協(xié)助辦理涉案房屋的抵押登記解除手續(xù)及過(guò)戶(hù)手續(xù)，并根據(jù)合同承擔(dān)違約責(zé)任。

【典型意義】

自2016年下半年以來(lái)，濟(jì)南二手房房?jī)r(jià)飆升，出賣(mài)方找多種借口不履行合同，不再出售房屋，對(duì)此法院認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)保護(hù)守約方的利益，保護(hù)交易安全和穩(wěn)定性，不能輕易否定合同效力。對(duì)于想借違約行為獲得高額收益的違約方，在判決繼續(xù)履行合同的同時(shí)，違約方仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

文章來(lái)源：濟(jì)南中院

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