近年來，隨著一些地區(qū)的房地產(chǎn)市場面臨下行壓力，常出現(xiàn)建設(shè)單位因資金鏈斷裂或其他原因無法及時(shí)向承包方支付工程款，隨后雙方簽訂以房抵債協(xié)議，用所建設(shè)的房屋折抵工程款的情況。將探討以房抵債協(xié)議中的常見風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)防范措施。

承包方在簽訂以房抵債協(xié)議時(shí)應(yīng)格外注意以下兩大方面的問題：

一、簽訂協(xié)議前，承包方應(yīng)慎重審查建設(shè)單位是否取得了預(yù)售許可證或房屋所有權(quán)證，所抵房屋是否被抵押、查封，是否屬于不可銷售房產(chǎn)。協(xié)議簽署后，應(yīng)盡快辦理合同網(wǎng)上簽約、網(wǎng)上備案，盡快過戶，在辦理合同備案時(shí)還應(yīng)同時(shí)辦理預(yù)告登記，防止建設(shè)單位在過戶前處分該房屋。

以房抵債協(xié)議簽訂后，房屋往往可能因被法院查封、被建設(shè)單位抵押或銷售給他人、建設(shè)單位拒絕配合、屬于不可銷售房產(chǎn)或者建設(shè)項(xiàng)目爛尾等原因，導(dǎo)致協(xié)議無法履行。這也是以房抵債過程中最大、最常見的風(fēng)險(xiǎn)。 二、簽訂以房抵債協(xié)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)約定如果截止到某一時(shí)間房屋仍沒有交付、過戶的話，允許承包方主張工程價(jià)款，以防出現(xiàn)房屋無法過戶又喪失了優(yōu)先受償權(quán)的情況。

原本在建設(shè)工程合同履行過程中，如果建設(shè)單位不支付工程進(jìn)度款，在合同未排除施工方履行抗辯權(quán)的情況下，施工單位有權(quán)通過停工或解除合同對抗建設(shè)單位。但以房抵債協(xié)議簽訂后，建設(shè)單位支付工程款的義務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)榱私桓斗课莸牧x務(wù)，換言之，建設(shè)單位已不再欠工程款，只欠交付房屋，施工單位也就無權(quán)停工或解除合同了。如果強(qiáng)行停工，施工單位還會(huì)向建設(shè)單位承擔(dān)違約責(zé)任。

此外，根據(jù)《民法典》第八百零七條，當(dāng)發(fā)包人欠付工程價(jià)款時(shí)，承包方可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)或請求人民法院依法拍賣，建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或拍賣的價(jià)款優(yōu)先于發(fā)包人的其他債權(quán)人受償。但在簽訂了以房抵債協(xié)議的情況下，因發(fā)包人已不再欠付工程款，承包方原本優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利也喪失了。

因此，為了保證承包方在以房抵債協(xié)議因各種無法預(yù)料到的原因無法履行時(shí)仍有退路，避免陷入進(jìn)退維谷的窘境，承包方在簽訂協(xié)議時(shí)應(yīng)當(dāng)約定：如果房屋限期內(nèi)未完成過戶，承包方可以繼續(xù)主張工程價(jià)款。